原副标题：自发性工程建设轻工业用地可望间接抄底！怎样负面影响农地供应？小产权房会"隋东亮"吗？ 事关各阶层贫困户广大群众国计民生
原副标题：自发性工程建设轻工业用地可望间接抄底！怎样负面影响农地供应？小产权房会"隋东亮"吗？
事关各阶层贫困户广大群众国计民生的农地抄底问题迎来重大突破！
据新华社消息，12月23日报请全省人大常委会表决的农地安全法、卫星城房商业性地产安全法条文提案，主要有下述这些变化：
删去了旧有农地安全法有关从事农业户口工程建设采用农地的，要采用非国有农地或者征为非国有的原自发性农地的明确规定。
对农地利用总体总体规划确指出轻工业、商业性等固定资产商业性用途，并经依法登记的自发性工程建设轻工业用地，容许农地使用权人透过卖地、承租等形式交由单位或者个人采用。
旧有卫星城房商业性地产安全法有关卫星城总体规划区内的自发性农地要先征税为非国有后才能卖地的明确规定，新减少一句“法律另有明确规定的除外”，以衔接农地安全法修改，扫清自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底的法律障碍。
那么，本次立法有何重要意义？将会对贫困沿海地区农地和贫困户和房商业性地产消费市场增添哪些负面影响？小产权房会有“隋东亮”可能吗？
对此，业内指出，本次立法事实上是对贫困沿海地区自发性工程建设轻工业用地抄底的一个经济政策收紧，体现了轻工业用地管理制度的变革和创新，预计将为先期出租消费市场的体制改革提供更为充足的轻工业用地，而随着出租住房工程建设的大量供应，房价上涨的态势将得到抑制。同时，贫困沿海地区自发性工程建设轻工业用地间接抄底，也有助于降低农地的基准价格。另外，贫困沿海地区自发性工程建设轻工业用地抄底也将大幅减少贫困户农地个人财产总收入，突显贫困户更多个人财产权利，更好保护贫困户合法权益。
不过，也有专家指出，立法是很复杂的事情，这次报请全省人大常委会表决是否能够透过还无法确认。另外，由于能够抄底的自发性农地只明确了轻工业、商业性等固定资产商业性用途，因此无法判断给房商业性地产消费市场间接增添什么负面影响。自发性农地抄底着眼乡村振兴战略的实施，不要把注意力总是集中在卫星城房商业性地产消费市场上。
一位不愿透露姓名的农地专家进一步对券商中国记者说：“按我的理解，将来自发性工程建设轻工业用地抄底，只能用于固定资产轻工业用地，无法用于房商业性地产开发，因此还要遵从商业性用途控管，和土地储备计划和总体规划，虽不须要转为非国有性质，但是和非国有农地控管应该是一样的，因为土地储备计划和总体规划事实上还在中央政府手上，没有中央政府的批准，无法随便流抄底场。而对房商业性地产消费市场的负面影响，须要供应量总体变化才会出现。”
对于备受关注的小产权房是否会“隋东亮”的问题，业内指出，本次立法关键是明确“固定资产商业性用途”的概念，不涉及居住类商业性用途，因此小产权房本身也是违法的，即便存在各种类型承租的经营概念，也谈不上合法经营，因此没有机会“隋东亮”。
自发性工程建设轻工业用地抄底可望加快
易居研究院智库中心研究总监严鹏程表示，本次报请表决的是农地安全法、卫星城房商业性地产安全法条文提案中对贫困沿海地区自发性工程建设轻工业用地的采用经济政策的调整，事实上是对贫困沿海地区自发性工程建设轻工业用地抄底的一个经济政策收紧。这为先期减少工程建设轻工业用地、减少各种类型程序等发挥了重要的作用。
“事实上在2018年年末，全省建设局工作会议就提出，将改变中央政府作为居住轻工业用地唯一供应者的情况。当时即形成了很大的探讨，即除了地方性中央政府以外，其他供应者应该是谁呢？这个探讨事实上就把焦点开始转向了贫困沿海地区自发性经济组织或村委会。因此这次全省人大的探讨和修正，事实上和全省年末的建设局会议有关，充分体现了轻工业用地管理制度的大变革和大创新。”严鹏程说。
严鹏程指出，本次立法后，对于自发性工程建设轻工业用地来说，若是本身总体规划是轻工业和商业性，那么就容许这类农地采用卖地、承租的形式进行采用。往后这类农地是须要透过拆迁等形式，即进行农地“非收归国有”的操作才可以进行卖地。而现在这类约束减少，自然使得这类农地先期交易的活跃度减少。
中原商业性地产首席分析师张伟民也指出，非农工程建设轻工业用地，也就是自发性农地的使用权、承包权、经营权三权分置是贫困沿海地区农地管理制度体制改革的大步，本次立法的全面破冰是自发性农地利用探索的大步，对全省农地管理制度的未来加速体制改革也有巨大的意义，这项体制改革将给各阶层贫困沿海地区和建成区接合部沿海地区增添很大负面影响。
有助于减少贫困户个人财产性总收入
“往后从事农业户口工程建设采用农地的要非收归国有，也就是要经过地方性中央政府收储后，按照商业性用途招拍挂采用，这可以说是往后几十年中国房商业性地产消费市场发展的农地公共财政的基础。地方性中央政府占有了过多的农地投资收益，而贫困户与贫困沿海地区自发性的农地投资收益较高。”张伟民说，未来贫困沿海地区自发性固定资产工程建设轻工业用地可望间接抄底，将突显贫困户和贫困沿海地区自发性更多权益和投资收益。
张伟民说，这个经济政策并非第一次破冰，多年前已经有试点工作：2015年2月，北京大兴等33县（市、区）被原国土部确指出自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底的试点工作沿海地区。2016年1月，北京市赞比西房商业性地产开发有限公司以8.05亿元竞得名称为“2号地小B地块”40年的农地采用权，这成为北京第一宗透过招拍挂形式卖地的自发性固定资产工程建设轻工业用地。全省其他卫星城也有类似尝试，但整体看，数量不多，因此全部是非住宅类固定资产农地。
根据《国务院有关贫困沿海地区农地征税、自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底、宅基地管理制度体制改革试点工作情况的总结报告》，贫困沿海地区农地管理制度体制改革三项试点工作工作取得良好成效，不仅推动了建成区统一的工程建设轻工业用地消费市场工程建设，增强了贫困沿海地区产业发展轻工业用地保障能力，特别是减少了贫困户农地个人财产总收入。33个试点工作县（市、区）拆迁补偿金安置标准比法定补偿金标准普遍提高，减少的拆迁补偿金费用全部由公共财政列支。自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底进一步显化了自发性农地价值，试点工作沿海地区共获得抄底投资收益178.1亿元。
利于减少出租住房轻工业用地和抑制房价上涨
“本次立法后，预计将为先期出租消费市场的体制改革提供更为充足的轻工业用地。”严鹏程说，当前出租消费市场的轻工业用地面临很多压力，很多大卫星城的土地储备力度不大，要在2020年形成相对完善的出租消费市场，事实上类似自发性工程建设轻工业用地要有经济政策体制改革。先期这类轻工业用地抄底的积极性将减少，这有助于扩大出租轻工业用地来源，进而形成更好的出租消费市场发展条件。这类轻工业用地大量用于出租用房工程建设，也将使得房价上涨态势得到抑制。另外，这类农地间接卖地的明确规定，也使得拆迁的成本和环节减少，有助于降低农地的基准价格。
严鹏程指出，类似经济政策对于一些城中村和城边村的负面影响是最大的，尤其是一二线卫星城和部分三四线卫星城，类似卫星城土地储备消费市场将快速打开，在减少土地储备规模的同时，也有助于推进住房管理制度的进一步发展。
不过，自然资源部调控和监测司巡视员、原国土部总体规划司司长董祚继对凤凰网财经表示，由于能够抄底的自发性农地只明确了轻工业、商业性等固定资产商业性用途，因此无法判断给房商业性地产消费市场间接增添什么负面影响。“自发性农地抄底着眼乡村振兴战略的实施，不要把注意力总是集中在卫星城房商业性地产消费市场上。”
一位不愿透露姓名的农地专家进一步对券商中国记者说：“按我的理解，将来自发性工程建设轻工业用地抄底，只能用于固定资产轻工业用地，无法用于房商业性地产开发，因此还要遵从商业性用途控管，和土地储备计划和总体规划，虽不须要转为非国有性质，但是和非国有农地控管应该是一样的，因为土地储备计划和总体规划事实上还在中央政府手上，没有中央政府的批准，无法随便流抄底场。而对房商业性地产消费市场的负面影响，须要供应量总体变化才会出现。”
对于本次报请全省人大常委会表决的农地安全法、卫星城房商业性地产安全法条文提案是否能透过，董祚继说：“立法是很复杂的事情，这次是否透过我无法确认。”
小产权房不会“隋东亮”
对于小产权房是否会“隋东亮”的问题，易居研究院智库中心研究总监严鹏程指出，本次立法关键是明确“固定资产商业性用途”这五个字的概念，事实上工程建设轻工业用地主要包括固定资产商业性用途、居住类商业性用途、公益类商业性用途这三种。换而言之，这次体制改革的工程建设轻工业用地，只是其中的一部分，即固定资产商业性用途。而居住类商业性用途不涉及，包括宅基地、小产权房轻工业用地都和本次经济政策没有关系。小产权房本身也是违法的，即便存在各种类型承租的经营概念，也谈不上合法经营，因此也没有机会隋东亮。
董祚继对凤凰网财经表示，自发性农地间接抄底是有前提的，一是要符合总体规划，即农地利用总体总体规划；二是要商业性用途控管，即只有总体规划确认的轻工业、商业性等固定资产商业性用途才行；三是要依法取得，是经依法登记的自发性工程建设轻工业用地。
试点工作为体制改革实施提供可行性
根据《国务院有关贫困沿海地区农地征税、自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底、宅基地管理制度体制改革试点工作情况的总结报告》，截至目前，33个试点工作县（市、区）已按新办法实施拆迁1275宗、18万亩；自发性固定资产工程建设轻工业用地已抄底地块1万余宗，面积9万余亩，总价款约257亿元，收取调节金28.6亿元，办理自发性固定资产工程建设轻工业用地抵押贷款228宗、38.6亿元；腾退出零星、闲置的宅基地约14万户、8.4万亩，办理农房抵押贷款5.8万宗、111亿元。
《总结报告》指出，试点工作形成的管理制度性成果可为《农地安全法》、《卫星城房商业性地产安全法》修改提供依据。
其中，有关自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底方面：
一是明确抄底的条件和范围。《有关贫困沿海地区农地征税、自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底、宅基地管理制度体制改革试点工作工作的意见》（简称《意见》）要求，存量贫困沿海地区自发性工程建设轻工业用地中，农地利用总体总体规划和建成区总体规划确指出工矿仓储、商服等固定资产商业性用途的农地，在符合总体规划、商业性用途控管和依法取得的前提下，可以卖地、出租、入股。试点工作实践中，试点工作沿海地区形成了比较完整的工作管理制度和经济政策体系，建立了自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底管理办法和交易规则，目前交易较为活跃。部分试点工作沿海地区建议，容许在符合总体规划和商业性用途控管的前提下，新增自发性工程建设轻工业用地也可以抄底。
因此，建议：对农地利用总体总体规划等法定总体规划确指出轻工业、商业性等固定资产商业性用途，并经依法登记的自发性工程建设轻工业用地，容许农地使用权人透过卖地、承租等形式交由单位或者个人采用。
二是明确自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底规则和监管措施。《意见》要求，统一非国有工程建设轻工业用地与贫困沿海地区自发性固定资产工程建设轻工业用地消费市场交易规则，建立贫困沿海地区自发性固定资产工程建设轻工业用地公开交易的平台和管理制度。试点工作实践中，试点工作沿海地区普遍参照非国有工程建设轻工业用地交易管理制度，建立了自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底后的管理措施。
因此，建议：为维护农地管理秩序，明确要求自发性工程建设轻工业用地采用权人严格按照农地利用总体总体规划等法定总体规划确认的商业性用途采用农地；自发性固定资产工程建设轻工业用地采用权的最高年限、登记等，参照同类商业性用途的非国有工程建设轻工业用地执行。
贫困沿海地区农地管理制度体制改革三项试点工作时间轴
2014年12月
中央全面深化体制改革领导小组第七次会议和中央政治局常委会会议表决透过《有关贫困沿海地区农地征税、自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底、宅基地管理制度体制改革试点工作工作的意见》（简称《意见》）。
2015年2月27日
十二届全省人大常委会第十三次会议表决透过《有关授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点工作县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律明确规定的决定》，授权在试点工作沿海地区暂时调整实施《农地安全法》、《卫星城房商业性地产安全法》有关法律明确规定，授权期限截至2017年12月31日。
2015年3月23日至25日
原国土部正式启动贫困沿海地区农地管理制度体制改革三项试点工作工作。同年6月，试点工作沿海地区实施方案被逐一研究批复。一个试点工作沿海地区只开展一项试点工作，其中自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底和宅基地管理制度体制改革试点工作各15个，农地征税管理制度体制改革试点工作3个。
2016年9月
原中央全面深化体制改革领导小组决定将农地征税管理制度体制改革和自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底扩大到全部33个试点工作县（市、区）。
2017年11月
原中央全面深化体制改革领导小组决定将宅基地管理制度体制改革拓展到全部33个试点工作县（市、区）。
为更好显化贫困沿海地区农地管理制度体制改革三项试点工作工作的整体性、系统性、协同性和综合效益，与《农地安全法》修改工作做好衔接，2017年11月4日，十二届全省人大常委会第三十次会议决定，授权在试点工作沿海地区暂时调整实施有关法律明确规定的期限延长至2018年12月31日。
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