【扫盲高琦】最低法明晰_小产权房、无牌房、预购货品房通通能继续执行!

5号看房团 2022-04-29 133

原标题：【扫盲高琦】最低法明晰：小房屋产权房、无牌房、预购货品房通通能继续执行！

司法实践中，我们常常会遇到因为被继续执行人的房产属于无牌房产而难以继续执行的难题。这里所说的“无牌房产”，特指的是没在房屋注册登记政府机构展开注册登记的房产，它既可能是农村宅基地上自建、单位集资所建的没房屋产权或是房屋产权证书不是由国家房管职能部门颁发的房屋，也可能是因为历史难题没办理手续或无法办理手续相关证照的房屋，还可能是违停加盖的房屋建筑物等。

因为这些房产没在房屋注册登记政府机构展开过注册登记，所以继续执行的高等法院无法在房管职能部门查询到其相关信息，从而很难对其展开扣押或是拍卖行。在被继续执行人确实无其他财产可供继续执行时，高等法院最多也就只能向被继续执行人送抵一份相关该无牌房屋的扣押判决，或是知会其应将该房屋的投资收益或是征地价款等缴纳至高等法院，但是真正继续执行起来，还是显得困难重重。那么，在被继续执行人除了无牌房产之外，确无其他财产可供继续执行时，申请继续执行人的利益该如何保护呢？

为解决继续执行工作中较为突出的疑难难题，统一继续执行尺度，苏州市高级人民高等法院在2018年6月根据相关法律、司法解释的规定及精神，结合继续执行工作实际，制定了《相关继续执行疑难难题的答疑》（苏高法〔2018〕86号），其中相关无牌房产继续执行难题的答疑对推进此类房屋的继续执行具有较强的指导意义。现将相关内容列举如下：

1、在宅基地上未经批准修建的房屋，与否能处理？

参考《最低人民高等法院相关转贴住房与城乡建设厅<相关无牌房产依照协助继续执行文书办理手续房屋产权注册登记相关难题的函>的通告》（法[2012]151号），能展开“现况处理”。处理时应在拍卖行公告中公布房屋不具备注册登记前提的现况及土地性质，债务人或忍受人按照房屋现况取得房屋，后续的房屋产权注册登记事项及将来可能面临的拆除、征地及补偿金不能等风险由债务人或忍受人另行负责。凤鸣村不成的，债权人能接受该房屋变卖。凤鸣村或变卖判决中应写明上述内容和风险。

2、在出租的宅基地上修建的厂房及厂区内的办公楼、宿舍、仓库等，与否能处理？

在不改变出租合约前提下，可不征得自发性经济组织政府机构同意展开“现况处理”，但处理前应知会自发性经济组织政府机构。处理时应充分公布出租合约内容，特别是公告出租剩余时限、房租国际标准及缴付等情况。

确认保留价需考虑房租缴付情况。成交或变卖后，被继续执行人作为租客的权利义务由受让人继受。

拍卖行前出租时限已届满，出租合约对房屋归属及补偿金有签订合同的，尊重出租合约的签订合同。如签订合同房屋拨归自发性组织政府机构但给予租客（被继续执行人）补偿金的，继续执行价款。没签订合同拨归自发性组织政府机构的，被继续执行人继续使用出租土地，自发性组织政府机构没提出异议的，原出租合约继续有效，但出租时限为不定期，继续执行高等法院能对房屋展开处理。房租国际标准及缴付方式由继续执行高等法院与自发性组织政府机构协商确认。不能协商确认的，继续执行高等法院能参考市价国际标准确认。

3、在国有建设用地上修建的无牌房屋，与否能处理？

依照《最低人民高等法院相关转贴住房与城乡建设厅<相关无牌房产依照协助继续执行文书办理手续房屋产权注册登记相关难题的函>的通告》（法[2012]151号），对国有建设用地上修建的无牌房屋能处理。继续执行高等法院应就该房屋与否可转化为有证房屋征求行政管理国家机关意见，并作为确认无牌房屋价值的参考。

处理未办理手续如上所述注册登记的房屋，具备如上所述注册登记前提的，继续执行高等法院处理后应向房屋注册登记政府机构发出《协助继续执行申请书》；暂时不具备如上所述注册登记前提的，继续执行高等法院处理后应向房屋注册登记政府机构发出《协助继续执行申请书》，并写明待房屋债务人或忍受人完善相关手续具备如上所述注册登记前提后，由房屋注册登记政府机构按照《协助继续执行申请书》予以注册登记；不具备如上所述注册登记前提的，原则上展开“现况处理”，即处理前公布房屋不具备如上所述注册登记前提的现况，债务人或忍受人按照房屋的权利现况取得房屋，后续的房屋产权注册登记事项由债务人或忍受人另行负责。

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4、被继续执行人购买的预购货品房，如何继续执行？

被继续执行人已将房款全部缴付给开放商（被继续执行人自付一部分，贷款一部分），商业银行办理手续了抵押物预告注册登记（预抵押物注册登记），地产商在预购房产办理手续抵押物权注册登记之前对贷款承担阶段性连带担保责任的货品房预购情形下，预购的货品房被高等法院预扣押后，地产商或被继续执行人以仲裁或诉讼方式解除合约的，不得对抗人民高等法院的继续执行，人民高等法院能继续继续执行预购房产。

人民高等法院在办理手续预购货品房预扣押时，除向房产注册登记职能部门送抵预扣押相关法律文书之外，还应及时向地产商送抵预扣押判决和协助继续执行申请书，知会预购货品房已被高等法院预扣押，私自向被继续执行人退款承担法律责任。

在人民高等法院办理手续预购货品房预扣押后向地产商送抵预扣押判决和协助继续执行申请书前，地产商已转给被继续执行人的钱款，在凤鸣村款中事先计入缴付给地产商。向地产商送抵预扣押判决和协助继续执行申请书后，地产商私自转给被继续执行人的钱款，由地产商另行追索。

对地产商已返还商业银行的适当钱款，在凤鸣村款中事先计入缴付给地产商。地产商尚未返还商业银行适当钱款的，在凤鸣村款中事先计入贷款适当钱款缴付给商业银行，并通告地产商。

其实早在2013年12月18日，苏州市高级人民高等法院发布的《相关继续执行疑难若干难题的答疑》中，也曾对无牌房产的继续执行难题展开过答疑，其中规定——

被继续执行人对无牌房产虽不享有所有权，但是在继续执行过程中可通过继续执行措施限制其占有、使用、投资收益和处分，从而敦促其履行法定义务。根据案件具体情况，可采取以下几种继续执行措施：

（一）继续执行无牌房产产生的投资收益。

（二）展开实地扣押。

（三）对行政管理国家机关虽判定为违建，但限期改正后能够转为合法建筑物的，能等该建筑物合法化后再行拍卖行。

（四）转让无牌房产的使用权。

继续执行过程中既不要代替行政管理国家机关判定违建，也不宜作出权属判定，能称被继续执行的违建为“无牌房产”。

总而言之，在被继续执行人确无其他财产可供继续执行时，对其仅有的无牌房产的继续执行，应以“现况处理”为原则，“风险公布”为要求，“投资收益继续执行”为补充，保障申请继续执行人的合法权益得到有效实现。

附：