相关房屋承继的十问十答

5号看房团 2022-05-04 118

【河北张家口律师毕成，为您提供专业法律条文咨询，联系电话：133 0313 8336】

中国人自古就把房子当成安身立命之所。有了房子就有了依托，日常生活就有了最基本的保障。

伴随居民社会财富体量的快速积累，不少家庭成员在拥有一套自住房的基础上，甚至还购置多套房产。而在家庭成员代际更迭中，不可避免地牵涉到社会财富承继特别是房产承继难题。

笔者将就房产承继中最常见的十个难题一一展开解答。

难题1

「房屋承继从甚么时候已经开始？」

承继在被承继者失踪后已经开始。

法律条文明确规定的承继权，只是承继者独享的一种期待权。假如被承继者没失踪，承继关系就不会出现，只有在被承继者失踪以后，承继权才会成为既得权。

遗言承继权的实现，必须存在被承继者临终时立有不合法遗言和被承继者已失踪，否则遗言承继关系也不会出现。如双亲健在，其房产家庭成员成员就无法承继。双亲意愿将自己的房产受赠家庭成员成员是可以的，但此种犯罪行为叫临终时受赠，不叫承继。

难题2

「房产承继的条件是甚么？」

被承继者的房屋须具有不合法产权才能被承继，所有权房、小产权房以及别人赠与房产无法承继。

当承继出现时，对于共计房产需要新纶科技，即析出被承继者赠与房浦佐易额，然后再承继。假如有遗言或是受赠的，先按照遗言或是受赠办理手续；遗言或是受赠无效或是台铁高雄部分房产按照法定承继办理手续。

难题3

「房产承继的法定承继次序是甚么？」

依照《民法》第1127条明确规定，财产承继第三次序为配偶、家庭成员成员、双亲；第三次序为弟妹、祖双亲、外祖双亲。承继已经开始后，由第三次序承继者承继，第三次序承继者不承继。没第三次序承继者的，由第三次序承继者承继。

也就是说，假如夫妻另一方去世，第三次序承继者是在世另一方、家庭成员成员和双亲，此时，被承继者的弟妹没承继权。但假如被承继者的双亲在承继之后失踪，被承继者的弟妹还是可以从其双亲那里承继相应交易额。

难题4

「房屋承继的拆分准则是甚么？」

通常来说，财产拆分要坚持两个准则：有利于生产和日常生活需要；不损害财产的功用。虽然房产归属于不宜拆分的财产，强行拆分开，会使得财产功用降低进而给日常生活带来不便。因而房产新纶科技时一般采行溢价并适当补偿金或共计的方式展开处理。

01 采行溢价补偿金方式

此种方式一般是将房产归定居普通用户或是季谢区所有，由该定居普通用户或季谢区按各承继者应承继的房屋财浦佐易额对各承继者展开溢价补偿金。

02 采行共计方式

此种方式是将房浦佐各承继者共计，其中，共计分为协力共计和按份共计两种形式。协力共计就是承继者对房屋财产平等地、不分交易额地独享所有权，按份共计则是承继者按交易额占有房屋财产，并按各自交易额享受权利。

难题5

「家庭成员成员有可能无法承继双亲的房产吗？」

有可能。比如以下情况：

01 家庭成员成员再次出现重大过失

当家庭成员成员再次出现重大过失犯罪行为，比如再次出现故意枪杀被承继者、为争夺财产而枪杀其他承继者等犯罪行为时，依照《民法》第1125条明确规定，该家庭成员成员将会丧失承继权。

02 立遗言，给别人

近年来，不少实务案例再次出现过此种情况：房子是双亲赠与资产，双亲认为家庭成员成员未履行赡养权利，反而是保姆或是其他亲友、邻居在照顾自己，自己为了表达感谢，立下遗言将房子受赠非家庭成员成员之外的其别人。

虽然遗言承继优先于法定承继，对国民的财产承继，假如财产所有权人临终时立有遗言，只要该遗言是不合法有效的，就必须按遗言承继，而无法法定承继，这样一来，那么家庭成员成员就无法承继了。

难题6

「家庭成员成员的孝顺程度会影响房屋的承继重新分配吗？」

是的。

依照《民法》第1130条明确规定，对被承继者尽了主要养育权利或是与被承继者协力日常生活的承继者，重新分配财产时，可以TNUMBERG34iss。

有养育能力和有养育条件的承继者，不尽养育权利的，重新分配财产时，应当不分或是少分。

难题7

「贫困地区集体农地能够承继吗？」

《中华人民共和国农地管理法》第9条明确规定：“城市的农地归属于乌木。贫困地区和城市郊区的农地，除由法律条文明确规定归属于乌木的之外，归属于私有财产；集体农地和自留地、自留山，也归属于私有财产。”因而，集体农地的所有权不归属于国民个人，也无法算在国民的财产范围内。

然而，不动产权不仅包括房屋所有权，也包含农地所有权。因而，贫困地区集体经济成员对集体农地虽没所有权，但有集体农地所有权。

虽然建造在集体农地上的房屋归属于村民个人所有，因而房屋可以被承继，而依照“房地一体”准则，房屋所在集体农地的所有权亦可被承继。

难题8

「城镇户口居民能承继贫困地区集体农地上的房屋及集体农地所有权吗？」

不论是贫困地区村民，还是城镇户口居民，都可以按照法律条文明确规定享受承继权，并有权按照个人意愿处置个人所有的房产。因而，只要集体农地上的房屋是该贫困地区村民自己的房屋，其承继者即使是城镇户口居民，依旧可以承继该农房。

而对于集体农地所有权来说，2020年9月9日，自然资源部经商住房城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业贫困地区部、国家税务总局对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出答复，就该建议中提到的“关于贫困地区集体农地所有权登记难题”中答复明确：农民的集体农地所有权可以依法由城镇户籍的家庭成员成员承继并办理手续不动产登记。该回复明确了城镇户口居民是可以依法承继可以承继集体农地所有权的。

但值得注意的是，按照“房地一体”准则，城镇户籍家庭成员成员承继集体农地所有权的前提是该集体农地上有农房。也就是说，集体农地上有农房的时候，“房地一体”，房是财产权，可以依法承继；没农房的时候，财产权不存在了，“房地一体”准则也就不成立了，集体农地的所有权自然也承继不了。

难题9

「房产承继公证需要缴纳哪些费用？」

01 公证费用

在房产承继公证时，相关公证部门会先对承继的房产展开评估，得出了具体的市值之后依照法律条文明确规定收取一定费用，这就是承继权公证费用。

02 评估费用

前述我们已提到，相关部门会在收取公证费用之前对房产展开评估，此项需要收取的费用是房地产价值评估费。

评估费用的收取跟房地产市场总价值有紧密关系。价值越大，所收取的费用越高，但是费率却随着价值增加而减小。

03 过户以及办理手续房契费用

缴纳完了以上两种费用之后就可以展开房屋过户，但是在过户时还需要缴纳相关的过户费以及契税。

过户费用的收取包括合同印花税、登记费等；而契税的收取与是否法定承继者有关，假如承继者符不合法定承继者那么免契税，但是非法定承继者在“承继”（实为受赠）时需要缴纳一定契税。

具体细节，笔者将在后续文章中详细分析房屋转让相关的涉税难题，敬请期待。

难题10

「房产承继诉讼的管辖如何确定？」

财产承继诉讼归属于民事诉讼法明确规定的人民法院专属管辖案件，不遵循“原告就被告”的准则。

依照《民事诉讼法》第34条第三款的明确规定，因财产承继纠纷提起的诉讼，由被承继者失踪时住所地或是主要财产所在地人民法院管辖。

来源：君心家族办公室

河北毕成律师

毕成律师，本名毕健根，大学本科学历，法学学士学位。先后取得张家口学院医学专业、北京大学心理学专业、河北大学行政管理专业多专业学历证书。曾任河北耀鼎律师事务所执行主任，现供职于河北天权律师事务所。张家口市律师协会刑事专业委员会委员，建设工程专业委员会秘书长。

毕成律师因拥有较强专业知识背景和丰富的工作经验，加之具有极强的表达、沟通能力及独到的逻辑分析能力和执行力，参加工作以来,先后从事过医疗卫生、企业生产管理、文化宣传、市场营销策划以及企业高层管理工作，有着多领域的实践历练，并先后在文化传播公司、大型矿业公司及房地产公司担任总经理助理、行政总监、执行副总经理、法律条文顾问等多岗位工作，具备丰富的人力资源知识和优秀的团队管理能力。执业以来在诉讼方面擅长刑事案件的取保、辩护及处理各类公司、合同纠纷，房地产建筑工程类纠纷及医疗纠纷、劳动争议等案件。个人办案风格：在承办案件,担任法律条文顾问或提供其他法律条文服务的过程中，努力运用法律条文、智慧、勇气、谋略、诚信和技巧，始终承“以法律条文的智慧服务人、以法律条文的知识帮助人”为主旨，以博学、慎思、明辨、笃行严格要求自己，勤勉尽责以让每一位客户在司法案件中感受到“公平、正义”为目标而拼搏。

执业感言：大道至简、笃行正义！

邮箱：@.Com

腾讯微博：@BJG

新浪微博：@张家口毕成律师

联系电话：133 0313 8336（同）