杨元庆的预估预言了_“VPR房”减少到200万台,2022可否买房_

5号看房团 2022-05-07 133

点选白字关注网易房产直击房商业地产最新动态点评行业内重要资讯对于青年人买房，杨元庆曾经自已劝大家不要过早背负巨额房贷买房，因为这样会被房子牢牢限制，动弹不得。青年人还可能将丢失拼搏、创新的精神。杨元庆预估，房A3C渐渐重回理智，房产也会轻微失衡，青年人不必为买房而发愁。“现在是一个流动性的社会，买房极难把人固定下来，而且房产早已失衡，青年人即便不买房，你的父母亲、岳父岳母亲也会把房子遗留给你，所以不必担心没有房子住。”

业内人士分析，杨元庆的预估主要包含四个方面的内容：其一、房商业地产会渐渐重回定居特性，警视长人为根本，今后房子的股权投资特性会大大增加；其二、住房失衡的态势迟早会出现，房价不会只上涨不上涨；其三、青年人买房会显得愈来愈难，房价重回理智后自行购买或者从长辈们那里继承。站在2022年的开端，回头看杨元庆5年前的预估，不得不说，杨元庆的预估早已全面得到预言了。首先，往后五年，在房住不炒调控重压下，在数十家热点卫星城房价渐渐回稳的背景下，房商业地产股权投资比率逐年下降。根据链家研究所统计数据，2017年股权地产投资购房比率高达65%，2020年末股权地产投资购房比率不足4成。特别是进入2021年三季度，消费市场上的购房人群以首套和改善为主。用斯氏的话说，往后这几年很多卫星城的房价都是“呈稳小幅回落”的状态，现在早已很少有人股权投资炒房了，因为整个消费市场周期变了，炒房的风险愈来愈大，机会生产成本愈来愈高。一言概之，房商业地产早已重回定居初心，股权投资特性已大大增加；

其次，住房“供过于求”的时代确实到来了。前有链家房商业地产研究所的统计数据证实，从2020年起，新房消费市场就早已步入“供过于求”的态势了。特别是很多三线线卫星城，新房存销比一度少于36个月，这意味着，五年内不新建一套房子，也够卖。后有研究者估算得出结论，全省截止到2020月底，拥有商品房、小产权房、保障房、共有产权房等共计6.5千万部，以每套房子住3人计算，全省的住房已能满足用户近20亿人的定居消费市场需求，远超真实住房消费市场需求，房商业地产在数目上存在很轻微的“泡沫”；再者，涨了二十多年的房价，终于在2021年三季度迎上涨了。国家统计局统计数据显示，2021年10月份，全省写字楼平均产品价格为9749元/平，低于2020月底的9859元/平。另根据房价行情网站的统计数据，2021年，全省有163个卫星城房价出现上涨，百强卫星城购房平均生产成本（按揭）为55.6万，较2020年减少了3.5万。换言之，2021年购房者买房生产成本大大增加了，买房显得难了。

2022年房商业地产会延续“下降”趋势吗？从数十家机构和研究者的预估来看，这是大机率事件。1、链家房商业地产研究所预估，今后几个月新房和二手货写字楼产品价格上涨的卫星城数目大机率都将少于90%，甚至明第一年初70城房价可能将全部上涨。其中三线卫星城二手货房产品价格同比跌幅12月大机率将由正，一一线卫星城则可能将在明年上半年由正；2、社会科学院《中国住房发展报告（2021-2022）》预估，2022年第一季度的房A3C继续退烧，随后退烧幅度会逐步减小，一一线卫星城有望在2022第一年中迎回升。房价方面，预计全年平均跌幅为-3%至3%。值得一提的是，这是往后二十年，社会科学院第一次预估房价跌幅可能将为负，且最高降幅为3%；3、竖院预估，2022年商品房销售产品价格会阶段性上涨2%-3.5%。注意这里的“阶段性”四个字，其实指的是今后土地消费市场结构不断优化，购房消费市场需求大量聚集的更有人口吸引力的一一线卫星城。对于三线线卫星城，竖院更倾向于认为，房价保持稳定或小幅回落的势头。此外，多位研究者也直言预估，2022年的房A3C继续保持“下雪”的势头，特别是一二季度，房价跌幅大机率为负。一方面，购房者的预期中长期极难扭转，2021年12月份，全省有少于25个卫星城出台了真金白银刺激购房的经济政策，从反响来看，并不理想；另一方面，经济政策层面并未转向，限牌、陶尔岛、限价等经济政策丝毫没有放松，房价不具备中长期快速回升的基础。特别是信贷经济政策仍然偏紧，开发商、股权投资客、购房者等的基本信贷消费市场需求都极难满足用户。

房商业地产重回理智，绝大多数卫星城房价“回稳小幅回落”，实际上早已对房价的根基造成了重大影响，房商业地产行业有一个统计数据近年来快速激增，值得重点关注——截止到2021月底，全省的VPR房早已增加到200万套（这里指的是写字楼用房），这200万套VPR房来源于四个渠道：阿里法拍网平台有172万套，京东法拍房平台有22万套，其它小的法拍房机构有6万余套。需知，2017年全省法拍房数目仅有7000余套，这意味着短短4年时间，法拍房的数目就激增了285倍，仅2021年就增加了65万余套。用业内人士的话说，VPR房的大规模出现，是房价住房消费能力减弱的明显信号。房产研究者刘博认为，VPR是透支经济能力强行买房的必然结果。在房价火爆行情，房价快速上涨时，疯狂加杠杆买房，中长期房价快速拉升后再卖出赚取差价，这种操作无可厚非。但当房价归于平静，房价回稳或小幅回落时，潮水退去时，谁在裸泳一眼便知，当初加杠杆股权投资炒房有多凶猛，结果就有多狼狈。

2021年全省VPR房出现最多的两个卫星城是燕郊和张家界。2021年12月31日，华夏时报报道，燕郊有人炒房3年，巨亏150万——房价3万/平方米进场，3年不到，房价跌到了1.6万/平左右。市值仅160万，而当初购房时银行按揭贷款就高达210万，是典型的市值覆盖不了贷款。这种房子继续还贷只会让自己亏得更多。业主权衡再三，叠加工资收入确实不足以偿还高额的月供，最后决定“弃房VPR”。类似这样的案件在张家界也大规模出现过，2018年张家界部分新盘平均价在1.3万左右，但是2020月底，早已跌到了6000左右，“腰斩式上涨”的结果就是，业主手中的房产“资不抵债”，弃房VPR成了最好的选择。有人可能将不解，为什么不卖掉呢，这样还能少亏点？然而最关键的问题是，当业主真正卖房时才发现，手中的房子是有价无市且无人接盘，哪怕是直降20%都没人要。

这种背景下，研究者认为，2022年该不该买房其实早已很清楚了：一一线等大中卫星城，刚需自住买房，有资格有能力，应该按需行动；而对于绝大多数三线线卫星城，2022年房商业地产仍然会处于深度调整期，特别是出台“限跌令”、“购房补贴”的卫星城，房价持续“阴跌”或是常态。所以不管是自住还是股权投资，我们都认为应该谨慎，特别是股权地产投资购房，最好是立即停止。斯氏曾一针见血指出内在原因：大量的三线五线卫星城，房子早已轻微失衡，股权投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些卫星城的房价是丧尽天良。当然，从当前的局势来看，抛开房价涨跌情况，刚需2022年买房将迎四个好消息：第一是经济政策上会更向刚需购房者倾斜，关于这一点，央行、银保监、住建部等均有所表态——维护住房消费者合法权益，更好满足用户购房者合理住房消费市场需求。研究者分析，2022年经济政策将在两个方面向刚需购房者倾斜：1是明确要求热点卫星城必须拿出一定比率的房子向刚需供应，以满足用户消费者的基本购房消费市场需求；2是信贷经济政策会率先满足用户首套、改善性购房消费市场需求，且商业银行贷款利率可能将迎进一步上涨；

第二是开发商打折促销频现，一一线卫星城刚需迎低价上车的好机会。随着房价调控的持续收紧，叠加融资监管的日益加深，绝大多数开发商资金流问题仍然没有彻底解决，特别是“三条红线”全踩的开发商，2022年会更加积极开展自救。当前时期，对于开发商而言，“自救”最好的方式就是以价换量拉动回款。开发商降价让利，一一线卫星城的刚需购房者确实迎了低价上车的好机会；第三是“多主体供应”下，刚需解决定居的方式进一步拓宽了。共有产权房、安居房、人才房等保障性住房供给力度会加大，买不起商品房的刚需，可以通过这些途径解决住房难题。特别是住房供需矛盾突出、房价租金高企的卫星城，大力发展保障性住房非常有必要，且真正能够底层刚需带来实惠。北京、江苏等地通过大力发展保障性租赁住房，努力实现住房总体供需平衡。1月6日，北京市市长陈吉宁明确表示，2022年公租房经济政策将向多子女家庭倾斜。此外，江苏、上海、陕西等地也出台系列经济政策措施，进一步加快保障性租赁住房的供给。对此，你怎么看？更多房产干货进群获取～帮您在买房路上多涨经验少踩坑，快来进群一起讨论房价吧！