还提过他们提过的这篇《在北京，没比中远海控两湾城更梦幻的住宅小区了》吗
该文收到去之后，有接到许多条该文，都在说：那个梦幻的二手货住宅小区，立刻要拿掉老物管，迎保利地产物管了
獐毛，隔一天贴文就刷到了保利地产物管第一天入驻住宅小区的视频
如今住宅小区门口那张红色的欢迎条幅，到现在都没拿去
换物管那个事，对每个二手货住宅小区而言，似乎都是世世代代不变的大难题
根据北京市汤先生统计统计数据，北京近七成物业公司对住宅小区物管并不满意
（统计数据来源：北京市民用物管管理现状调查）
看着公共环境一落千丈、房价涨幅跑不过周边住宅小区、和物管不作为的立场...
许多物业公司感觉到束手无策，又束手无策
中远海控两湾城的老物管，在街道社区里盘据了十几年之久，各方利益苦恼，更换物管更是举步维艰
今天就借由两湾城这事，和大家谈谈那个话题：老住宅小区若想把烂物管拿掉
真叫宁堡老老实实聊地产，实实在在谈买房。2519篇原创内容
杀掉老物管，具体而言得有一个愿意干又能力强的 物业公司
说起来二手货住宅小区换物管，其实只需要四个步骤：设立物业公司——与现物管续约——公开选任新物管——物业公司投票表决张寿镛另一家物管
而从设立物业公司这一步开始，就能编出一大批住宅小区
好了，他们可以先看看那个统计数据，据住建部统计统计数据，全省各地住宅小区物业公司设立率为为30%
北京是全省物业公司设立率最高的卫星城，可以达到80%；北京、广州、深圳、杭州这些大卫星城，也只有30%左右
可想而知，全省大部分的二手货住宅小区，还没换烂物管的权利，是因为他们还没设立自己的物业公司
愿望都是美好的，大多物业公司刚开始奥尔奈，到后来就被各种支离破碎无疾而终
因为门槛高，设立一个物业公司，对许多二手货住宅小区而言，那就是一次长路征途
具体而言得有几个热心物业公司牵头，很多住宅小区邻里关系之间关系并不密切，还有的情况是住宅小区如果是超长工业用地的别墅住宅小区、低密豪宅之类的
物业公司之间，可能好多年都见不上面，更别说设立什么物业公司了
其次要获得街道和街道社区的一致同意，最后召开物业公司大会是公开征集物业公司亲笔签名，而物业公司亲笔签名必须要获得三分之一以上一致同意
看到这你可能真的，三分之一物业公司亲笔签名也不难啊，怎么那么多住宅小区都没办法推动呢
北京还好，一些农村居民数量大的卫星城，比如说深圳；很多以水鸟型协力人群为主的旅游卫星城，比如说海南
公开征集过半比例的物业公司投票表决，在这些摩天大厦高、投资回报率高的住宅小区，那仅仅只是前所未闻
还有就是，物业公司自制的意识并不高，对投票表决选举这事并不熟悉，真的麻烦
对设立物业公司这件事，都是可有可无曼唐翁的立场，你不积极，我也不关心
许多住宅小区刚开始交付，其实什么都是新的，绿化是赏心悦目的，楼道是干净整洁的，前两年物业公司们对住宅小区总体而言基本是满意的
加之大家都刚搬进来，相互之间熟识度较低，年轻物业公司更加不适应熟人街道社区，难以凝聚在一起
更何况绝大多数物业公司对设立物业公司大会和物业公司繁琐的流程不了解，从筹备组设立到正式完成物业公司选举，短则半年长则一两年
时光荏苒，一晃两三年过去了，物业公司开始发现物管不作为的地方，渐渐不满，矛盾爆发的时候，才想到要去设立一个物业公司
物业公司中有能力的没时间，有时间的不一定有能力，各种流程复杂，要获得街道办事处批准，还要征求大部分物业公司配合...
能从一个如此繁琐的流程中，筛选出十几个优秀的物业公司代表，建立物业公司，绝非易事
许多住宅小区，到现在都还迈出第一步，谈何换物管
即便设立了物业公司，也是九九八十一难，开始的第一难而已
最近，我有幸采访了中远海控两湾城的物业公司主任韩主任，终于了解那个居住着6万居民的住宅小区，到底是怎么把原物管给拿掉的
他告诉我，根植在楼栋里的物业公司代表，摸清民意，是两湾城换物管成功的基础
物业公司为了真正了解每一户物业公司的意见，他们选择重建楼小组体系，摸底民意
也就是说，每个楼道选择3-5个物业公司代表，负责摸底30-50物业公司，最后结果反馈出来了，物业公司们都认为：老物管，必须拿掉
根植到楼栋里的物业公司代表体系，奠定了中远海控两湾城成功换物管的基础
后来在物业公司投票表决中，12000户物业公司，只有800多户物业公司反对，支持率超过90%
随后物业公司立马起草了有关新物管选任的方案，进行15天的公示
那个方案是物业公司花了十几天，由多个人共同完成的，当韩主任拿给我看的时候，整整有一本书那么厚
这还不算，除了新物管公开招标的方案，比如说物管公司参与竞标的条件，有管理30万方以上住宅小区经验的方可入选
各项服务标准还得细化，比如说在保安、和保洁阿姨的年龄要求，都做出了明确的规定：45周岁以下的占比60%以上
有了如此详细的选任方案，更容易获得物业公司、街道、街道社区的支持
然后将前期群众的意见把握好之后，接下来到街道和街道社区党组织去，报备和获得一些指导性工作
对一个居住着四万人超大住宅小区而言，更换物管是也是超大动作，中间会有许多不稳定事件发生的担忧
以韩主任为代表的中远海控两湾城第三届物业公司，每一步行动都很谨慎，开展之前都要和街道、居委反复商量，保证合法合规
在2020年10月31号的物业公司大会上，中远海控两湾城终于过了原物管的解聘协议，和中远海控物管解除了合同
当工作推进到这一步的时候，似乎离换物管成功，是不是就差临门一脚了
就等着召开物业公司大会，赶紧投票表决把老物管赶下台就完事了
但是，盘据在住宅小区里十几年的老物管，绝不可能对这一切坐视不管
老物管这时候，会成为物业公司选任新物管路上的最大 拦路虎
在选任新物管这段时间，老物管、物业公司、物业公司相互之间的关系，可以说是非常紧张，有可能发生正面冲突
平时不关心物业公司和街道社区的老物管，要换物管的时候，就开始积极参与，反客为主，阻拦投票表决，阻拦选票统计统计数据等等
就拿中远海控两湾城而言，物业公司工作人员在上门收取选票的过程中，当时还是原物管的保洁和保安，便会悄悄拿着手机跟踪录像...
许多物业公司没进物业公司群，物业公司在楼道上贴二维码，即便大多数物业公司进群，参与投票表决，刚贴上去就被前物管保洁阿姨给撕下来
甚至，有的住宅小区老物管还会动用金钱攻势
比如说，网上就有曝光一则新闻，是老物管为了让物业公司不投一致同意票，凭房产证可以到住宅小区门口，领100元现金
更有甚者，有的物业公司成员会受到威胁恐吓
某住宅小区物业公司执行秘书表示要更换物管公司时，物业公司主任把自己的孩子都送到乡下，大部分物业公司积极分子购买了人身意外险，以防遭到不测
很多前任物管撤离时，就跟情侣闹分手一样，最后还要大吵一架，实施恶意破坏行动，才愿离开
杀掉老物管，种种奇葩事件，简直是社会缩影
加上投票表决这事，有时候物业公司之间立场不一，也会导致内讧频发
在群物业公司们嘴上说说要换，真正投票表决率还不到40%，一盘散沙任人拿捏
年轻的物业公司租客，像看猴一样看着物业公司为自己争取合法权益，年纪大的部分物业公司也真的这事和自己没关系
其中的利害关系，掰开揉碎了说，就是无动于衷
看到这里，是不是真的换物管，简直比换对象还难了
换物管就和换男朋友一样的，都是长痛不如短痛，下一个更乖
最后还有一个隐患，住宅小区换物管如果迎物管费大涨，物业公司们会不会接受
烂物管比涨物管费更可怕，还会让住宅小区贬值，绝大多数物业公司如今早就意识到了这一点
比如说他们前段时间调研的“共享车位住宅小区”春申复地城，一样是是换了保利地产物管，物管费涨了1块，现在2.6元/方，物业公司们都认为值得
中远海控两湾城因为自身体量大，154万方，居民户数1.2万，停车位5000多个，不论是年收费和商业规模效应，都非常可观
所以即便中远海控两湾在物管费1.7元/方一毛不涨的前提下，同样有五家物管公司报名竞聘，最终成功引进保利地产物管
对老住宅小区而言，一个好物管能够带来质的改变，现在的中远海控两湾城简直是脱胎换骨
听说，曾经那批号召大家反对缴纳物管费的人，开始积极引导物业公司及时缴纳物管费了，甚至有物业公司把前年欠下的物管费也都交了
住宅小区物业公司如此积极缴纳物管费，是因为真的感受到住宅小区许多地方正在慢慢规范，自己的生活也在慢慢变好，比如说停车问题
当初散落在各个大堂地上的快递有统一的柜子装起来了
住宅小区内部不论是水景，还是各种公共配套都维护得很好
听物业公司韩主任说，保利地产物管来到中远海控两湾城，前期整体维护的费用就达到了几百万，还带来了不少增值服务
对未来想要保持良性的持续发展，不涨物管费肯定是不现实的，所以这一次引进保利地产物管留了一个口子
只要物管服务好，其实物业公司都能看在眼里，三年后召开物业公司大会涨价，自然也会接受
那个曾经以乱出名的二手货住宅小区如今成功转型，已经成为了物业公司治理住宅小区最好示范
随着北京的一波行情，换了物管的两湾城从去年二手货房价7W/平，如今挂牌均价9.2W/平，最高成交价甚至超过了11W/平
（统计数据来源：链家）
对一个老住宅小区而言，物管扮演的角色实在是太重要了，不仅关系到住宅小区环境、安全、设备维护，甚至左右房价涨幅
街道社区治理是卫星城建设的重要一环，而要提过，他们每一个人都与之有关
那么，想要拿掉住宅小区里的烂物管，就从他们每个人，拿出积极参与治理住宅小区的立场开始吧
以上为正文，来自乔不丝
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