物管是和住宅小区产品品质间接挂勾的，两个烂物管会快速房子步入到“老破小“的状况里头，这不但会减少定居产品品质，常常房子也无法获得折价。而两个好物管的竞争优势是能让房子在两个二手房市场里卖得比旁边更贵。
反之，两个烂物管会让原本的资产贬值，因此，有许多人都希望拿掉住宅小区的烂物管。
但换物管这个事，对每个住宅小区来说，似乎都是世世代代不变的大难题，令许多物业公司感到束手无策，束手无策。
依照不完全统计数据，近六成物业公司对住宅小区物管不令人满意！
许多朋友表示，不是能继续忍，而是不知道是不是拿掉现有的烂物管。
因此就有了今天这首诗：怎样一点一点教你拿掉住宅小区的烂物管！
须要两个愿意干又有才干的物业公司说起来，住宅小区换物管的业务流程本身很简单，只要这四个关键步骤：
依照《物管管理条例》，以内拿掉物管的各个业务流程各个环节，每一位物业公司都有资格和权力参与决策。
第一步设立物业公司最为关键
它决定着后面能否拿掉物管，同时，它也是非常困难的，
大致的关键步骤是：
想找到合适的物业公司核心成员就不所以容易一方面，能够成为物业公司核心成员的物业公司须要满足两个基本条件：无法积欠物管费、房产税、房屋维修基金
没缴纳物管费就无法担任物业公司委员，因此要优先选择这些正常交物管费等费用的物业公司
在选战失败的案例中，就有出现因为没缴纳物管费而无法成功投票表决的情况
人员信息查证清楚后，更要保证这个物业公司是对已有物管深度不令人满意的，不然影响后续投票表决优先选择旧物管进行讨论的各个环节。
另一方面，如果是首次设立物业公司大会，须要由两名物业公司联署向社区村委会提出口头提出申请
并提供相关的证明材料，如提出申请表、物业公司成员名单、物业公司章程等。
选拔过程中，更要提早15天报告书物业公司参选人成员名单和议会选举日期，其次是提早3二百六十名全体物业公司发放票。并且，投票表决人须要是持有房DF93的物业公司或者本住宅小区的房东，须要这些物业公司投票表决挑选出物业公司理事会。
最后，捷伊物业公司核心成员挑选出之后，要及时在住宅小区报告书议会选举结果
整个设立业务流程看下来，是不是有点繁杂，事实上，绝大部分住宅小区都没设立物业公司理事会，其中包括这些定居了20年的住宅小区。
据住建部统计数据，全省各地住宅小区物业公司设立率为为30%
上海是全省物业公司设立率最高的城市，能达到80%；北京、广州、深圳、杭州这些大城市，也只有30%左右
须要近半物业公司投票表决优先选择物管的进行讨论当物业公司设立后，须要征求住宅小区物业公司对换物管的意见建议，这时候要召开物业公司大会公开投票表决，并获得三分之一以内人同意
看到这你可能觉得，三分之一物业公司亲笔签名也不难啊，是不是所以多住宅小区都没办法推动呢？
首先要向社区发起提出申请，具体是须要准备一份口头提出申请，提出申请通过方能举办。提出申请是否成功要靠街道社区的配合。更要考虑怎样真正了解住宅小区每两户物业公司的意见建议，公开征集近半比例的物业公司投票表决，并不简单。
一些住宅小区空置率高，如部分投资的、毛坯房没入住的，还有物业公司常年在国外没法回来也不是不是管。有的物业公司都换了也找不到人，其他物业公司对投票表决参与度不高等等。这都须要物业公司核心成员通过实地拜访、物业公司群等方式号召各个物业公司参与其中。对上千户的住宅小区，要花费不少的功夫。
好在投票表决有多种方式
1）线下人工投票表决：
① 上门送票
② 录音电话投票表决
③ 投票表决点票箱投票表决
④ 打印表决票委托亲友代投
2）线上网络投票表决：使用微信、支付宝小程序进行物业公司大会电子投票表决
传统的线下投票表决方法，到物业公司家送票至少都要跑上好几天，几经周折才能收集完所有物业公司的投票表决。
近两年，为了做好新冠肺炎疫情防护工作，不少街道自主研发电子投票表决系统，用线上小程序投票表决代替了入户送票。
在小程序上能随时参与线上投票表决，同时，关于议会选举的报告书、报名通道、结果公示都能够查看到。
在杭州，通过支付宝搜索“浙里办”，打开浙里办小程序也能间接网上投票表决。手机点几下就能参与投票表决，这样一来既避免了人与人的面对面接触，操作起来也很高效。
意见建议达成一致后，怎样与原有物管解约呢？
要知道，老物管才是换物管道路上最大的拦路虎。
1）有物业公司大会的情况下
更换物管的理由要有法律依据，先看下《物管合同》是否在有效期内。
如果是，要找到物管违反其《物管合同》的具体事项，有违约的情况并且有足够的证据就能依照《物管法》解除其合同，终止其受聘关系。
如果《物管合同》到期了，走村委会程序，不自动续签，重新与招标的新物管公司签约合同就能了。
2）没物业公司大会，是不是办
建议的办法是与原物管协商解除合同。
三分之二的物业公司同意更换物管了，就派代表去找物管公司的负责人，协商和平解决如物管公司不愿意停止《物管合同》，拒不移交，物业公司能请求街道办事处出面解决，也能去相关部门投诉。
公开聘请新物管在这个关键步骤中，须要有具有热心肠、有时间，并且懂得一些招标业务流程的物业公司，起到牵头作用。
具体方式有：
1）公开招投标
由物业公司选一家专业招投标公司协助，公开向社会上的物管公司发出招标报告书，在投标公司中选定一些知名、优秀的物管公司来评挑选出物管管理单位。
这些物管单位的优先选择是由第三方决定的，因此不容易体现住宅小区物业公司的意愿，招标下来的结果也只能被动接受。
2）邀请招标
和招标方式类似，但是不公开招标，而是定向。一般优先选择一些优秀的物管公司发出邀标书，邀请他们来，从中优先选择两个来实施物管管理。
这个方法后期可能会给住宅小区加重负担，因为参与招标须要缴纳招标费，这个费用自然就计入物管成本里了。
3）间接指定
一般采用这个方式的，通常都是物业公司数量比较少的商业物管，能在同几家物管公司协商后，间接指定其中一家作为物管管理单位。
没物业公司能委托村委会招标，或者其他机构组织招标，最后在物业公司大会上，由物业公司投票表决优先选择使用哪一家物管。
业务流程看似简单，但有几个地方可能存在难题首先，对设立物业公司这件事，不少物业公司都优先选择了旁观者的态度，积极性并不高
这种情况下，物业公司里总须要几个“牛人”，带头引领物业公司同意换物管。
其次，住宅小区物管关系到物业公司、物管公司、物业公司三方的利益，聘选新物管，其中可能发生的冲突就阻碍了重新选新物管的进行，其中一些不可避免的灰色产业链，可能会有物管公司联系物业公司，给其各种好处，例如减免物管费，或者间接给一笔钱。
依照地区不同，这笔钱的说法也不同，比如入驻费用、步入竞标费用、签约费用...物业公司会变着法要，更甚者，投票表决决定换物管之后，老物管不愿走也是两个问题。
最后还有两个隐患，许多住宅小区物管换不成功就是因为物管费上涨。
物管服务收费机制执行市场调节价后，住宅小区换物管会不会面对物管费上涨的局面，但烂物管比上涨物管费更可怕，一些常年使用3元/㎡、5元/㎡的物业公司，可能不太能接受高涨的物管费，再加上物业公司对物管服务市场不了解，缺乏议价能力，诸多问题都有可能存在换物管的每两个各个环节。
怎样解决这些“痛点”、成功换物管，须要每一位物业公司费心争取。
希望想拿掉自家烂物管的住宅小区，能够如愿吧。
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