住宅小区物管更改业务流程,住宅小区更改物管的正当理由和业务流程是甚么？
物管公司须要更改物管，不合法的有效途径是甚么呢？苏州简邻根据3年的物管公司大会的实战经验来和大家一起谈一下。
问：更改物管的正当理由和业务流程是甚么？
答：作为住宅小区的物管公司都有哪些基本权利？依据《物管管理法规》第十条 ：“下列事宜由物管公司协力下定决心：
（一）制订和修正物管公司大会第十五条；
（二）制订和修正管理规约；
（三）议会选举物管公司理事会或是更改物管公司理事会核心成员；
（四）选任和解聘物管服务项目民营企业；
（五）筹措和使用专项修理资金；
（六）扩建、重建建筑及其附属设施；
（七）有关共有和协力管理基本权利的其他重大事宜。”
要更改物管公司，物管公司首先要设立组织，第十条明确规定：“ 同一个物管管理区域内的物管公司，应在物管所在的区、县上海市人民政府房商业地产行政管理行政管理部门或是市中区联络处、县区上海市人民政府的辅导下设立物管公司大会，并议会选举产生物管公司理事会。但是，只有一个物管公司的，或是物管公司人数较少且经全体人员物管公司一致一致同意，下定决心不设立物管公司大会的，由物管公司协力履行职责物管公司大会、物管公司理事会职责。”
其二，多少人一致同意才能达成一致不合法下定决心呢？第十条明确规定 ：“物管公司大会下定决心本法规第十条第（五）项和第（六）项明确规定的事宜，应经私有部分占建筑面积2/3以上的物管公司且占总人数2/3以上的物管公司一致同意；下定决心本法规第十条明确规定的其他事宜，应经私有部分占建筑面积绝对多数的物管公司且占总人数绝对多数的物管公司一致同意。”从下定决心事宜的重要程度看，筹措使用修理基金和扩建建筑等重要事宜，须要双过2/3，更改物管公司只须要双过半即可。如果了解《公司法》，我们可以很清楚的知道，这个业务流程和公司举行股东大会有很相似的地方。
问：为甚么实践中更改物管这么难？
答：首先是受meant物管合约的约束，所有物管公司被动的完成了合约签约，选择用哪家物管，常常是物管公司在签定商品房买卖合约中约定好了meant物管管理，签定购房合约等于已经认同了meant物管管理合约。住宅小区刚刚建成，没来得及给物管公司“施展”的空间，物管公司们对物管公司服务项目的能力和水平还没客观的认识，所以既然是没得选，有物管公司总比没好。虽然第二十五条明确规定：“国家倡导建设单位按照房商业地产开发与物管管理相分离的原则，通过招投标的方式选任物管服务项目民营企业。”但仅仅是倡导而已，不是强制，因此开发商和物管公司常常有“先天关系”，比如说同是一个出资股东，也没相关招标业务流程、经过优胜劣汰的选择，自然服务项目水平差强人意。
其二是召集业务流程效率不尽人意，我们日常凑个饭局可能人都来不齐，更何况动辄几千人的住宅小区，正是这种无法集中表态举行会议，或是逐户征集意见难度太大，使得有的是物管公司态度傲慢，作为业务理事会主任，常常还要承担来自物管公司的某些言语压力，心态逐渐疲惫。实践中很可能要由物管公司理事会的核心成员逐户敲门草案，遇到物管公司不开门，不在家等情况是家常便饭，是否达成一致法定比例也须要想办法排序。
再次，《物管管理法规》有些条款不细致，有一些技术细节没明确规定，比如说物管公司长期不定居联系不来，草案时候是把这户剔除掉，还是按照其一致同意来排序？一户定居了两个人，是不是按两个物管公司来草案？有一则新闻就是住宅小区物管公司设立了物管公司理事会，成功的下定决心更改物管，但是物管以设立物管公司理事会不不合法为由向社区提起了行政管理诉讼，也拒绝向下一家物管公司履行职责交接手续，正是这些技术细节导致的。
能否更改物管还受综合因素影响，物管公司大会、物管公司理事会并不是没权力限制和监督，第七条明确规定：“物管公司大会、物管公司理事会应依法履行职责职责，严禁做出与物管管理毫无关系的下定决心，严禁从事与物管管理毫无关系的活动。物管公司大会、物管公司理事会做出的下定决心违反法律、法规的，物管所在的区、县上海市人民政府房商业地产行政管理行政管理部门或是市中区联络处、县区上海市人民政府，应责令限期改正或是撤销其下定决心，并通告全体人员物管公司。”
最后，在服务项目质量不到位，物管公司罚以物管费和不交物管费物管公司暂停服务项目的恶性循环中，常常无法找到解决办法。物管合约是二个务合约，物管公司有交纳物管费的基本权利，物管公司有提供更多服务项目的基本权利，单纯的通过不交费来抗拒以次充好服务项目，一旦进入诉讼，物管公司将面临举证难的困境。所以物管公司是如何提供更多以次充好服务项目的，不要光用眼看用嘴说，还是要保留相关证据。
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