“深圳小产权房口气涨30万?”
“沙井某新区因贫困户房太火热，被贴出布告信用风险告诫。”
“深圳龙华300套贫困户房，六天突然袭击！”......
前段时间小产权房在深圳楼市低迷的市场中悄悄出位，各种信息一下子铺天盖地而来，挠得购房者的心头痒痒的。
01
深圳又双叒被中央电视台点名了！
品轩房、二手货房、商务公寓后，这次是小产权房上了中央电视台。终于，深圳各种各样的房子都碰过脸了，齐活。
4月28日，深圳小产权房的报道冲上热搜，并在排行榜的前排挂了很久，话题是：深圳炒房客大举囤小产权房。
深圳调控升级后，新房、二手货房都严控起来，资金都去哪呢？回头一看，深圳除了这么多小产权房，占了深圳房屋将近一半呢，于是大把的大资金Saverdun，一顿炒作。
比如，在深圳的沙井，许多即将拆迁的小产权房产品销售价格甚至超过了5万，上涨势头凶猛，和这一新区商品住宅的“官方二手货房进行买卖产品价格”相差不大。 更为关键的问题是，这样的情况还不止一两处：
公明的小产权房在一年前的收购价格是6000元，那时要1万至1.2万；龙华的小产权房在一年前的收购价格是1万至1.8万，那时要1.5万至4万。市中心区稍好改建过的小产权房套内总价达到4万至5万元；
产品价格涨得越猛，就有更多资金Q1518A。Saverdun的股权投资客，眼里只有赚钱，却忽略了小产权房这类巨大信用风险。
按理说，小产权房作为房地产市场中的“异类”，并不具备多少股权投资价值。今年5月自然资源部也曾公开定性： 不能通过登记将违规用地正式化。
但在深圳这座年轻的城市，占据住房市场半壁江山的小产权房却依然迎来了“春天”。
02
实地调查深圳小产权房
走在深圳的许多街巷，许多房产小电视广告随处可见，电视广告的主角正是各种各样的小产权房。在高房价的深圳，还能以十元十九天的产品价格买到房，听着的确诱人。
一位专门做城中村小产权房和迁离指标房进行买卖的中介告诉本报记者，“前一年深圳许多离市区稍远的地方除了许多产品销售价格一万元以下的小产权房，那时也不多了，观澜新区通常的小产权房也涨到十元12000元左右。”
说起小产权房，大家的印象通常会停留在“握手楼”，居住体验感差。不过，那时深圳的许多小产权房与普通商品房外观上并LX1，高层带花园社区的小产权房比比皆是，许多小产权房还会重新包装，以“精装”的方式放卖。
在深圳五和新区，本报记者见到前来看房的Routot（化名），他正急于买一套房自住。“五和附近的商品房产品销售价格都在6万元以上，实在是承担不下，那时新股申购也不容易，所以急于先拍一间小产权房。”她说，“看着总价似乎不高，但前述总价并不低，没想到那时小产权房也不便宜。”
本报记者跟随Routot来到五和村一栋正在改建的小产权房，辨认出前来看房的人很多。“这儿的一房一厅卖60万到65万元以上，两房一厅要100万元以上。”产品销售相关人员介绍，再者前述面积和占地面积，产品销售相关人员表示这儿的房子不按面积排序只按同花。
本报记者辨认出，这些小产权房的户型通常，有的是甚至被改成了没有阳光的暗房。若按此产品价格排序占地面积的总价，几乎都超过十元两万元。“这儿的产品价格本来就较高，所以今年跟今年的产品价格相差无几，但余货已经不多，这儿靠近公交车站，市中心区不错，很多人来买。”
再者如何证明进行买卖关系？产品销售相关人员表示，可以优先选择定金交付或5成按揭。如果优先选择5成按揭，剩余的房款主要是申请消费贷。
此外，除了进行买卖合同，除了辩护律师缔造和乡政府物业公司的复印件。不过，本报记者调查辨认出，多数乡政府已经不会给相关小产权房进行买卖复印件或作证。当然，小产权房进行买卖的违规性并不会因为有辩护律师缔造而正式化。
你只要细心查询一下，就会辨认出，深圳市地税局早在2009年就撰文严厉明令禁止辩护律师为违规建筑物产品销售犯罪行为提供缔造服务，2016年再次撰文明令禁止，虽然只是针对违规建筑物类小产权房，但是有合法建楼手续的小产权房，因不符合上市进行买卖条件，如进行买卖犯罪行为这类合宪，缔造同样合宪。
明知有信用风险却“偏向铺散”，这或许是大部分优先选择小产权房的购房者心理。
03
小产权房到底为什么火了
很多人以为小产权房是在今年火起来的，但是其实早在今年“深圳‘7·15’新政后，小产权房进行买卖就一直很活跃，尤其在中西部。
官方坚决落实中央“房住不炒”的精神，出台了一系列政策加强对新房、二手货房的调控，挤压了商品房的购买空间。
后面由于政策和银行贷款双重压迫，市场上进行买卖双方博弈观望，想卖的不愿卖，想买的买不了。许多刚需购房者就把需求转而向小产权流动了。
这些偏好信用风险的资金为了寻求出口，也在一定程度上助推了这一轮小产权房暴涨。
在深圳市场中，小产权房也分股权投资等级，越快拆迁变现、有学区房资源的越容易出手。比如，小产权房涨到了市面产品价格10万块，一旦有拆迁风声传出，则可以卖到15万元/平方米。据了解，目前位于核心区域的华强北，华强南一带的福田村，由于海岸城承包拆迁，新区内的小产权房叫价12万元/平方米左右。
值得一提的是，即使是在深圳这样的一线城市，很多股权投资者对于村民的房子和小产权房是没有辨识的。比如村民盖的一类小产权房，由乡政府出资建设，属于乡政府的资产，这种小产权房的市场活跃度其实很低。主要原因在于一不带学位，二存在不补偿信用风险。
而目前市场上真正产品销售火热的小产权房，都具有开发主体确认清晰、已完成拆补协议或者2-3年之内会完成拆补协议、有学位等特征。对于股权投资客而言，可以用房产套出经营贷买小产权房，且不上征信。
除了主观上有偏好信用风险的资金寻求出口，另外一个助推小产权房暴涨的原因也是客观存在的。
深圳那时常住人口约2000万，但是根据住建局数据，目前深圳约有181万套商品住房，25万套保障性住房，公寓及其他类住房46万套，也就是说总共约有252万套商品住房。
在庞大的常住人口数据2000万面前，252万套住房仅仅是人口的十分之一左右，这是远远不够的。
前述上从居住使用功能来说小产权房属于商品房的一种有效补充，客观上充当了廉租房和安居房的功能，被政策和市场挤压的很一大部分购买力是流入小产权房市场的。
据深圳相关公布数据显示，深圳市的“违建”数量约40万栋，占地面积高达4.2亿平方米，占深圳总占地面积的49.27%。
也就是说，小产权基本占据了深圳楼市的半壁江山，无论租的还是买的，深圳有将近一半的人口是居住在小产权房中的。
综上所述，对于购买小产权的人群，其实可以分为两类：
一是股权投资客户：社会中产人士为主，忧虑货币贬值，想要股权投资不动产，但是商品房限购且门槛太高，而小产权房很好地承担了这种功能。
二是自住客户：自住客户主要以普通工薪阶层为主，与深圳主流置业人群基本上属性重合，客户年龄阶层多在30-50岁之间，绝大多数是三口之家。
其实，无论哪类人买小产权房都是希望有回报的！虽然绝大部分是用来自住使用，但即使不住了，还可以收租。而小产权房的租金回报率通常在4%以上，远远高于定期存款和商品房的租金回报率
再者，这两类人群中，股权投资客是不是占到八成，那就是智者见智了。
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