今天有个大新闻，中国农地“三权分置”正式启动，小产权的春天到来了。
1重磅！楼市最强杀招来了
8月28日，国土资源部、住房建成区工程建设厅关于下发《借助自发性工程建设工业用地工程建设出租住房试点组织工作计划》的通知（以下简称为《计划》），确认首批13个试点组织工作卫星城，主要包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。
在计划之中，参与试点组织工作的13个卫星城，全数为中国的核心卫星城。计划提及依照地方自愿原则，在超大、特大卫星城和国务院有关部委批准的产业发展住房出租消费市场试点组织工作卫星城中，确认出租住房市场需求较大，德清自发性经济组织机构有工程建设意愿、有资金来源，中央政府市场监管和服务项目能力较强的卫星城（首批主要包括北京市，上海市，辽宁沈阳市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建厦门市，河南郑州市，湖北武汉市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川成都市），开展借助自发性工程建设工业用地工程建设出租住房试点组织工作。
2贫困地区自发性农地不用经过北欧国家拆迁各个环节，农地生产成本将大幅降低根据《计划》内容，健全试点组织工作项目审核程序，并要求德清自发性经济组织机构能另行合作开发营运，也能通过联合经营、参股等方式工程建设营运自发性出租住房。兼顾中央政府、农民自发性、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与拆迁生产成本关系。健全合约履约市场监管监督机制，农地使用权人和工程建设工业用地使用权人、出租人和租客司法机关履行合约和注册登记文件中所载明的权利和义务。
3严禁以租联合经营，租用的自发性出租住房严禁房主对于租用自发性出租住房所预见的难题，《计划》之中也不予了确认。《计划》提及自发性出租住房出租，应遵守有关法律法规和出租合约约定，严禁以租联合经营。租用的自发性出租住房，严禁房主。探索创建房租逐步形成、监测、指导、监督监督机制，防止房租异常波动，维护消费市场平稳运行。国土资源、住房建成区工程建设厅门应与有关部门加强协作、各负其责，在工程建设工业用地使用权注册登记、房屋使用权注册登记、出租登记、税务、工商等各方面加强联动，构建规范有序的出租消费市场秩序。
租客可依照省里明确规定凭注册登记登记的住房出租合约司法机关领取暂住证，享用明确规定的基本上基本上保障。有条件的卫星城，要更进一步切实加强美对邻近地区户口租客的社会福利监督机制。
2新政的三大看点值得关注
本次发布的《计划》来看，有三大看点值得关注。
首先，同其他调控经济政策一样，本次的经济政策继续特别强调“房子是用以住的”定位。此前提出这句话的实际意义在于，打击了各类炒房的市场需求，让住房发挥本质的自住功能而非投资功能。
在本次的试点组织工作出租经济政策之中再次提出房子是用以住的，实际上就是继续深化了这句话的内容，即房子的定居能通过购房或租房等形式存在，这就为产业发展出租消费市场和化解定居难题提供了一个非常好的逻辑论证。
第二、特别强调了房产注册登记管理制度。《计划》提及：“推进自发性农地房产注册登记，健全借助自发性工程建设工业用地工程建设出租住房规则，健全服务项目和市场监管体系”。更进一步推动房产注册登记管理制度，实则为房商业地产长效产业发展监督机制中的重要体现。换句话说，当前在贫困地区自发性工程建设工业用地体制改革各方面，报请当前推进的房产注册登记管理制度一起努力，从而逐步形成良好的工业用地管理制度。
第三、特别强调了德清自发性经济组织机构能另行合作开发营运，也能通过联合经营、参股等方式工程建设营运自发性出租住房。这就给与了本次体制改革一个良好的民心支持。
换而言之，此类工业用地不是拆迁或简单地流入消费市场，其产业发展出租消费市场的主导权还是会给与德清自发性经济组织机构，这样就能预计，后续一些德清自发性经济组织机构在盘活有关农地各方面会有更大的积极性，也逐步形成了增收增利的效应，从而助推体制改革的步伐。也能说，贫困地区自发性农地不用经过北欧国家拆迁各个环节，直接进入了消费市场！换句话说，农地生产成本将大幅降低，对平抑未来的房租价格、房价将产生重大影响。
第四、租客可享用明确规定的基本上基本上保障，《计划》中对租客能够享用到的服务项目也不予了说明，“租客可依照省里明确规定凭注册登记登记的住房出租合约司法机关领取暂住证，享用明确规定的基本上基本上保障。有条件的卫星城，要更进一步切实加强美对邻近地区户口租客的社会福利监督机制。”
换句话说，中央政府对于合作开发这类住房给与了大量优惠经济政策，主要包括快速审核通道，租住人员能享用“基本上基本上保障”等等。
3经济政策频出 让“租房”也能实现住有所居
住房出租消费市场，是房商业地产消费市场的重要组成部分，是化解住房难题的重要渠道，化解好城镇居民住房难题，需要房商业地产消费市场和出租消费市场协同产业发展。有鉴于此，近年来北欧国家连续出台经济政策，多管齐下创建租购并重的住房管理制度，就是要满足多层次的住房市场需求。
2015年年底，中央经济组织工作会议明确提出，以创建租购并重的住房管理制度为主要方向，把公租xcq房扩大到非户口人口。
2016年，国务院办公厅下发《关于大力推进培植和产业发展住房出租消费市场的若干意见》，全面部署大力推进培植和产业发展住房出租消费市场组织工作。
2016年年底，中央经济组织工作会议再次要求，大力推进住房出租消费市场立法，大力推进机构化、规模化出租企业产业发展。
有鉴于此，今年5月，住建部公布《住房出租和销售管理条例（草案稿）》，向社会公开草案，这个条例也成为我国首部专门针对住房出租和销售的法规。
2017年7月，住房建成区工程建设厅报请北欧国家产业发展体制改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合下发了《关于在人口净流入的大中卫星城大力推进产业发展住房出租消费市场的通知》，要求在人口净流入的大中卫星城，大力推进产业发展住房出租消费市场。
4房价、房租影响几何？
在房价难题上，这个经济政策预计影响不大。
因为现有的农地和商品房价体系没有本质的扭转；而且这些住房的用途具有唯一性就是出租住房，和买房体系基本上是隔离开的。
在房租难题上，影响可是相当大。
从供需关系的层面来说，更多的供应显然有利于降低房租；而自发性工业用地因为没有农地生产成本。所以总体来说，根据房价公式，那么会比由中央政府主导的公共出租消费市场（农地没有溢价）便宜一半左右，比一般的消费市场出租房便宜80%左右。
中原商业地产首席分析师张大伟也认为，自发性工业用地因为农地价格相对较低，对于自发性产权拥有者来说，能获得稳定回报。自发性工业用地的出租房，在房租消费市场化的情况下，能达到年投资回报率5%以上。因此，他认为这一经济政策落地后，将对这13个卫星城的出租消费市场有非常大的影响。
但值得注意的是，尽管生产成本看似很低，但是自发性工业用地的实际地理位置以郊区偏远地区为主，其生产成本优势实际上也就不是那么大了，毕竟你要牺牲部分的时间和社区便利性。
5未来楼市的走向
1、本次计划中提出“借助自发性工程建设工业用地工程建设出租住房”，是中国农地管理制度上的重大变革，意味着以后“农地体制改革有巨大的空间”。目前中国农地入市还需要经过中央政府的拆迁征收各个环节，如果依照《计划》提及的，未来农地管理制度也将会发生重大变革；
2、若是自发性工程建设工业用地工程建设出租住房能另行合作开发营运，或许将有一大批生产成本农地入市，由此产生一大批低生产成本房屋，对于抑制高房价、高房租将产生巨大作用。据财经韬略分析，目前。以北京、上海为例，农地生产成本占房价构成的70%，这部分就能免去。加上合作开发商各个环节的省去，贫困地区自发性工程建设的出租房生产成本可能只有商品的20%（一线卫星城）到30%（二线卫星城）。这是非常令人震撼的！
3、这意味着中心卫星城楼市发生了巨大变化，不仅仅是“租售并重”，未来商品房、出租住房和经济政策性住房或将三分天下。商品房将成为有钱人的游戏，供应量会减少（因为大量农地要工程建设出租住房、保障房），但购买的人也将减少。未来住房将是“高端有消费市场、中端有支持、低端有保障”。
4、由于本次计划之中，提及的农地基本上位于郊区，所以可能对郊区房价产生较大的影响。
5、贫困地区自发性工程建设工业用地的体制改革可能是未来中国产业发展最为关键的一环之一。
2014年中共中央办公厅、国务院办公厅下发了《关于引导贫困地区农地经营权有序流转产业发展农业适度规模经营的意见》，正式提出“三权分离”；
2015年年初，国务院办公厅发布了《关于引导贫困地区产权流转交易消费市场健康产业发展的意见》，明确将农地经营权分离出来。
此前很多农民兄弟要出门打工，尽管有农地的承包权，但是没有人打理的话，农地是实际使用权是闲置的，不会产生过多的收益；
而三权分离之后，农民兄弟能把农地的实际经营权转让给别人，通过获得房租或者获得分红等形式增加收益；此外，也能通过抵押使用权等方式获得贷款。
简而言之，实行“三权分置”后，农地能作为要素要流动起来，集中在贫困地区能人手里，搞现代农业和规模经营。这样，农民收入增加就有了新的管理制度保证。
6、未来房商业地产投资是一种“防御型投资”，主要用以抵御长期通胀，获得暴利越来越难。不过对于有经济条件的人来说，在大卫星城生活早买房仍然是必要的。例如，新加坡同地段的组屋（保障房）和商品房1：2的消费市场价是很平常的事情，有条件的还是会买商品房。
7、豪宅未来的消费市场清晰可见，均是有上装表演，和普通老百姓没关系了。商品房也将成为有钱人的游戏，供应量会减少（因为大量农地要工程建设出租住房、保障房），但购买的人也将减少。
老晋说：事实上农地“三权分置”不是新鲜事物，在北京已经试点组织工作五六年，借助昌平、海淀、房山等地的自发性农地，工程建设出租住房1.28万套，已完成入住3000余户。本次全国大规模试点组织工作，我想说的是，这可能是一个契机，现在消费市场上的大量小产权房，可能因此获得一个合法的身份，可能完成从不被承认的黑户到有身份证的华丽转身，这个身份就是出租性住房。回到标题，小产权房，全数转正，等你。（当然，某种特殊区域也不排除获得其它身份的可能，北京昌平有小产权转大产权的先例）。
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