“小房屋产权房”是指由商业地产商和乡政府会合作，或是乡政府会另行组织在贫困户私有财产的农树上违规违规工程建设的向公众租购的房屋，通常向购房者派发由各村制做的“房DF93”甚至无牌。人们将其与挤占国有农地投入使用、由北欧国家工程建设行政职能部门颁授房地房屋房DF93的货品房（大房屋产权房）相对而称，称之为“小房屋产权房”实在非常形象和贴切。不妨我们来看一看小房屋产权和通常意义上的货品房相比存有哪些差别：
1、货品房挤占的农地是国有农地，小房屋产权房挤占的农地是私有财产的农地；
2、货品房因挤占的农地是商业地产商以卖地方式获得所有权，交纳了农地所有权税收收入等服务费，故房价较高，而小房屋产权房因直接使用了私有财产的农地，未历经征为国有并卖地的流程，未交纳农地税收收入及相关税赋等，故房价较高；
3、货品房应当是按照批准的规划工程建设，合乎农地利用总体规划，小房屋产权房通常因农地利用不不合法，工程建设亦不会向相关规划行政行政职能部门报批，不见得合乎农地利用总体规划；
4、按照明确规定，货品房可以在达至一定条件时预售或产品销售，而小房屋产权房因其为违法投入使用的房屋，不允许上市买卖，违规产品销售时均不见得达至了相关明确规定要求货品房预产品销售必须达至的条件；
5、货品房系司法机关历经规划、农地、工程建设等职能部门的审核投入使用，竣工验收又有北欧国家产品质量监督管理职能部门的监督管理，产品质量有保障；小房屋产权房因没有历经规划、农地、工程建设等职能部门的审核，在房屋产品质量、配套设施、物业管理、水电等方面都可能存有难题；
6、货品房系由商业地产商司法机关合作开发并产品销售，法律条文关系明确，不容易因产品销售市场主体难题产生争议，而小房屋产权房因挤占村私有财产的农地，乡政府行政处分该等房屋适用于居民委员会规章，容易因产品销售市场主体权限难题引起纷争。
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正因为有前述差别，小房屋产权房产品价格相对同等区域的货品房要偏宜很多，一些小房屋产权房的产品价格有些仅是货品房的1/4不到，“廉价”是大量城镇居民顶着房屋产权信用风险买回“小房屋产权房”的根本原因。因而，尽管北欧国家从1999年就开始三令五申明令禁止小房屋产权房的买卖，但小房屋产权房因其产品价格的优势依然在市场背后红火起来。虽然“花很少的钱买一套大房子”的梦想吸引着众多购房者前赴后继争相买回小房屋产权房，但拨云想给各位购房人泼点冷水，提醒您：此房有信用风险，购房需谨慎！
虽同为小房屋产权房，但因其挤占的农地性质不同，又分为两种：
一种是挤占林地投入使用的房子，一种是在居民“集体土地”或其它工程建设用树上投入使用的房子。这两种“小房屋产权房”，因其挤占的农地性质不同，买回者遭遇的信用风险亦不相同。
对挤占林地投入使用的房子，因为有《农地管理法》第二十一条“明令禁止挤占林地建窑、建坟或是擅自在林树上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”和第七条“贫困户私有财产的农地的所有权不得卖地、受让或是出租用于非农业工程建设”之明确规定，各地大都采取“无论与否已经卖出，一律强制拆迁，恢复原貌”的做法，因而，对购房人来说，一定要慎买挤占林地投入使用的小房屋产权房，否则一旦房屋被拆毁，购房者拿不到一点补偿金，只能向产品销售市场主体索要房款，而与否能顺利索回房款，则取决于产品销售市场主体的偿债能力。
对挤占居民“集体土地”或其它工程建设用地投入使用的房子，目前各地尚无明确的处置配套措施，但对购房人而人，仍遭遇诸多信用风险：
首先，法律条文信用风险。
国务院办公厅《关于加强农地受让管理不得炒卖农地的通知》（国办发〔1999〕39号）明确规定：“不得违法挤占贫困户集体农地进行房商业地产合作开发”，而根据《房商业地产管理法》、《城市房商业地产合作开发经营管理条例》等的明确规定，进行房商业地产合作开发应当利用国有农地。此等明确规定表明，在贫困户私有财产的工程建设用树上合作开发房商业地产亦属于法律条文法规、政策明令禁止的行为，如果在房屋初建、而购房人已经支付部分价款的阶段被查处、责令停建，购房人的利益将受到威胁。
其二，再次付款的信用风险。
2014年，深圳市人大常委会颁布了《关于农村城市化历史遗留违规建筑的处置决定》，随后有媒体报道说：深圳的“小房屋产权房”将在全国率先拿到准生证，这也引起了社会的广泛关注。拨云认为，深圳能为“小房屋产权房”拨正并不具有普遍性，其只是深圳特殊背景下的特殊处置配套措施。而深圳的处置配套措施也表明，对“小房屋产权房”的处置，即使不被拆毁，亦必须缴交税收收入使小房屋产权房挤占的农地变更为国有农地，并补办相关工程建设手续、缴交税赋等。而商业地产商或乡政府一旦将房屋卖出，要求他们缴交相关服务费恐怕是难上加难，因而，购房者遭遇出钱使买回的房屋不合法的信用风险。
其三，无法买卖的信用风险。
因为小房屋产权房不受法律条文保护，没有北欧国家工程建设行政职能部门颁授房地房屋房DF93，购房人并非不合法的所有权人，因而，买回的小房屋产权房只能使用，无法买卖（无法办理房屋产权过户），除非新的购房人不在乎与否能取得房屋产权，而仅为居住之目的买回。
其四，发生纷争的信用风险。
小房屋产权房因挤占的是私有财产的农地，对该等农地以及树上房屋的行政处分适用于居民委员会规章的明确规定，即需要全体人员居民或居民全国代表大会决议案通过。目前，大多农村制度不建全，一届乡政府权力无限，其决策往往只代表了眼前利益，并且多未历经全体人员居民或居民全国代表大会的决议案流程。小房屋产权房投入使用并产品销售完成后，新一届乡政府或全体人员居民可能以原来的房屋产品销售未经全体人员居民或居民全国代表大会通过侵害居民利益为由主张产品销售无效，引起纷争。
当然，买回小房屋产权房还存有许多其它信用风险，比如，产品质量难题无法得到有效解决或引起人身、财产损害的信用风险、因不合乎规划被强拆的信用风险、房屋毁损灭失无法得到补偿金且失去房屋所挤占的农地之信用风险等等。因而，我们建议您千万慎买小房屋产权房。
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