本案系2014年5月26日汾阳市人民法院判决。案涉标的位于中央楼街道西关村翠峰苑住宅小区，该住宅小区是如前所述新贫困地区分项工程建设的收容房，被告和原告就涉案房屋签署《房屋展开买卖合约》，但该展开买卖合约因违背法律条文、行政管理法律法规的强制性明确规定而合宪，如前所述展开买卖协议支付的购房款应不予退还。可是，“小房屋产权房”难题在贫困地区地区较为普遍，在当前政策不明朗的情况下，是否应一概判定这类房屋展开买卖合约合宪呢？
1.小房屋产权房定义
“小房屋产权房“并不是一个严格意义上的法律条文基本概念，而是人们在房屋买卖过程中约定俗成的一个基本概念，本文所述“小房屋产权房”指的是工程建设在贫困地区宅基地上的房屋，未交纳农地税收收入等费用，其房屋房产证不是由国家颁授的，而是由各村或是村委颁授，亦称”乡房屋产权房“。它是相对”大房屋产权房“（也就是大家所说的大红本，土地权属明晰，能办理手续房屋产权登记并且上市买卖的货品房）而言的。
“小房屋产权房”主要包括四类。第一类指的是工程建设在宅基地上的房屋，归属于居民自建房，有工程建设工业用地使用权证，土地权属明晰，但只能用于本信用社组织机构核心成员居住；第二类指的是因展开新贫困地区工程建设、拆迁等重新收容，由村自发性在宅基地上工程建设，专门用以收容本信用社组织机构核心成员却被用以转卖给本自发性以外人员的房屋；第三类是在宅基地上成片开发的住宅小区，俗称“商业性小房屋产权房”；第三类是挤占农工业用地、未利工业用地等非工程建设工业用地展开工程建设的房屋，这种房屋归属于违规建筑物。
2.小房屋产权房展开买卖合约的曾效力判定
任何犯罪行为背后都有经济自身利益驱使，虽然小房屋产权房无需交纳农地税收收入以及有关税赋，其生产成本极低（只有建安生产成本）。对中低收入消费者来说，买回货品房的生产成本过高，因而只能将目光转向生产成本低廉的小房屋产权房，这也是造成近年来小房屋产权房销售局面持续火爆的原因。对小房屋产权房展开买卖曾效力难题，不能简单地一刀切，假如简单判定合约有效率，那么与国家有关政策相违背，有利于法社会秩序的统一；假如一概判定合约合宪，无疑会增加老百姓对司法机关的不信任，有利于法治工程建设。所以如何处置这类小房屋产权房展开买卖，是一个很大的难题。
针对这类房屋展开买卖，应分类展开处置。
3.工程建设在宅基地上的房屋
对工程建设在宅基地上的房屋，虽然宅基地是贫困户经过申请审批之后，由村委无偿分配给居民使用的农地，其本身具有极强的福利和社会保障性质。故获得宅基地使用权的市场主体应仅限于本信用社组织机构核心成员。
假如出卖人和买受人均是同一信用社组织机构核心成员，虽然受买卖市场主体身份的限制和农地权利的影响较细，其曾效力相对明确，凡符合一般房屋展开买卖合约有效率要件的应判定合约有效率。
但是向本信用社组织机构以外的人员（尤其是城镇居民）转让贫困地区房屋，将扰乱现行的宅基地管理社会秩序和贫困地区经济管理体制，有利于保护贫困户自身利益，损害社会公共自身利益，故两方所签订的房子展开买卖契约应属合宪合约。
4.“贫困户收容房”
汾阳翠峰苑住宅小区的楼房即归属于因新贫困地区分项工程建设的“贫困户收容房”，对此种房屋，原本是用以收容本信用社组织机构核心成员，却被用以交与信用社组织机构以外的核心成员，故原则上应判定为合宪，可以存在有效率例外情形。
比如未获得相关材料贫困地区信用社组织机构所在地户口的出嫁女、入赘男买回小房屋产权房一定条件下判定为有效率；小房屋产权房已经县级以上人民政府对小房屋产权房所在住宅小区办理手续了有关拆迁和出让、规划、施工和验收，补交农地税收收入、买卖税赋等，司法机关完善了货品房转卖的合法化相关手续的，可以判定展开买卖房屋合约有效率。
5.商业性小房屋产权房以及违规建筑物
“商业性小房屋产权房”因为规避国家有关货品房销售的相关手续和条件，违背法律条文、行政管理法律法规的禁止性明确规定，因而对这类型的房屋展开买卖纷争，应一概判定为合宪。
挤占农工业用地、未利工业用地等非工程建设工业用地展开工程建设的房屋本质上归属于违规建筑物，出卖人本身便不具有合法的房屋房屋产权，无权对外销售房屋，因而这类型的房屋展开买卖纷争，亦应司法机关判定为合宪。
6.合约合宪之后的处置
根据《民法典》第157条，民事法律条文犯罪行为合宪、被撤销或是确定不发生曾效力后，犯罪行为人因该犯罪行为获得的财产，应不予退还；不能退还或是没有必要退还的，应折价补偿。有过失的一方应赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过失的，应各自承担相应的责任。法律条文另有明确规定的，依照其明确规定。
根据上述明确规定，合约一旦被法院判定为合宪，那么两方因为合约所获得的财产应不予退还，出卖人可以要求买受人退还房屋，买受人可以要求出卖人退还购房款以及相应的装饰、装修费用，造成损失的，应确定两方过失程度，确定两方各自应承担的比例。
譬如上述汾阳翠峰苑住宅小区房屋展开买卖合约纷争，被告刘某（出卖人）除应退还原告（买受人）购房款20万元以外，还应支付装修费用、电费、物业管理费用等损失共计9233元；原告（买受人）应退还被告（出卖人）房屋。
如前所述现有政策和公共自身利益的考量，目前还并未放开对贫困地区“小房屋产权房”展开买卖的限制，因而，可以的话尽量买回可以正常上市买卖、能拿到大红本的货品房，切莫“因小失大”。
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