萨德基：对个人受让房产所牵涉到的税赋问题呈现出间接税繁多、地税繁复等特点。对个人受让房商业地产获得的个人财产受让总收入不仅应交纳营业税、农地营业税、对税金税等。现行的相关对个人房屋受让的税赋的法规散布在各个相关间接税的税赋实体法之中，由于每个间接税的税金税、排序方法、课税对象、扣除项目和课税期限等都有所不同，给课税部门带来很大的地税困难。本期华税文章将对对个人受让房屋所牵涉的税赋问题加以梳理，以飨读者。
（一）营业税
在中华人民共和国政府全境（下列称全境）产品销售服务、无形资产或是房产（下列称应税行为）的单位和对个人，为营业税税款，应依照本办法交纳营业税。
a)对个人产品销售其获得的房产（C99mg其买回的住房），应以获得的全部本息和第二类服务费乘以该项房产添置原价或是获得房产时的作价后的余额为产品销售额，依照5%的课税金税排序应缴；
b)对个人受让其自建的房产（C99mg其自建另有住房），以获得的全部本息和第二类服务费为产品销售额，依照5%的课税金税排序应缴；
c)对个人产品销售自建另有住房减免营业税；
d)对个人将买回不足2年的住房对内产品销售的，依照5%的课税金税超额交纳营业税；对个人将买回2年以内（含2年）的住房对内产品销售的，减免营业税。上述政策适用于于天津市、南京市、深圳市和深圳市之外的地区；
e)对个人将买回不足2年的住房对内产品销售的，依照5%的课税金税超额交纳营业税；对个人将买回2年以内（含2年）的非普通住房对内产品销售的，以产品销售总收入乘以买回住房本息后的差额依照5%的课税金税交纳营业税；对个人将买回2年以内(含2年)的普通住房对内产品销售的，减免营业税。上述政策仅适用于于天津市、南京市、深圳市和深圳市；
f)牵涉家庭成员个人财产拆分的对个人拨用受让房产减免营业税；
家庭成员个人财产拆分，包括下列情形：分手个人财产拆分；拨用受赠直系亲属、双亲、家庭成员成员、外祖双亲、外祖双亲、孙家庭成员成员、外孙家庭成员成员、弟妹；拨用受赠对其分担直接扶养或是赡养双亲权利的孤老或是赡养双亲人；房屋房屋产权其他人死亡，承继人、立遗嘱人或是受consideration依法获得房屋房屋产权。
（二）新税
对对个人产品销售或买回住房暂减免税新税。
（三）对税金税
1、对个人获得的房屋受让总收入属于个人财产受让税金的课税范围，房屋受让方是免交权利人，应履行受让方对税金税的免交权利。
2、律师在排序和审核客户的对税金税课税权利时，应考虑税额减免优惠政策因素的影响。
3、对个人受让房屋对税金税的排序方法：
a）对个人受让二手货房获得的税金应依照“个人财产受让税金”项目课税对税金税。对受让二手货房总收入排序对税金税应课税税金额时，税款可凭原购房合同、发票等有效凭据，经税务机关审核后，允许从其受让总收入中减除房屋李骞、受让住房过程中交纳的税金及相关合理服务费。
b)对个人通过拍卖市场获得的房屋拍卖总收入在计征对税金税时，其房屋李骞应依照税款提供的合法、完整、准确的凭据予以扣除；不能提供完整、准确的房屋李骞凭据，不能正确排序房屋李骞和应缴的，统一按受让总收入超额的3%排序交纳对税金税。
c)对个人受让另有达5年以内、并且是唯一的家庭成员生活用房获得的税金，暂减免税对税金税。
d)下列情形的房屋房屋产权拨用受赠，对当事双方不课税对税金税：
房屋房屋产权其他人将房屋房屋产权拨用受赠直系亲属、双亲、家庭成员成员、外祖双亲、外祖双亲、孙家庭成员成员、外孙家庭成员成员、弟妹；
房屋房屋产权其他人将房屋房屋产权拨用受赠对其分担直接扶养或是赡养双亲权利的孤老或是赡养双亲人；
房屋房屋产权其他人死亡，依法获得房屋房屋产权的承继人、立遗嘱人或是受consideration。
e)通过分手析产的方式拆分房屋房屋产权是夫妻双方对共同共有个人财产的处置，对个人因分手办理房屋房屋产权过户手续，不课税对税金税。
（四）农地营业税
1、对对个人产品销售住房暂减免税农地营业税。
2、下列继承及受赠房商业地产的行为不课税农地营业税：
a）房产其他人、农地所有权其他人将房屋房屋产权、农地所有权受赠直系亲属或分担直接赡养双亲权利人的。
b）房产其他人、农地作用权其他人通过中国全境非营利的社会团体、国家机关将房屋房屋产权、农地所有权受赠教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
（五）房产税
1、房产税税金税为3%至5%。房产税的适用于税金税，由省、自治区、直辖市人民政府在房产税条例明确规定的幅度内依照本地区的实际情况确定（报财政部和国家税务总局备案）。
2、自2016年2月22日起，对对个人买回家庭成员唯一住房（家庭成员成员范围包括购房人、直系亲属以及未成年家庭成员成员），占地面积为90万平方米及下列的，减按1%的税金税课税房产税；占地面积为90万平方米以内的，减按1.5%的税金税课税房产税。
3、自2016年2月22日起，对对个人买回家庭成员第一套改善性住房（指已拥有一套住房的家庭成员，买回的家庭成员第一套住房），占地面积为90万平方米及下列的，减按1%的税金税课税房产税；占地面积为90万平方米以内的，减按2%的税金税课税房产税。(天津市、南京市、深圳市、深圳市暂不实施本项政策)
4、对于《中华人民共和国政府婚姻法》明确规定的承继人（包括直系亲属、家庭成员成员、双亲、弟妹、外祖双亲、外祖双亲）继承农地、房屋土地权属，不征房产税。
依照《中华人民共和国政府婚姻法》明确规定，非承继人根据遗嘱承受死者生前的农地、房屋土地权属，属于受赠行为，应课税房产税。
5、市、县级人民政府根据《国有农地上房屋课税与补偿金条例》相关明确规定课税住户房屋，住户因对个人房屋被课税而选择货币补偿金用以重新添置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿金的，对新购房屋减免房产税；购房成交价格超过货币补偿金的，对佣金部分按明确规定课税房产税。住户因对个人房屋被课税而选择房屋房屋产权拔除，并且不交纳房屋房屋产权拔除佣金的，对新换房屋减免房产税；交纳房屋房屋产权拔除佣金的，对佣金部分按明确规定课税房产税。
6、在婚姻关系存续期间，房屋、农地土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或是房屋、农地土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或是房屋、农地土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，减免房产税。
（作者：刘天永，北京华税律师事务所主任，全国律协财税法专业委员会副主任兼秘书长，法学博士，经济学博士后，税务律师，注册会计师，注册税务师；和对个人号均为：，添加可互动交流。）
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