来源：法律条文远程教育
小产权房，又称贫困户房，它并不是一个法律条文上的概念，只是人们在社会实践中形成的一种签订合同俗成的用法。所谓“小产权房”是指贫困户未交纳农地税收收入等费用，在他家集体农地或贫困地区集体农地上建设的房屋。其房产证少数为北欧国家房产职能部门颁授，大多数房产证不是由北欧国家房管职能部门颁授，而是由该地的乡、镇或街道政府、居民委员会或居民小组或某公司颁授。有的连该地的乡政府、居民委员会或居民小组颁授的房产证也没有，其仅仅是某一居民自有的没有任何房产证的房屋。
由于市场经济的飞跃发展和产业结构变化节奏的加快，大量贫困地区劳动力都涌向卫星城成为外来工，特别是经济比较发达的深圳，其外来工的数量甚至超过该地常居人口。而外来工在卫星城的地位又十分低微，收入不高且生活艰辛，为节省开支能攒点钱回家过年，想租住商品房一类的房屋可以说是望而生畏。正是基于这样的现实，使得承租价格相对低廉的小产权房屋的承租就成了外来工的唯一首选。
房屋承租关系是我省经济关系的一部分，其健康稳定的发展是保障我省经济建设可持续性发展的一个重要方面。纵观现实中小产权房的房屋承租，承租两方一般对房屋承租合约的签订合同内容，往往则重于承租物的交付采用及承租约限、房租的多少以及房租的缴付时间等问题，对于小产权房而不符法定的房屋承租条件以及该小产权房是否经过竣工环评和消防队环评符合要求等事宜则没能引起重视，而这些没能引起承租两方重视的相关问题又恰恰是小产权房屋承租合约中存在较大信用风险的问题，一旦产生纠纷，不但不容易处理，还有可能导致承租两方陷入旷日持久的诉讼。故笔者认为有必要对此作些触及。
一、因没能司法机关获得房屋复印件的法律条文信用风险
事例：文某时母女将其原有的四层房屋拆除后重建成15层的楼房，因该15层的楼房是未获相关行政管理工作职能部门审批同意而建，故其保有的房屋复印件仍然是原四层房屋的复印件。某公司于2010年5月与文某时母女签定承租合约一份，签订合同由某公司承租文某时母女该房屋的第八层做为公司办公用房，同时签订合同了租约、房租的缴付时间与数额，以及需经承租方同意承租方不得转租与法律责任等条款。合约签定后，某公司一边准备公司筹建的登记资料一边家装房屋，待房屋家装完毕到工商职能部门登记并递交公司成立注册登记的资料时，因没有房屋承租证而没能通过工商注册登记遂引发纠纷。《中华人民共和国房商业地产管理工作法》（以下简称《房商业地产管理工作法》）第53条明文规定，房屋承租，是指房屋采用权人做为租客将其房屋承租给租客采用，由租客向租客缴付房租的犯罪行为。第61条同时明文规定，在司法机关获得的房商业地产开发用地上建成房屋的，应凭农地采用权符合要求证书向市级以内地方上海市人民政府房产管理工作职能部门提出申请注册登记，由市级以内地方上海市人民政府房产管理工作职能部门核实并颁授房屋复印件书。《卫星城房屋农地权属注册登记管理工作配套措施》第5条也明文规定，房屋农地权属符合要求证书是基本权利人司法机关保有房屋采用权并对房屋行使职权占有、采用、收益和行政处分基本权利的唯一不合法凭据。司法机关注册登记的房屋基本权利受北欧国家法律条文保护。上述法律条文明文规定表明，房屋承租，租客必须是保有该承租房屋复印件书、并司法机关享有对该承租房屋行使职权占有、采用、收益和行政处分基本权利的基本权利人。但现实中处于卫星城中的小产权房，由于其自身的特殊性大多数属于违法建筑物，故不可能依照《卫星城房屋农地权属注册登记管理工作配套措施》的相关明文规定到该地上海市人民政府房产管理工作职能部门提出申请注册登记并获得通过，也就无从获得房屋复印件书。而《房商业地产管理工作法》第53条又明确明文规定“房屋承租，是指房屋采用权人做为租客将其房屋承租给租客采用，由租客向租客缴付房租的犯罪行为。”故此，没有获得房屋复印件书的小产权房对外承租，我省法律条文是不予认可的。更何况《卫星城房屋承租管理工作配套措施》第6条明确明文规定“未司法机关获得房屋复印件的房屋不得承租。”《卫星城房屋承租管理工作配套措施》第13条还明文规定，房屋承租实行注册登记登记制度。签定、变更、终止承租合约的，当事人应向房屋所在地直辖市、市、县上海市人民政府房商业地产管理工作职能部门注册登记登记。第17条同时明文规定，《房屋承租证》是承租犯罪行为不合法有效的赁证。承租房屋从事生产、经营活动的，《房屋承租证》做为经营娱乐场所不合法的赁证。承租房屋用于居住的，《房屋承租证》可做为公安职能部门办理户口注册登记的凭据之一。
很显然，没能司法机关获得房屋复印件的小产权房在承租过程中，不仅办不到《房屋承租证》，而且也不能做为租客从事生产、经营活动和用于居住的不合法娱乐场所。因此，没能司法机关获得房屋复印件的小产权房的承租犯罪行为是不受我省法律条文所保护的，一旦产生纠纷，必然导致承租合约无效。其法律条文信用风险显而易见。
二、需经消防队环评符合要求的法律条文信用风险
事例：蔡某时三人将其自有的晖X大楼（有历史遗留违法建筑物登记材料）经与承租方黄某时、吕某时协商承租给黄某时、吕某时开办商场，两方签定的承租合约签订合同了租约、房租缴付与法律责任等。在签定承租合约后，承租方便进场家装。由于该地武警队职能部门认为该承租卖方——晖X大楼违反了《中华人民共和国消防队法》（以下简称《消防队法》）第11条的明文规定，遂对其下达了《责令限期整改通知书》。由此，承租两方引发了承租合约效力之争议。
该承租卖方系按照北欧国家工程建筑物消防队标准规范进行消防队设计的，其3层以内的商住楼已通过消防队安全环评，但1-3层的消防队安全环评需待其商业功能确定后，由业主或承租方向武警队职能部门登记消防队安全环评。然本案的承租方蔡某时三人在与黄某时、吕某时签定承租合约前并未向武警队职能部门登记该大楼1-3楼层的消防队安全环评。我省《消防队法》第13条明文规定， 司法机关应进行消防队环评的建设项目，需经消防队环评或是消防队环评不符合要求的，禁止投入采用；其他建设项目经司法机关抽查不符合要求的，应停止采用。
第15条还明文规定，公众聚集娱乐场所在投入采用、营业前，建设单位或是采用单位应向娱乐场所所在地的市级以内地方上海市人民政府公安部门消防队机构提出申请消防队安全检查和。
公安部门消防队机构应自受理提出申请之日起十个工作日内，根据消防队标准规范和管理工作明文规定，对该娱乐场所进行消防队安全检查和。需经消防队安全检查和或是经检查和不符合消防队安全要求的，不得投入采用、营业。
最高人民法院（ [2003]民一他字第11号）《关于需经消防队环评符合要求而订立的房屋承租合约如何认定其效力的函复》（以下简称 [2003]民一他字第11号）也明文规定，关于房屋承租合约需经消防队环评或是经消防队环评不符合要求，是否应认定房屋承租合约无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，承租《中华人民共和国消防队法》第十条明文规定的必须经过武警队机构环评的房屋，需经环评或是环评不符合要求的，应认定承租合约无效。第二，承租合约涉及的房屋不属于法律条文明文规定必须经过武警队机构环评的，人民法院不应以该房屋需经消防队环评符合要求为由而认定合约无效。第三，承租房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集娱乐场所的，向该地武警队机构登记消防队安全检查和的义务人为该企业的开办经营者，但承租卖方经消防队安全环评符合要求，不是认定房屋承租合约效力的必要条件。
依上述法律条文明文规定与司法解释而言，虽然小产权房并不是必须经过消防队环评的房屋，但小产权房的承租除承租者为自身居住之外的用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集娱乐场所的，租客就必须向该地武警队机构登记消防队安全检查和并经该地武警队机构经消防队安全环评符合要求，方可承租经营。依 [2003]民一他字第11号之明文规定，承租卖方的小产权房虽然经消防队安全环评符合要求不是认定房屋承租合约效力的必要条件，但由于小产权房属于违法建筑物性质而没能获得房屋复印件，故该地武警队机构在对承租小产权房开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集娱乐场所进行消防队安全环评时，为杜绝安全隐患，必然要对小产权房的消防队安全同时进行消防队环评，一旦小产权房的消防队安全环评不符合要求时，承租方因不能达到其经营宾馆、饭店、商场之目的，继续履行承租合约只能说是空中楼阁。因此，小产权房需经消防队环评符合要求的法律条文信用风险不容忽视。
三、因属于违法建筑物而需经竣工环评的法律条文信用风险
事例：深圳市某村委欲在村委的一片空地上（占地面积约1800平方米）建造一栋工业厂房，经多次登记而没能获批。2003年8月，村委会经集体讨论后决定自有，该工业厂房于当年11月完工并投入采用，事实上是将该工业厂房承租给了某电子公司作生产用房。承租约限为十年，若遇政府强制性拆迁等不可抗力因素，两方各自享有政府拆迁补偿50%的基本权利。2005年深圳市因贫困地区卫星城化，该1800平方米的工业厂房农地要转为国有两方因而产生承租合约效力之争议。《中华人民共和国建筑物法》第61条明文规定，交付竣工环评的建筑物工程，必须符合明文规定的建筑物工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备北欧国家明文规定的其他竣工条件。建筑物工程竣工经环评符合要求后，方可交付采用；需经环评或是环评不符合要求的，不得交付采用。最高院关于审理城镇房屋承租合约纠纷案件具体应用法律条文若干问题的解释（法释[2009]11号）第2条明文规定，租客就未获得建设项目规划许可证或是未按照建设项目规划许可证的明文规定建设的房屋，与租客订立的承租合约无效。但在一审法庭辩论终结前获得建设项目规划许可证或是经主管职能部门批准建设的，人民法院应认定有效。而现实中用于承租的小产权房，大多数属于违法建筑物是需经竣工环评符合要求的、不得交付采用的房屋。有的虽有建设项目规划许可证，但没能依建设项目规划许可证建房，而是超建（超层或超面积）以至不能进行竣工环评。有的则根本没有建设项目规划许可证而是违建与偷建，根本就不可能进行竣工环评。故此，依《卫星城房屋承租管理工作配套措施》第6条“属于违法建筑物的房屋不得承租”之明文规定，结合我省《民法通则》第58条和《合约法》第52条的明文规定，这类小产权房因为属于违法建筑物而需经竣工环评，其承租合约司法机关自始无效。既然类似承租合约司法机关自始无效，该承租合约的法律条文信用风险当然就同时并存。
综合以内分析，小产权房承租合约中的法律条文信用风险切不可小视。
网友评论