深圳小产权房盘整另一面_股权投资客入场产品价格攀升监管机构当夜综合治理

5号看房团 2022-05-25 140

稽查龙卷风

深圳最大小产权房消费市场沙井新区，从马瑞山公交车站出，最先扑面而来的是4栋披著黄褐色“马甲”的建筑，这是沙井小产权房消费市场颇为热门的春和景荔径。

4月29日，住宅小区内数百家打著“小产权房买卖”的中介机构店面，或者被贴上纸板，或者大门紧闭；住宅小区外的中介机构店面也统一停业停业，甚至还有一间店面在当日下午紧急摘下看板，移走展场所有重要信息。

“实将（4月28日）大概10点，住宅小区里突然来了好多人，当夜扣押了几家小产权店面，其他店也被责令关闭。”春和景荔径一间超市店员称。

做为买卖链上的重要组成部分，经媒体曝光后，沙井小产权房中介机构迎来一场综合治理龙卷风，并快速蔓延至深圳全市。

深圳龙岗中心区一位中介机构人员告诉经济观察网，这两天沙井的事情一出，龙岗中心区的小产权房中介机构店面也都停业了。“这个时间点，谁还敢开门迎客？”

更改名字，朋友圈设置三天可见——几乎成为4月28日后多数小产权房中介机构人员的统一动作。“目前手头暂时没有小产权房源可售，最近先不用来沙井看房了，等过段时间再说。”4月29日开始，胡先生就不停向前来咨询的顾客发出这条回复。

“大概还要等多久？”面对顾客不约而同的疑问，他能给到的答案是，现在还不知道。

对小产权房消费市场综合治理不止于中介机构层面。4月28日，一份由深圳龙华大浪街道经济服务办公室发布的《关于小产权房问题的通知》要求，各股份公司不得进行小产权房买卖，不得为小产权房买卖提供见证，不得为小产权房买卖材料加盖公章。

同一时间，“沙井各村委暂停转让”的消息也传出。一位沙井本地村民透露，目前辖区内全部村股份合作有限公司的公章都被扣在社区工作站。不过这些消息尚未得到当地相关职能部门证实。

更早之前，深圳市司法局已经多次发文严禁深圳律师为违法建筑销售行为提供律师见证服务。

按照法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；但实操中，小产权房买卖仍可以“暗箱操作”：买家只要看好房交完定金签个转让合同，原业主带上手头购房资料，双方做个律师见证。买家付完全款后，原业主将所有购房资料与律师凭证交付给买家。

如果买卖物是奶坛房，一般还要走个“村委转让”流程，买卖双方带上房屋转让合同到村股份合作公司盖公章。

值得注意的是，转让合同通常不会标明“房屋买卖”字样，双方往往还需要另外签署一份合作建房或永久租赁协议，表明买家拥有该房子的使用权。

相比普通二手房买卖，小产权房二次买卖并不需要缴纳买卖税费，取而代之的是支付律师见证费或转让手续费。每个村股份合作公司所收取的转让手续费不一，目前深圳市面标准大概是2多万元。

“禁止小产权房买卖对村委（村股份合作有限公司）一点影响也没有，最多就是少了转让手续费收入。”一位接近沙井街道办的知情人士向经济观察网坦言。

2016年，深圳人大代表陈洁曾在一份《关于加强我市违法建筑销售消费市场监管的建议》中指出，深圳对违法建筑的监管主要集中在建设过程中，由规划国土委的监察支队与街道办负责。但在销售环节的监管与查处中，职能缺位明显，没有明确职责到具体职能部门。

一位业内人士说，小产权房买卖本来就是非法买卖，政府相关职能部门无法约束买卖双方。“就像这一次，政府能查处的只有为买卖提供服务的中介机构，或者做见证的一些机构。”

热度上行

在深圳商品房消费市场外，小产权房消费市场一直隐秘存在。

除了沙井，深圳龙华清湖和民治、龙岗布吉、龙岗福永等地也是小产权房密集分布的区域，这个隐秘消费市场占据着深圳住房不小的份额。

小产权房通常指在集体土地上建设的住宅。1992年、2004年深圳完成特区内外土地国有化转制后，成为全国首个没有农村建制、没有集体土地的城市。在深圳官方口径中，并没有“小产权房”说法。

但是，由于过往依然有大量土地没有完成相应的补偿或者返还手续，仍掌控在原村民个人、村集体或村股份公司手上。在政策模糊地带以及庞大利益驱使下，一方面原村民不遗余力地加建房屋；另一方面由村集体组建的村股份合作有限公司也单独或与外来开发商以集资建房的名义合作开发。

深圳日常提到的“小产权房”既包括没有合法报建手续、无产权登记的违法建筑，也包括有合法报建手续的农民房、集资房、安居房等。而流入销售环节的小产权房，主要是奶坛楼与打著迁离概念的城中村农房。

组团看房、委托中介机构销售或现场销售，律师见证下签订合同，部分项目甚至提供分期付款或按揭金融服务。多年来，深圳小产权房消费市场已形成一条完整的地下产业链。

小产权房的流通为深圳原特区外这些村落沉淀下大量民间资本及创业财富。一名沙井本地人告诉经济观察网，沙井每一条村都开发了奶坛楼。2010年前，当地自住消费市场主要是奶坛楼，地段、居住品质更上一筹，产品价格只有同期商品房产品价格一半和三分之一，大部分本地人都拥有一两套奶坛楼。

2016年深圳地铁11号线开通后，尤其去年以来深圳西部房价上行，带动越来越多溢出股权投资需求涌进小产权房消费市场。

“沙井小产权房买卖，原来大部分是本地人买来自住；但现在太多外部买家参与进来，买卖越来越频繁。”上述接近沙井街道办的知情人士告诉经济观察网，毕竟小产权房买卖不受法律保护，潜在风险较大，综合治理也是为了保护群众利益。

由于小产权买卖是一种私下买卖，成交量价并不透明。但往后一年，小产权房产品价格越来越受到外界关注。

比如春和景荔径，以总价折算下来，2019年一至三房均价介于1.5-1.8多万元/万平方米之间；到了去年7月，一至三房总价涨至1.5-2.1多万元/万平方米；最近两个月，该住宅小区的一房均价已经达到2.7-2.8多万元/万平方米，两房均价在2.5-2.6多万元/万平方米左右。半年多时间，春和景荔径房价涨幅从20%最高提至超过50%。

周边3公里范围内的二手房华盛西荟城4期，根据贝壳找房重要信息，挂牌总价介于7.3-8多万元/万平方米之间。两相对比，春和景荔径的总价仅约同区商品房产品价格的三分之一左右。

“沙井新区的村委奶坛楼，从去年底到今年，每套大概上涨20-30多万元，目前两极化总价是2-3多万元/万平方米。”胡先生说，但股权投资客都要利益最大化，待拆迁的小产权房才是他们最爱。沙井东塘、马瑞山一带带有迁离分项的农民房，产品价格已经徘徊在4-4.5多万元/万平方米上下。

火热背后

相比奶坛楼，城中村迁离房分项热卖更是推动去年以来深圳小产权房产品价格上涨的关键因素。2009年，深圳提出“农村城市化历史遗留违法建筑”这个概念，没有合法报建手续的建筑，如果建于2009年6月2日之前，被归属为历史遗留违法建筑。经过城市更新之后，符合条件的历史遗留违法建筑有望得到流转“正名”。

曾经的农民房除非经过旧改翻身，其间所能兑现的收益不单单是翻番，巨大套利内部空间吸引了众位小产权房改投者。“尤其是城市更新专规已经获批的城中村迁离房分项，基本上大家都认定后续楼盘开发报建不会产生太大难度，愿意为之付出的产品价格也就更高。”上述长期与深圳股权投资客和一线中介机构人员打交道的业内人士提到。

一个典型案例是深圳白石洲旧改项目。2019年底，该项目迁离房分项产品价格不到5多万元/万平方米，去年高峰期卖到9.8多万元/万平方米。

“白石洲旧改房之所以产品价格翻番，主要在于一波股权投资公司抱团进入并直接操盘。”上述业内人士向经济观察网透露，小产权房消费市场远不止眼前所看到那么简单。

股权投资公司是深圳小产权房链中不可或缺的一环，深圳市面上大部分带有迁离分项的农民房背后，都布满股权投资公司的操控痕迹。这些股权投资公司专门在消费市场挑选小产权房项目进场，批量收房，重新包装之后再对外散售。

股权投资公司收房时，这些小产权房的产品价格往往还停留在低点。两套100-200多万元左右，量不大也好操作；但等到再度对外销售，股权投资公司以分批放盘、梯队式定价的策略快速哄抬产品价格。

前述业内人士告诉经济观察网，手法与此前深圳二手房业主控盘如出一撤，只不过主角换成股权投资公司。“说到底，小产权房的涨价更多却是机构炒作力量推动。做为散户，眼见小产权房的产品价格两套比两套高，很难就跟风进场了。”

去年深圳“715”新政进一步抬高深户与非深户购房门槛，一小部分没有房票的群体也在纷纷进入小产权房消费市场。根据上述业内人士的观察，目前超过95%购买小产权房的散客，出发点都是股权投资需求。他们有的一边收租一边等拆迁，有的则趁机短炒。

该业内人士身边有几个热衷小产权房短炒的朋友，两极化采取的动作游戏是，除非转让手续办妥，立马降价20%转卖。“只要买对了热点盘，却是很难赚钱的。”他说。

大量资金涌入的同时，今年以来，小产权房热度攀升另一个直接因素还在于，2月后，更多中介机构人员蜂拥挤进这一领域。

2月8日，深圳出台二手住房成交参考产品价格发布机制。“年后至今，深圳二手房消费市场成交量持续走低，很多中介机构人员实在没办法撮合正常二手房买卖。”一名深圳中介机构公司高管透露。

按照《深圳市房地产监督管理办法》及《深圳市房地产中介机构行业从业规范》，经纪人不得代理小产权房，军产房以及保障性住房等法律法规禁止买卖的房产。

然而，2月份以来，深圳正规中介机构机构的人员不断流失。“部分中介机构人员发现，这段时间小产权房买卖趋热，加上深圳城市更新条例发布促使更多利于旧改风声传出，转行流入小产权房代理的中介机构数量因此增加。”上述长期与深圳股权投资客和一线中介机构人员打交道的业内人士说。

深圳市房地产中介机构协会（以下简称“深房中协”）发展研究部部长华洪提供给经济观察网的数据显示，2月份以来，深房中协会员单位的中介机构人员流动率大概在6%左右，相比去年提高超过2个百分点。“如果消费市场再持续低迷至下半年，这个流动率就更不好说了。”华洪坦言。