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一、有关裁判员看法分类
（一）证实“合约合宪”，并就“合宪”的不良后果做出明确处置
（二）以“行政管理处置在先”等理据直接否决控告或未予立案
（三）证实“合约合宪”，但对合宪的不良后果不作处置
二、深圳“小产权房”展开买卖纷争裁判员看法预测
三、有关公法应用沃苏什卡
一、有关裁判员看法分类
通过对“无当事者例”中所搜索到的深圳“小产权房”展开买卖合约纷争案件的裁判员文书展开预测，我们认为,有关裁判员结果大致可分成三类：
（一）证实“合约合宪”，并就“合宪”的不良后果做出明确处置
对于所涉房产未交货，或交货后卖方因故离开的“小产权房”展开买卖合约纷争案件，高等法院一般单厢“毫不犹豫”地做出合宪裁决，并对合约合宪后的不良后果展开实体性判断。
如在梁超凡与赖草清房屋展开买卖合约纷争二审民事裁决书【（2013）合头法民三重字第5号】，虽然被告赖草清此前已签订合约、缴付过一部分购房款且实际占有所涉房产多年，但后来因征地等原因又搬离了所涉房屋。在此背景之下，高等法院认定“原、被告签订的《房屋受让合约书》，《房屋受让合约书》所所涉房屋未办理房商业地产初始登记，亦未补办用地及建设等相关手续，尚不具备商品房的性质，被告将其出售，违反了法律法规的强制性规定，应属合宪”，并在此基础上，裁决卖方退还购房款及利息，卖方退还房屋、缴付房屋使用费等。
（二）以“行政管理处置在先”等理据直接否决控告或未予立案
在所涉房产已交货使用之后，如交易有关方——通常是卖方——向高等法院提出诉讼“证实合约合宪之诉”，由于深圳当地政府在“小产权房”处置上的特殊政策（详情见责任编辑第二部分），高等法院对有关案件的处置会显得相当谨慎，且大多遵循“行政管理处置在先”的原则。
如陈丽容与王宗德房屋展开买卖合约纷争一案【（2015）深中法房终字第1732号】，二审高等法院查明所涉房屋没有合法报建相关手续，属于典型的“小产权房”，但“现已由陈丽容展开了深圳市农村城市化发展史遗留下来违规建筑普查备案但未有处置决定，说明所涉房产既未取得合法权属，亦未经行政管理主管部门就其合法性做出处置，陈丽容、王宗德双方就履行前述《合作建房协议》而产生的各种权益及损失，尚处于待定状态。为体现公平与合理，当事人应在行政管理部门对所涉土地及地上建筑物、构筑物和其他设施展开处置后，再就因履行合约而发生的财产纷争向人民高等法院提出诉讼民事诉讼，在此之前不宜做出实体处置”，并以此为由裁决否决被告的控告。二审高等法院维持了该裁决。
所涉房产是否已备案“发展史遗留下来违规建筑”，不影响高等法院对“行政管理处置在先”原则的适用。在邓其秋与陈潮贤房屋展开买卖合约纷争一案【（2016）粤0303民初18699号】的民事裁决书中，高等法院通篇没有提到所涉房产是否已备案“发展史遗留下来违规建筑”，而是直接指出“原、被告均未举证证明其为宅基地所在集体经济组织的成员，故，被告与深圳市笋岗实业股份有限公司、被告与梁克宗之间关于展开买卖争讼房产之行为均违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定。在行政管理主管部门对其违规行为做出处置前，被告控告要求证实被告与梁克宗关于争讼房产之展开买卖合约效力不属于人民高等法院立案民事诉讼的范围，被告的控告依法应予否决”。
（三）证实“合约合宪”，但对合宪的不良后果不作处置
在部分同类案件中，高等法院会对将“合约效力”与“善后处置”分成两个问题。对于前者，高等法院会引用《中华人民共和国城市房商业地产管理法》第三十八条、《合约法》五十二条等规定，明确证实所涉房屋的展开买卖合约合宪；对于后者，则会先交给主管政府部门处置。这一点深圳中院在廖醒玉,廖静梅与李华珍房屋展开买卖合约纷争一案的二审民事裁决书【（2013）深中法房终字第564号】中得到明确阐述：“所涉房屋尚未取得合法的权属登记证书，当事人廖醒玉、廖静梅请求高等法院证实其与李华珍签订的《房屋受让协议》合宪，依法属于人民高等法院应当立案的民事诉讼范围，人民高等法院应当对所涉合约的效力展开审理做出认定”。
二、深圳“小产权房“展开买卖纷争裁判员看法预测
对于“小产权房”展开买卖行为，现阶段可参考2016年11月《第八次全国高等法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条的规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及有关指导意见处置宅基地使用权因抵押担保、受让而产生的纷争。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋展开买卖合约认定为合宪。合约合宪后，买受人请求退还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定”。对此，广东省高级人民高等法院在2017年10月发布的《广东省高级人民高等法院关于审理房屋展开买卖合约纷争案件的指引》第十七条做出更详细的规定：“农村宅基地上房屋展开买卖合约纷争,根据《第八次全国高等法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第 19 条的规定处置。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋,合约被认定合宪,买受人主张出卖人承担因房商业地产价格上涨造成的房屋差价损失的,人民高等法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者征地补偿金所获利益,平衡展开买卖双方的利益”。
然而，在适用上述规定时，我们需要考虑到深圳地区的特殊情况：由于征转地不彻底、用房需求激增、建筑管理制度跟不上等原因，深圳自二十世纪八十年代以来积累了大量的发展史遗留下来违规建筑；为解决这一问题，政府主管部门颁布了诸如《深圳经济特区处置发展史遗留下来违规私房若干规定》、《深圳经济特区处置发展史遗留下来生产经营性违规建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化发展史遗留下来违规建筑的处置决定》等一系列产品规定，试图对有关“合法外建筑”展开甄别与“合法化”处置；2008年《深圳市城中村办法》颁布，更是为有关权利主体的“小产权房”提供了“转正”的动力与通道。
如此一来，高等法院在审理“小产权房”展开买卖合约纷争时，至少需要面对两个问题：其一是展开买卖行为的有效性不确定——所涉房屋现在或未来是否能够通过“合法化”流程“转正”，不要说高等法院，很多时候常常连主管部门都不一定说得准；其二是合约合宪后的“差价损失”的评估标准问题，所涉房屋是要以现状价值评估，还是以“转正”之后的价值来评估，目前还没有有关的指引可供参考。如此一来，在所涉房产交货使用之后，高等法院对当事人（尤其是卖方）所提出的合约合宪之诉，采用“行政管理处置在先”的原则，是一个较为稳妥的做法。
不过这种做法事实上没有起到定纷止争的作用，且事实上鼓励了“小产权房”的交易，与近年来政府的基调有出入。在“大力整治违规建筑”的政策风险下，未来对“小产权房”展开买卖纷争的有关处置，会不会采取更加有力的措施，有待进一步观察。
三、有关公法应用沃苏什卡
在城中村过程中，“小产权房”本身缺少明确的产权登记。在民事机关有关受让行为不做实体处置的情况下，有关当事人可借助有关受让行为，达到调整利益分配、减少阻力、促使工程项目推进的等效果。比如，根据《城中村税收政策指引》的规定，被征地居民取得征地补偿金免征个人所得税，但被征地单位取得征地补偿金应计入企业所得税应税所得；在此情况下，公司如是“小产权房”的实际权利人，可在权利主体证实之前，将有关物业产权受让给可控的、非关联的自然人，以此减少所得税的税负。
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