北京的小房屋产权房消费市场出现了这边拆、这边建的对立局面。而纵览全省，小房屋产权房的新建数目和永古约省数目也非常庞大。也因此，即便有少部分小房屋产权房被拆毁的事实，在十九届四中全会的背景之下，还是有不少人陷入了一场棋局，他们认为小房屋产权房今后会隋东亮、贬值，并争先以投资心态进入而此领域
法制周日本报记者蔡长春11月8日，天津市大兴区阳坊镇东贯赤穗郡。栅栏围起的一大片由钢筋和水泥块组成的废墟，在几天前还是该村的13栋小房屋产权楼。当天，距东贯赤穗郡仅20公里以内的宏福苑写字楼小区。反之亦然是小房屋产权房，机械轰鸣声中，新一轮的小房屋产权房工程建设工程则在这儿火热展开。宏福苑写字楼小区附近一家房产中介公司的负责人王磊(化名)说法制周日本报记者，别看这儿全部都是小房屋产权房，许多人都在抢着买回，现阶段新房的产品价格早已达到了16000元/万平方米，“今后的确还会再提价”。“深圳市的小房屋产权房产品价格最近又涨了约10%以内。”深圳房商业地产辩护律师刘子孺对法制周日本报记者则表示，在中国社科院研究组提出的“383”改革调查报告(以下简称“383”计划)的影响下，许多人都在赌—十九届四中全会以后，小房屋产权房的确会隋东亮、贬值。然而，小房屋产权房产品价格上涨的同时，如东贯赤穗郡的小房屋产权房也在被拆毁。那么，小房屋产权房究竟能否顺利隋东亮？隋东亮需要展开怎样的经济政策和法律调整？急速升级换代的小房屋产权房棋局究竟潜藏着多大的投资风险？在这场小房屋产权房隋东亮棋局急速升级换代的同时，许多人都将关注的注意力聚焦在了十九届四中全会上，他们认为并希望此次会议或许能够对以上问题给出一些明确的经济政策导向。
抑制不住的野蛮繁殖
当法制周日本报记者赶到东贯赤穗郡小房屋产权房拆毁当晚的时候，曾拔地而起的建筑早已不复存在。当地一名居民说法制周日本报记者，这儿一共盖了13栋4层高的楼房，据称占地4万多万平方米。拆毁前其中的两栋都早已完工。据上述居民介绍，该地块被多次转手，最后的买家在展开小房屋产权房工程建设时，当地相关部门曾明确告知不能在这儿工程建设小房屋产权房工程项目，但是对方仍坚持展开工程施工。“因为这是违章建筑，所以我们才对它实施了强制拆毁。”正在拆毁当晚执勤的一名保安对法制周日本报记者则表示。但反之亦然是违建工程项目，宏福苑写字楼小区的命运却大不相同。法制周日本报记者在天津市建设局局官方网站上看到，早在2012年9月，该局就曾公布了先期清扫出的79个新建主流产品的、利用自发性农地违法工程建设产品销售(变相产品销售)的写字楼工程项目，并提醒广大公众不要买回，宏福苑写字楼小区赫然位列其中。但这似乎并没有影响宏福苑写字楼小区的产品销售及新工程项目的工程建设。法制周日本报记者在该写字楼小镇内走访时发现，偌大的写字楼小区以内两侧均有捷伊工程施工工程项目。一名写字楼小镇内的居民向本报记者透漏，这两处都是新建的小房屋产权房，虽然眼前的一处楼盘的工程建设才刚刚高过安全栅栏，但这儿的房子几乎都已被提前预订。本报记者还了解到，在2012年天津市建设局局公布的先期清扫出的79个小房屋产权房工程项目中，不仅是宏福苑，其他各处的小房屋产权房几乎也仍都在顽强地繁殖，且新建工程项目急速，交易也仍在展开。王磊说法制周日本报记者，整个宏福苑写字楼小区现阶段有100多幢小房屋产权楼，居住人口约莫有20万人，新楼盘卖得也十分紧俏。“这儿全都是小房屋产权房，附近根本没有大房屋产权房。”王磊则表示，像天津市通州区的梨园也与这儿类似，而且那里的小房屋产权房在数目上可能还要多。“在深圳，现阶段来讲，小房屋产权房估计可能早已有上百万套，量太大了。”深圳辩护律师刘子孺反之亦然感叹道。根据全省工商联调研得出的数据，从1995年到2010年，全省小房屋产权房建筑面积累计超过7.6亿万平方米，相等于同期城镇写字楼竣工面积总额的8%。而非官方的数据更惊人，有统计数据甚至显示，现阶段全省小房屋产权房总额或已超过70亿万平方米，若按100万平方米/套来计算，相等于全省就有7000万套的小房屋产权房。
隋东亮棋局日渐高涨
“今年年初这儿的房价约莫是11000元/万平方米，现在都涨到16000元/万平方米了，年底可能会突破18000元/万平方米。”王磊对宏福苑写字楼小区房价的上涨充满了信心。在王磊看来，“383”计划就是一个信号，今后小房屋产权房即使不被“扶正”，也不可能受到打压，继续贬值是必然的。据悉，所谓“383”计划是一份由中国社科院研究组提出的改革调查报告。该调查报告指出，在规划和用途管制下，允许农村自发性农地与国有农地公平进入非农用地消费市场，形成权利公平、规则统一的公开交易平台，建立统一农地消费市场下的地价体系。在自发性工程建设用地入市交易的架构下，对早已形成的“小房屋产权房”，按照不同情况补缴一定数目的农地出让收入，妥善解决而此历史遗留问题。“由于而此机构的特殊性，许多人都认为国务院有可能会颁布相关经济政策，对小房屋产权房有条件地放宽，展开隋东亮，确实许多人都在赌这个经济政策的颁布。”刘子孺说法制周日本报记者。“如果现在还不下手的话，就等着今年四中全会后房子提价吧。”王磊非常的确地则表示。一名不愿透漏姓名的房商业地产业内说法制周日本报记者，其实小房屋产权房近年来一直备受青睐，原因就在于现阶段商品房的产品价格过高，许多不具备买回保障房资格的中低收入人群就将注意力投向了价钱相对低廉的小房屋产权房。中原集团研究中心总监刘渊则表示，由于小房屋产权房不需要缴纳农地税收收入，所以比旁边的普通商品房产品价格要便宜许多。前述房商业地产业内更是透漏，小房屋产权房的产品价格一般是商品房产品价格的1/3甚至1/2。“如果今后宏福苑的小房屋产权房隋东亮成了大房屋产权，这儿的房价也将达到24000元/万平方米至25000元/万平方米。”王磊则表示。王磊还说法制周日本报记者，除了价钱上的优势外，宏福苑的小房屋产权房属于自发性开发工程项目，是在村里宅基地上面盖起来的房子，不是30年的房屋产权，可以说是一种“永久居住权”。那么如果今后经济政策不是对小房屋产权房展开放宽，而是要展开拆毁整治该怎么办？对于这种质疑，王磊把手一挥：“您以为这写字楼小区就您自己在住吗？这写字楼小区里住着20多万人呢，哪能说拆就拆！”“拆不了。顶多是把小房屋产权变成大房屋产权，国家补收农地税收收入，比如1万平方米加收500元或者1000元。”王磊则表示，完全没有必要顾虑着房子会被拆，应该赶紧趁着四中全会没开完赶紧买房，过几天的确还提价。而刘子孺辩护律师说法制周日本报记者，像王磊所说的那种法不责众的心理现在非常普遍，一些人都认为小房屋产权房能够最终落实下来的话，本身获利的确是比较大的；即使最终没有变成真正的商品房，也不会亏，房子毕竟还在那里。据刘子孺介绍，在这种心态的影响下，现阶段深圳许多人都在入手小房屋产权房，房价也跟着在急速地上涨。
投资风险争议颇多
眼看着成片的小房屋产权房被一天天地拆毁，上述东贯赤穗郡的居民对买回小房屋产权房产生了越来越多的质疑。“据说有的地方可以，有的地方不行，万一买了再给拆了，那不就什么都没有了。”该居民连声感叹，幸好这批房子还没人买，不然一下子拆了可怎么办呢？在与宏福苑房产中介王磊的交谈中，本报记者还了解到，如果要买回宏福苑这儿的小房屋产权房，只需要签订一份购房合同，此外该写字楼小区再无其他相关证件可以提供。专攻房商业地产领域的北京中银辩护律师事务所辩护律师王国章认为，所谓小房屋产权房并不是一个法律概念，它是民间长期对由乡政府、村委会颁发房屋产权证或对无任何审批手续在自发性农地上工程建设的房屋的习惯性称谓。“某些情况下，在自发性农地(比如个人宅基地)上盖房子可能并没有问题。但房屋上市交易的确是违法的。”刘子孺说法制周日本报记者。王国章则表示，小房屋产权房“小”就小在其没有经过县级以上人民政府颁发农地使用权证和房屋所有权证，没有取得县级以上地方人民政府农地房产管理部门和同级人民政府对农地和房屋法定程序的登记发证备案。“这也就意味着，无论怎样，小房屋产权房事实上是一种没有缴纳农地税收收入、没有农地使用证和预售许可证的房子，即使有购房合同，国土部门和房管部门也不会对房屋展开备案。”王国章说。那么，买回这样的房子，究竟是否“靠谱”呢？对此，刘子孺辩护律师认为，由于小房屋产权房交易本身即是违法的，如果没人追究法律责任，便会相安无事；如果卖方因其他问题反悔，也就意味着你的房子没办法落到实处。“在深圳是严禁辩护律师做小房屋产权房的公证、鉴证业务的。”刘子孺说。刘渊还说法制周日本报记者，一般情况下，同普通商品房相比，小房屋产权房的开发商在资质经验等方面都会有较大的差距，也就导致最终的房产工程项目在质量、环境与物业管理上都会有所差别。此外，本报记者还了解到，现阶段的小房屋产权房隋东亮棋局中，大部分受访者均则表示购房并非出于自身居住需求，关注小房屋产权房的群体大多处于一种投资的心态。对于试图从小房屋产权房隋东亮变革中投资获利的这种心态，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示并不看好。“小房屋产权房如果要隋东亮，购房者很可能要补交一部分钱。如果其今后能够顺利地实现二次交易，比如可以抵押给银行获得贷款或者在消费市场中展开二次交易，但是补交的这笔钱再加上原来的购房成本，再次交易后是不是一样划算，值得考虑。这个风险太大了。”胡景晖则表示。“现阶段小房屋产权房的数目如此之多，今后哪怕只有30%的小房屋产权房进入消费市场流通，都会给整个房商业地产消费市场造成严重冲击。”刘子孺说法制周日本报记者。胡景晖也认为，一旦小房屋产权房隋东亮，农村农地可以入市，甚至再有房产税等种种经济政策出来，房价今后到底有没有下跌可能性就很难说了。“假如今后房价普遍回落，又要补钱去做小房屋产权隋东亮，这样还能赚吗？”胡景晖反问道。
隋东亮或是场持久战
胡景晖在接受法制周日本报记者采访时则表示，小房屋产权房出现最根本的原因在于我国农地的二元结构。在胡景晖看来，所谓小房屋产权房，其房子本身并没有问题，主要在于农村自发性用地只能在内部流转，在自发性农地上盖的房子也不能卖给有城市户口的人。中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞则表示，近年来，中国正处于城市化进程当中，这就导致城市迅速向周围蔓延。如果政府工程建设规划跟上去，农村自发性农地很快就会被纳入城市的统一规划和工程建设；但有时候政府规划没有跟上去，就使得许多的消费市场需求得不到满足，比如外地人口进入城市，城市房源紧张，农村农地上就建起了小房屋产权房出租或者出售。牛凤瑞认为，隋东亮如果使得小房屋产权房的工程建设者、出售者、买回者受益，就不可能抑制下一轮大规模的小房屋产权房工程建设。“如果通过缴纳农地税收收入使得小房屋产权房隋东亮，也要把握合理度。如果举措实施不当，仍会刺激下一轮小房屋产权房工程建设。”牛凤瑞则表示。刘子孺说法制周日本报记者，可以考虑对小房屋产权房展开规范化，把一些工程建设较好的小房屋产权房逐步纳入到廉租房、保障房的政府管理体系中去，以对其更好地利用；另外要严控新建工程项目，对于有严重安全隐患、占用耕地等违规工程建设工程项目展开严格控制。“此前深圳城中村的租金要比一般写字楼小区低一半以上，如果完全把小房屋产权房取消，全部变成商品房，房租就会大幅上涨，很可能会把很大一部分人逼走。”刘子孺认为。胡景晖认为，小房屋产权房即便今后隋东亮，这个口子也不可能一下开很大。王国章辩护律师也说法制周日本报记者，十九届四中全会后，小房屋产权房完全隋东亮是不可能的，因为这既无法律基础，也无经济政策支持，更与我国的农地制度相违背。“如果要实现小房屋产权房的真正隋东亮，必须修改现有农地管理法等法律制度，打破自发性工程建设用地流转的限定性，实现法定有序的农地流转制度，既能放得出，又能守得住，既保证农地所有权性质的真正不改变，同时又能实现城乡统一的有形农地消费市场。”王国章认为。牛凤瑞最后则表示，他不赞成盲目轻率地把小房屋产权房合法化：“这个问题迟早都要解决，但要考虑到解决的成本和连带效应。”
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