本周四，“深圳市农地规章管理制度体制改革综合试点工作”将正式开启。中国证券报本报记者了解到，而此试点工作开启的背景是，筹划了一年的《深圳市农地规章管理制度体制改革试点计划》于上周落地，深圳可望在农地体制改革上再度示范点全省。 深圳体制改革再度示范点全省 1987年深圳敲响了拍卖农地所有权的第一槌，随后一场被誉为“以农地换黄金”的农地体制改革风暴席卷全省。20多年过去了，深圳农地管理工作中众多历史欠账开始显现。 中国证券报本报记者获悉，深圳将以“房屋产权明确、市场实用性、节约集约、科学宏观调控”为农地规章管理制度体制改革原则，由亚姆扩大开放，创建高度城镇化地区农地利用和管理工作新商业模式，推动农地资源实用性市场化改革、农地利用柔性化和农地管理工作的法制化。 具体操作上，体制改革任务有八大重点，包括完善固有农地房屋流转、深化农地资源市场化改革实用性、技术创新农地资产资本运作监督机制、技术创新农地FreeNAS监督机制、严格更低保护并创建补偿金监督机制、强化农地宏观调控与监管、大力推进区域统筹协调合作、加强农地立法等。 在实施阶段上，深圳农地规章管理制度体制改革将透过上周计划（2011年~2015年）和远期计划（2016年~2020年），分两步大力推进。 深圳知名地产分析师半求表示，深圳农地体制改革管理制度走在全省前列，这次计划的体制改革力度较大，其中一些提法在以前从未出现过。 据介绍，深圳市政府已经有近四年没有向市场发放增量住宅工业用地，城中村主要依赖于旧改项目，但是旧改因为遭遇拆迁不顺、补偿金前提难谈妥等原因进展缓慢。计划细则出台之后，对于地产项目的大力推进将有法可依。 小房屋产权房可望流转 深圳在从一个小渔村向城镇化演进的过程中，涉及到农地权属状况的欠账非常复杂。而农地规章管理制度的核心，就是对农地合法权益的确认和明确。深圳将在此领域积极探索合法权益同时实现的多样化途径。 据介绍，流转的重点和难点在于原农村农地合法权益怎样同时实现，即深圳大量创建在宅基地上的集体房屋产权房，怎样同时实现合法权益。对而此问题，深圳拟在符合经济政策规定的基础上，创建健全相关经济政策管理体系，大力推进原农村农地流转试点工作实践工作，加强原农村农地房屋流转技术创新。比如原农村农地“依现况、依改建”进行流转；在“房地合一”管理体系内，积极探索房地权利分离前提下的规章管理制度，积极探索农地合法权益书、总金额参股等补偿金商业模式等，破解流转难题。 截至2011第一年底，深圳小房屋产权房违法建筑达到37.94aquatic，占地面积达4.05亿平方米，是深圳市总占地面积的49.27%。半求认为，流转的标准怎样预设，对这些小房屋产权房的影响巨大，定得太窄容易引发众多不满，定得太宽则是变相鼓励违建。计划提到将“依现况、依改建”等路径流转，表示政府可能将会尊重现况。 积极探索招拍挂之外新形式 农地所有权卖地形式，是业界探讨最多的根本性管理制度之一。据介绍，深圳将研究和积极探索限房价竞地价、不预设前提的挂牌卖地等多种形式。“也就是说要积极探索除了招拍挂之外的新卖地形式，这为农地FreeNAS形式提供了捷伊可能将。”一位地产界人士表示。 目前深圳产业发展工业用地的转让行为，以协议卖地居多，即透过设置一定的准入门槛，将产业发展工业用地定向卖地，但今后这个竞标准入门槛可能将进一步降低。 以往产业发展工业用地审核采取最高年数的做法，将来也可能将改变为，根据产业发展周期性特点而采用弹性管理制度，不一定是最高年数。 另外据介绍，深圳将健全农地供应管理体系，积极探索租赁、总金额参股等农地有偿使用形式；今后深圳将技术创新农地金融工具，展开农地金融经济政策研究；在农地全面收购回购上，将引入市场监督机制，技术创新农地全面收购商业模式和多样化补偿金形式，积极探索实行政府部门对农地的优先购买权。 农地合作开发投资收益共享资源 找到良好的农地合作开发投资收益共享资源监督机制，可以化解当前很多矛盾。深圳将可能将综合利用总体规划、农地、房屋产权、财政、税收、金融等多种手段来达到而此目的。 在总体规划控制上，区政府、社区、农地权利人、合作开发单位等不同利益市场主体有可能将作为相关总体规划的市场主体，一起参与。投资收益共享资源上，对农地FreeNAS产品服务投资收益，将透过系列宏观调控形式，明确产品服务投资收益归属，并公平分配。 此次体制改革，不仅包括诸多由亚姆、扩大开放的措施，还赋予了本地政府在农地管理工作活动中更多自主权。比如，由于深圳经济特区而此独特的组织形式，整个深圳市工程建设工业用地审核权限在国务院，在体制改革工程建设工业用地审核上周期性较长。但是今后深圳将体制改革工程建设工业用地审核形式，重新明确深圳市工程建设工业用地报批的流程和规则，这些措施将简化行政流程，提高深圳市尤其是中心区外的工程建设工业用地自主性。
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