近年来，一、二线城市二手房买卖活跃，与此同时纷争频发，除了一般保险合约问题，还牵涉到房屋房屋产权情形、抵押物银行贷款等其他法律条文问题。本文为您梳理了二手房买卖过程中存在的法律条文信用风险，不要犹豫快收藏吧！
避买“信用风险房”要分第二步
二手房买卖中的法律条文问题很多，不同的房产类型、买买方式，都可能产生很多个案化的法律条文信用风险。但无论是什么类型的“信用风险房”，都能在购房前、购房中、购房后三个阶段进行信用风险防范。
房屋买回前，除查看房屋的基本信息，更要认真审核房屋的法律条文信息，一般而言基本审核可分三步：
第一步，看房DF93。看房DF93是不是原件，所载房屋产权人与转卖人身份证是不是一致，与否存在抵押物注册登记，房屋房屋产权性质，与否为售房人单独所有。
第二步，看户口簿。看售房人的户口簿，主要看婚姻状况，户口所在与否为房屋所在，最好再问问买方迁出户口后与否有落户地址。
第三步，看房子。看房子里的前述居住情形，是卖房人自住还是承租中，如果承租中还需要看租赁合约。去物业、供暖等职能部门询问与否有欠费情形之类。
除了以上三步，如果需要进一步审核的话，能要求售房人配合到房管职能部门、派出所户口职能部门查询房屋情形、户口情形等。
购房时：妥善签定购房合约
签定购房合约能自行签定，也能透过中介公司签定。透过中介公司签定的，中介公司一般在提供增量房屋保险合约格式范本的与此同时，还会提供一份协议书，协议书记载两方除房屋保险合约之外签定合同的事项。三份协议都具有法律条文效力，但协议书无法与房屋保险合约相冲突。这三份文件都要认真审核三个方面。
一是买卖业务流程。买卖业务流程要简明扼要，没有歧义。尤其房屋情形复杂，牵涉退款、银行贷款、转让、腾房等情形，要签定合同明确，安排合理。
二是时点间节。视前述情形对买卖过程中的天数进行合理规划，对天数节点要签定合同在合约上，避免推诿扯皮，分不清职责。比如说每次的交款天数、办理手续上市、办理手续银行贷款、转让、腾房天数之类。
三是法律条文职责。没有法律条文职责就没有履行职责保障。要尽量签定合同每种履约犯罪行为的法律条文职责。比如说欠费迁户的法律条文职责、欠费退款、欠费腾房的法律条文职责之类。防止职责不清，发生纷争难以维护自身权益。
购房后：注意确凿证据固定留存
房屋买卖因牵涉到诸多环节，耗时少则数月多则数年，在买卖的各个环节，购房者都应当注意保留有关文件及确凿证据，比如说对房款的转账记录短信记录等。在买方不履行职责合约或者书面表示难以按照签定合同期限履行职责合约时，要保留沟通确凿证据，必要时能判令高等法院。对两方在前述履行职责过程中达成的捷伊签定合同，要及时作为协议书附在保险合约之后，将书面合意落到纸面上，以防在产生纷争后难以查实。
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案 例
改善型换房 慎签“行大运单”
李老伯透过某中介公司的居间服务，将他们赠与的一处房屋卖给李老伯，与此同时表示他们卖房是为了添置更大房屋，并在协议书中签定合同，如颁布新规策引致本协议难以继续履行职责的，各方互不承担法律条文职责。
2013年3月30日，北京颁布限牌政策，京籍未婚人士限牌第母阎氏房，为此李老伯判令高等法院要求解除合约，理由为他们系未婚，赠与另一套央产房因难以上市买卖，新规的颁布直接引致他们无法实现转卖所涉房屋而添置更大房屋的目的。李老伯辩称，李老伯所称卖小买大并非两方合约签定合同的情形，对合约继续履行职责无影响。
高等法院该案后认为，两方签定房屋保险合约时，李老伯虽有卖房再购房的意愿，但两方在合约及协议书中并未明确签定合同颁布新规策引致李老伯无法买回母阎氏房屋时享有合约解除权，所以虽然在捷伊限牌政策颁布后，李老伯目前暂不具备买回母阎氏住房的资格证书，但此情形并不影响所涉保险合约的履行职责，故裁决驳回了李老伯的诉讼请求。
检察官说法
改善型换房经常会出现“行大运单”，由于一环扣一环，一个合约难以履行职责就有可能直接影响另一个，因此要慎重签定。合约具有相对性，由于公共政策引起的履行职责无法，如提高首退款比例引致买主无能为力买回房屋的，再如新规颁布后不具备买回资格证书的，买主提出解除合约，高等法院一般予以支持，与此同时不需要承担赔偿职责；除此之外，以行大运套中一个合约无法履行职责为由，未予履行职责另一合约的，高等法院是未予支持的。
案 例
莫贪房价低 避买变卖房
年近八旬的陈老伯透过万老伯的介绍向刘老伯银行银行贷款，并以一套自有房屋作为担保。同日，陈老伯与万老伯签定委托书，授权万老伯有权代其办理手续所涉房屋的抵押物及转卖等有关事宜。随后万老伯办理手续了房屋抵押物注册登记手续。
2014年4月1日，因陈老伯未能偿还债务刘老伯的银行银行贷款，万老伯代表陈老伯与常老先生签定了《增量房屋保险合约》，将所涉房屋高价转卖给常老先生。陈老伯被迫离家，后判令高等法院，要求撤消其与常老先生签定的增量房屋保险合约。
高等法院该案后认为，本案存在着房屋买卖价格明显过低、合约多数条款空白、买房人从未看过所涉房屋等众多疑点，并结合有关案情，认为万老伯与常老先生在房屋保险合约订立及履行职责中的犯罪行为不符合市场买卖习惯，显失公平，故裁决撤消了陈老伯与常老先生签定的房屋保险合约。
检察官说法
实践中，借房屋买卖当幌子，隐瞒高利借贷之实，与此同时办理手续委托售房和房屋抵押物注册登记，是变相的以房变卖，当银行银行贷款人无能为力偿还债务银行银行贷款后，房屋被高价转卖的情形时有发生。这一犯罪行为既纵容了高利贷非法活动，侵害了银行银行贷款人的权益，又扰乱了抵押物注册登记秩序，应当引起我们的警惕。此外，从买房人角度来看，在遇到明显低于市场价格的在售房屋时，一定不要急于买卖，要审核转卖人的所有权情形，弄清楚前述买卖人和房屋房屋产权人的关系，避免买回变卖房屋造成经济损失。
案 例
合约需明确 查实“真”学区
马老先生为了孩子上学，透过某中介公司买回了一处房屋。购房时马老先生问该中介公司的业务员小王该房屋与否属于某重点小学的学区房，小王从网上给马老先生找到了以往该重点小学的招生简章，马老先生看后马上同业主签定了房屋保险合约，以高于同地区均价16%的价格买回了所涉房屋。
房屋保险合约签定以后，马老先生经过询问才得知他们买回的只是紧挨学区房东侧的一处房屋，并不属于招生简章上的划片房屋。为此，马老先生判令高等法院，认为中介公司存在误导，要求中介公司赔偿高于该地段非学区房的房屋差价损失，并退还服务费。
中介公司则认为，马老先生买回该房屋是自愿犯罪行为，合约中也并未签定合同买回的就是某重点小学的学区房，故不同意马老先生的诉讼请求。
高等法院经该案后认为，两方签定的房屋保险合约真实有效，由于合约中并未签定合同任何关于所涉房屋为学区房的内容，因此马老先生所主张的差价损失难以支持。但是中介公司作为居间方，没有尽到谨慎审核的职责，也存在一定的过错，故裁决中介公司退还了居间费用。
检察官说法
实践中，许多人为了孩子上学而买回学区房，但合约中却没有明确签定合同房屋带有入学指标，或者虽有入学指标但无相应法律条文职责的签定合同。因此，以买回学区房为主要目的买房人，一定要提前向所在学校及教育职能部门核实好有关入学政策及买回房屋入学指标的使用情形，其次要将买回学区房这一特殊目的写入合约，并签定合同如因卖房人违约致使买房人买回学区房的合约目的无法实现，买房人有权要求解除合约，并且要求赔偿房屋差价损失等。
来源：辽宁法制报
转自：中国普法网
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