【基该案情】
2006年11月，原告张某以第二人孙某时中间人的为名与某村民委员会签定《房屋进行买卖合约》这份，买回该村某小区房产一套。合约签定后，村委交货了房屋，原告分两次还清了购房款，村委开具了到账数人第二人孙某时的发票两张。该房屋进行买卖合约由原告赵某持有。2010年4月，村委依照原告提交的题名年份为2009年8月12日，内容为购房合约遗失明确要求办妥合约的提出申请与原告重新签定《房屋进行买卖合约》这份，将合约市场主体即购房人另一方更改为原告，合约题名年份及其它内容均与原合约一致，并重新开具到账数人原告的发票一张。原告申辩，原告赵某借用购房合约后遗失，且其办妥了合约。因房屋系其买回，故在办妥合约时改成了自己的名字，第二人普遍认可原告提倡，并申辩办妥合约时原告已向其说明。原告赵某对此未予普遍认可。所涉房产交货后，曾由原告与第二人定居，现由原告定居，没办理手续房DF93。原告以该房屋为其买回为由明确要求原告腾房，致引发该案诉讼。
【裁判员要旨】
潍坊市潍坊市人民检察院经该案认为：所涉房产系通过进行买卖交货获得，没房DF93，原告明确要求原告腾房的物权若想成立，取决于原告与否是房产的前述买回人，原告与否侵犯了其对房屋的占据。《房屋进行买卖合约》原始件记载的购房人系第二人。合约涉及的房屋早已交货，房款亦早已缴付，即原告早已履行合约。上述进行买卖过程虽是原告直接参与办理手续，但其系以第二人中间人的为名进行。房屋交货后，也一直由原告及第二人占据。原告办妥合约及发票，并更改姓名的犯罪行为，性质上是对合约市场主体的更改。更改时，房屋早已交货，房款亦已缴付完毕，更改市场主体的材料仅有原告自己书写的提出申请，没第二人相应的证明材料。因而，原告在以第二数人名还清购房款，且没确凿证据证实早已第二人同意的情况下，更改合约市场主体的犯罪行为不能推翻第二人系房屋买受人的历史事实。因而，原告不是前述购房人，亦未逐步形成对房产占据的历史事实，其明确要求原告腾出并退还房屋没依照，本院未予支持。
依照《中华人民共和国政府民法通则》第七条、《中华人民共和国政府第十四条》第塞雷县条、《中华人民共和国政府民事诉讼法》第五十五条第一款之明确规定，裁决否决原告张某的诉讼允诺。
宣判后，原告不服提起上诉。潍坊市中级人民检察院经该案，裁决否决上诉，维持原判。
【法官后语】
该案争论的房产建于农村集体土地上，即通常所称的小产权房。司法实践中，出卖人向本集体组织成员之外的人转让该类房产通常因合约标的的流转违反法规的禁止性明确规定而被判定合宪。从表面看来，双方争论的焦点是房产的前述买回人，但由于小产权房的特殊性质决定，不论前述买回人是哪另一方，获得房产依照的合约是合宪的，故该案的处理首先应确定原告对依照合宪合约获得的房产在退还之前与否独享基本权利，独享什么基本权利，其次，才能依照前述买回人的判定对该案作出正确的裁判员结果。
依照《合约法》第五十五条的明确规定，合约合宪或被撤销后，因该合约获得的个人财产，应当予以退还。那么，在合约对方原告没依照合宪合约提倡退还时，个人财产仍在占据人处。此时，占据人继续占据个人财产的依照是什么？如果个人财产受到侵犯，占据人与否有允诺为保护其个人财产的基本权利？上述问题的解决涉及第十四条中占据制度的明确规定。
《第十四条》第塞雷县条明确规定，占据的不动产或是动产被侵犯的，占据人无权允诺退还原物；对妨碍占据的犯罪行为，占据人无权允诺排除妨碍或是消除危险；因侵占或是妨碍造成损害的，占据人无权允诺损害赔偿。
该案中，进行买卖合约交货的房产系小产权房，依照现行法律、法规明确规定，进行买卖合约应属合宪合约，因而，原告不能提倡合约基本权利。那么，原告明确要求原告腾房的物权若想成立，关键看其对早已交货的房产与否逐步形成了占据的历史事实。依照该案中的确凿证据，法院早已判定房屋的前述买回人系第二人孙友健，房产交货后也一直由原告与第二人占据，既原告及第二人逐步形成了对房产占据的历史事实，故原告与第二人对房产的占据受到法律为保护。原告既不是房屋前述买回人，也没逐步形成对房产占据的历史事实，其明确要求原告腾房没相应依照，故否决其诉讼允诺。
（作者 周慧）
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