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5号看房团 2022-06-02 181

作者：世联评估 | 首发：价值领地

数据透视

截止时间

2021-08-31

数据来源

世联EVS数据平台

地区

北京

上海

成都

佛山

重庆

南京

杭州

宁波

青岛

厦门

苏州

温州

无锡

西安

郑州

太原

合肥

东莞

昆明

_北京

存量市场概述

2021年8月，北京存量住宅成交套数环比及同比同时呈现下降趋势。本月存量住宅成交15,942套，较上个月环比下降10.71%，同比下降0.72%；本月二手房均价为51,841元/㎡，环比上涨0.21%，同比上涨1.04%。8月份二手商品房整体网签量17,720套，较上月环比下降10.21%，分区域来看，朝阳区成交套数最多领跑全北京。朝阳区、海淀区和丰台区二手房成交套数为前三，分别为4,153套、1,880套和1,796套，占比分别为26.05%、11.79%和11.27%。成交量最大的朝阳区，依然是名副其实的成交大户，占比与往期比较基本持平；门头沟区成交套数最少，成交共计127套，占比0.8%。成交均价方面，西城区最高，为115,696元/㎡，成交均价最低出现在延庆区，为22,191元/㎡。8月份北京市主城六区均呈现上涨的趋势，除丰台区下跌0.03%外，其余城区呈现上涨趋势，海淀区上涨0.19%，朝阳区上涨0.16%，西城区上涨0.46%，东城区上涨0.38%，石景山区与上月基本持平。

8月北京二手房市场主要中心城区远郊区均出现了小幅度增长趋势，主要因素来源于政策不断加码，叠加涉房资金监管力度不断加大的影响，存量住宅市场均价出现微调，进入三季度以来，整个市场呈现出一股上升走高的趋势，市场热度攀升但市场并未出现爆发式增长，目前看来，增长趋势呈现暂缓，本月北京二手房成交套数环比、同比下降但二手房市场均价却有所提高。如今已进入“金九”时期，房产市场虽会迎来销售小高峰，但宏观市场和竞争环境的无法改变，再加上房产市场政策的限制并不会对房产市场造成过大冲击，作为首都北京二手房产市场需求相对稳定，房价仍处于高位，预计接下来随着政策环境趋紧，市场将会延续稳定运行态势。现阶段已进入2021年下半年第三季度，北京市整体市场延续了2020年下半年的态势。自上月开始二手房价格量价已基本呈现微升趋势，成交量较往年同期呈现了较大上涨，成交均价保持平稳。但作为首都北京二手房房价仍处于高位，楼市热度也出现回升，若无重大宽松政策，长期来看二手房市场将继续保持平稳。上海

存量市场概述

8月上海存量住宅均价为5.74万元/㎡,与7月价格相比微涨；16个行政区里，7降9升，挂牌价格微涨。8月存量住宅成交量18,031套，环比下跌24.3%，同比下跌39.1%，成交面积环比下跌23.6%，成交金额环比下跌29.9%。2021年第三季度中进入市场淡季的8月，上海存量住宅市场交易量比上月仍有所下跌，市场呈“价格稳定，成交下降”态势。

上海16个行政区成交套数除崇明区和金山区有所上涨，其余全部下跌，跌幅前三分别为黄浦区（跌幅34.32%）、闵行区（跌幅33.64%）、浦东新区（涨幅30.23%），全市波动平均幅度为20.45%。

成都

存量市场概述

8月成都存量住宅均价为13,590元/㎡，环比上涨0.44%。中心城区除青羊区外全部上涨，其中涨幅最高的是锦江区，涨幅为0.82%，青羊区跌幅为0.16%。近郊各区除郫都区外全部上涨，涨幅最高的是龙泉驿区，涨幅为0.76%，郫都区跌幅为0.56%。

从中心城区各行政区房价环比监测结果来看，近6个月房价小幅上涨。目前锦江区和高新区房价最高，其次是青羊区和武侯区，成华区和金牛区房价较低。

成都市中心城区各行政区房价近6个月走势

成都市中心城区8月存量住宅活跃楼盘一览

重庆

存量市场概述

8月份重庆存量住宅均价为10,061元/㎡，环比上涨0.83%，同比上涨2.67%。本月各城区存量住宅房价均有所上涨。

8月重庆市主城区存量住宅市场整体呈上涨的势态，这个月所有行政区的价格都有所上涨。本月江北区和北碚区涨幅较为明显，从行政区均价走势来看，江北区的价格还是处于领先优势，一直都是重庆房地产市场的“领跑者”。

8月份所有行政区价格虽都有小幅度上涨，整体市场还是保持在一个比较平稳可控的状态。7、8月份是房地产市场的传统淡季，大部分房开企业都开展了一些促销活动来吸引购房者眼球，做各种营销推广，但似乎“买账”的人也并不多，无论是新房还是存量房，表现出来的去化都不太乐观。再加上现在银行政策收紧，贷款要求高，放款时间慢，确实对存量房市场有较大影响。8月底政府公布了重庆第二批次集中供地的信息，也对土拍规则进行了优化，种种变化都是在控制价格，要求稳地价、稳房价、稳预期。由此看出，房地产市场下半年也会健康稳定的发展。佛山

存量市场概述

8月份佛山市存量住宅成交套数共4,762套，环比上涨3.07%；成交总面积为57.15万平方米，环比上涨3.50%。其中对比7月顺德区成交量位列五区之首，成交套数为1,781套，占比37.40%，环比上涨1.83%。而南海区成交1,587套，占比33.33%，环比上涨3.52%，其成交量位居第二。其余三区二手房成交量和环比分别为：禅城区804套、环比上涨2.42%；三水区368套、环比上升4.84%；高明区222套、环比上涨9.90%。本月存量住宅市场成交量相比上月稍有上涨。

东莞

存量市场概述

8月份东莞市存量住宅均价为25,667元，同比上涨25.02%，环比上涨0.19%；其中同比上涨幅度超35%的镇区只有石碣镇（37.87%）和莞城区（36.65%）。环比上涨的镇区有25个，上涨幅度在0.00%~3%之间，其中上涨幅度超2%的镇区分别为桥头镇和东坑镇；下跌镇区有8个，其中凤岗镇的跌幅最大为1%。

8月东莞存量住宅价格和上月相比明显增幅有所放缓，之前上涨幅度比较大的热点地区如松山湖、南城区、东城区和凤岗镇等均呈现不同程度的下跌态势，市场热度开始出现下降。8月2日东莞市住建局联合8部门，发布史上最严的调控政策“莞八条”，在土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障等八个方面提出一系列措施，加大调控“组合拳”力度。在下半年限房价、网红盘摇号、价格备案房价基准价及调节系数等细则还会陆续出台，预计政策环境呈现持续收紧的趋势。随着近期楼市调控政策频出，市场预期快速转变，观望情绪明显增浓，预判投资炒房客离场，投资者趋向谨慎理性，自住需求观望，需求大幅萎缩，市场或将明显降温。昆明

存量市场概述

8月份昆明二手房均价为11,061元/㎡，环比上涨0. 42%，同比增长5.24%。本月昆明二手房价保持小幅上涨，涨势平稳。

从各主城行政区均价环比监测结果来看，市场波动平稳，本月昆明总体呈小幅上涨趋势，西山区在五个主城区中仍居于高位，五华区和盘龙区紧追其后，其次是官渡区，最低是呈贡区。

昆明主城区存量住宅活跃楼盘一览

8月昆明各主城区二手房均价仍保持小幅上涨，但涨幅相比上月有明显放缓趋势。本月中央明确了实现全体人民住有所居的任务，并且将继续全面落实房地产市场长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。在调控不断升级的大环境下，本月昆明新房成交均价实现三连跌，新房成交量持续下降。在“停贷”风波和新房以价换量的双重影响下昆明二手房成交惨淡，预计未来昆明二手房均价将呈现稳中小幅下降的趋势。杭州

存量市场概述

8月份杭州市区存量住宅均价为39,973元/㎡，环比上涨0.57%，同比上涨9.18%。行政区方面，西湖区依然为全市均价最高的行政区。8月均价为53,674元/㎡，其次为上城区，8月均价为51,823元/㎡，滨江区、下城区、拱墅区、江干区8月均价也超过40,000元/㎡；涨跌方面，8月富阳区、淳安县、下城区呈下跌趋势，富阳区环比下跌0.11%，均价为19,704元/㎡，淳安县环比下跌0.08%，均价为16,236元/㎡，下城区环比下跌0.07%，均价为43,620元/㎡；其余行政区呈上涨趋势，涨幅最大的为建德市（10,702元/㎡、环比上涨2.69%），其次是西湖区（53,647元/㎡、环比上涨1.60%），其他行政区也均有不超过1%的上涨。

8月，在楼市限购升级、房贷收紧和红盘开闸潮接连“重压”下，二手房市场持续低迷。截止到8月31日，杭州市区二手房签约量套仅5,600多套，环比下降11.7%。主城住宅成交TOP10中，滨江占得了4个席位。钱江彩虹城夺得成交第一的席位，交通配套和学区配套都非常成熟。

8月新房多盘摇号，购房者集中腾房票。相较于置业成本更高的二手房，显然新房更吸引改善客群。南京

存量市场概述

南京市二手房均价29,876元/㎡，十一区中，整体均价与上期相比微涨。主城区中，建邺区环比上涨最多，上涨了0.41%。三郊区中普遍环比降低，溧水区降幅最小。

8月南京二手房成交7,200套，比上月的9,101套减少了1,901套，环比降低了20.89%，比去年8月的12,618套增减少了5,418套，同比减少了42.94%。从各区成交情况来看，浦口区以1,093套成交量位列全市第一，占全市成交量的15.2%，栖霞区以1,026套的成交量位列全市第二，占全市成交量的14.3%，鼓楼区以931套的成交量位列全市第三，占全市成交量的12.9%。8月，南京存量房市场价格总体态势平稳。在疫情与银行贷款政策紧缩的双重影响下，二手房成交量骤减。如放款周期延长、二手房贷款利率上涨，对市场存在一定冲击力。待疫情缓和市场平稳后，存量房市场将逐渐转为“买方市场”，购房者也将拥有更多选择的余地。宁波

存量市场概述

8月，宁波市存量住宅均价为24,670元/㎡，环比上涨0.77%。从市六区看，鄞州区作为宁波市辖区之一，历史文化悠久，辖区内集聚交通资源、教育资源、商业资源，跻身全国工业百强区和中国科技进步示范区，存量住宅均价持续位列第一，8月均价达28,024元/㎡，环比上涨0.70%。其次，江北区、海曙区分别位列第二和第三，存量住宅均价均分别为27,673元/㎡和26,162元/㎡。从环比变化看，8月，宁波市存量住宅均价环与上月相比，略上涨0.77%，存量住宅房价总体略微上涨。分行政区看，8月宁波六大行政区涨幅不大，均价环比基于平稳，

8月宁波二手房市场整体平稳，市六区房价略微浮动，对8月份整个二手房市场无影响。青岛

存量市场概述

8月份青岛二手房市场成交量再次走低，存量住宅市场成交量2,610套, 环比7月下降37.5%（减少1,568套），同比2020年8月下降57.1%。8月份二手房成交面积约24.95万平方米，成交套均面积约95.6平方米。8月份二手房均价为17,386元/㎡，环比7月份均价上扬0.03%，同比2020年8月份下跌2.8%。总体来看，青岛市二手房市场环比量跌价稳。2020年8月-2021年8月青岛市二手房成交走势

8月份，即墨区凭借477套的成交量夺得本月成交量“冠军之席”，占全市二手房住宅总成交量的18.3%，成交面积约4.8万平方米；黄岛区以15套之差惜败即墨区，位列区域成交亚军，成交套数462套，占全市二手房成交总量的17.7%，成交面积约4.8万平方米；城阳区以399套成交量，夺得区域成交第三名，占全市二手房成交总量的15.3%，成交面积约4.3万平方米；位居后三位依次为市南区、高新区、崂山区二手房成交套数分别为148套、98套、60套。

2021年8月青岛各区域二手房成交走势

8月份青岛市各区域二手房均价环比7月上扬，整体市场维稳，市场均价为17,386元/㎡，环比上升0.03%。同比2020年8月份看，即墨区降幅最大，同比下降5.7%；其次是市南区（28,543元/㎡），同比下降4.30%。

2021年8月青岛各区域二手房市场均价走势

山东省各城市存量住宅均价一览（单位：元/㎡）

8月青岛楼市市场成交量走低是“大势所趋”的表现，一方面确实是因为恰逢传统销售淡季，另一方面也是与全国楼市大势息息相关。回顾8月，多地放出楼市调控大招，部分城市密集出台新政，对过去存在的调控漏洞“打补丁”“堵漏洞”。从北京严打“假离婚”购房，到上海房贷审批“三价就低”，再到深圳严堵小产权、回迁房炒作……不仅一线城市新政策频出，二三线城市也从限购、限售、限价及学区房等方面加强了调控。从房地产调控愈加频密的趋势看，预计到2021年年底，调控将从严不变，岛城楼市行情会继续保持平稳态势。厦门

存量市场概述

厦门8月份整体均价39,102元/m²，环比下降0.69%。

厦门2021年8月全市存量住宅成交2,513套，环比下降21.3%，同比下降29.9%，存量住宅成交面积257,184平方米，环比下降21.9%，同比下降28.7%。

六大行政区价格均有一定幅度的下降，其中岛内思明区、湖里区环比分别为0.68%、0.96%；岛外四区，同安区、集美区、海沧区、翔安区环比分别为0.57%、0.72%、0.69%、0.80%。

8月厦门二手房成交量下跌，今年厦门市整体调控趋势为监管机构不断收紧对楼市资金的限制，放款周期拉长，而贷款利率也出现明显上涨，大环境的不断降温，市场回落且趋于稳定，厦门房地产市场的预期坚持维稳战略。多部门联合整治二手房市场以及禁止以学区房的名义炒作二手房的各种手段都体现了政府对于保持住房的稳定增长的决心。预计今年下半年厦门房地产市场的走势还是以稳为主。苏州

存量市场概述

2021年8月二手房成交量4,335套，环比7月下跌17.60%,其中住宅成交3,560套,环比7月下跌23.11%。8月成交套数中，苏州工业园区以成交量852套位居第一，占比为19.65%；姑苏区位居第二，成交量为805套,占比为18.57%；吴中区紧随其后，成交量为778套,占比为17.95%；吴江区成交量为775套,占比为17.88%；,占比为14.41%；相城区垫底成交量为594套,占比为12.06%。

本月城市均价略微上涨，各行政区价格大部分略微下跌。其中相城区、吴中区、吴江区、苏州工业园区、虎丘区、姑苏区上涨幅度分别为0.08%、-0.33%、-0.21%、0.37%、-0.32%、-0.12%。

苏州市八月二手房市场，在限拆令、第二批集中土拍延期，调整土拍规则，苏州市实行集团化教育，而且不少学校之间已经开始教师交流、学习，园区大部分小学校副校长已开始轮岗，并且2021年秋季，苏州建成投用85所学校，加大各版块学位供给，苏州市二手房市场受一系列因素影响。八月苏州二手房市场持续低迷，回顾今年苏州二手房住宅行政区成交占比发现园区二手房连续8个月占据前三，环比行政区去年均价趋于稳定，接下来工业园区和其他区区域分化将越来越明显，未来苏州市房产市场将以做好产品，做好服务，重视区域的板块价值为方向。温州

存量市场概述

8月份温州市存量住房均价为18,344元/㎡，环比上涨0.04%，同比涨幅1.48%。本月11个区县市，有7个区县市环比上涨，4个区县市环比下跌。在上涨的区县市中，泰顺县上涨幅度最大（↑2.02%），而在下跌的区县市中，下跌幅度最大的为洞头区（↓1.05%）。

2021年8月温州的出让地块数量为38宗，其中住宅用地有9宗。存量住宅房价环比上涨0.04%，在稳房价的基调下，预计价格难以出现较大波动。总体上，8月的楼市比去年同期好一些，预计短期内楼市仍将保持稳定。无锡

存量市场概述

8月无锡存量住宅均价为14,347元/㎡，环比上涨0.79%，同比上涨2.37%，成交情况环比同比均有所上涨。8月份无锡各个区城市都处于上涨的状况，其中梁溪区均价上涨幅度最大，环比上涨1.35%。

西安

存量市场概述

8月西安市城市均价14,169元/㎡，环比上涨1.3%，同比上涨11.61%。本月主城区均价上涨放缓，房价收紧。政策观望阶段，本月存量房成交套数继续下跌。

8月西安主城区房价遥遥领先于其他区域依旧是雁塔区，均价18,531元/㎡，环比上涨1.75%；紧随其后的是长安区，本月均价14,206元/㎡，环比上涨2.11%；灞桥区位列第三均价为13,381元/㎡，环比上涨为2.26%；未央区均价为13,156元/㎡，环比上涨为0.81%；莲湖区均价为12,725元/㎡，环比上涨为0.65%；碑林区均价为12,708元/㎡，环比上涨1.24%；新城区环比涨幅比较稳定，均价为11,280元/㎡，环比上涨1.41%。远郊区县涨幅最大的是蓝田区均价为88,20元/㎡，环比上涨0.22%；高陵区均价为7,885元/㎡，环比上涨2.08%；临潼区均价为6,684元/㎡，环比上涨0.38%阎良区均价为6,356元/㎡，环比下跌0.4%；周至县本月均价4,521元/㎡，环比上涨3.68%。

随着调控政策逐步跟进，政策效果将进一步显现，西安本月成交量继续下跌，昔日热点区域热点小区成交锐减部分楼盘出现零成交。政策严控下9月将维持现有严控态势，第二批二手房指导价有望发布。调控政策下二手房大环境遇冷，外加近期银行政策收紧，放款难度加剧，二手房交易难度加剧。但即便二手房大环境遇冷，但是买房市场依旧心态受影响不大，降价房源并不多见。在此背景下，交易周期拉长，二手房成交无疑难上加难。郑州

存量市场概述

8月，郑州存量商品住宅整体均价为13,967元/㎡，较2021年7月份整体均价14,035元/㎡，环比下跌0.48%；较2020年8月份整体均价14,230元/㎡，同比下跌1.85%。2021年8月，郑州市中心城区（惠济区、金水区、中原区、二七区、管城回族区）存量房价格，环比均有小幅度下跌，管城回族区下跌幅度最大，环比下跌1.14%，二七区、惠济区、中原区、金水区下跌幅度分别为：0.51%、0.13%、0.41%、0.32%。中心城区中均价最高的行政区仍为金水区，均价为15,856元/㎡，管城回族区次之，均价为14,613元/㎡。

2021年8月，郑州市存量商品住宅均价整体略微下跌，中心城区呈现全部下跌的趋势。8月是传统楼市淡季，叠加自然灾害和疫情双重影响，以及房贷利率不断上升，使得郑州二手房市场降温较为明显。太原

存量市场概述

8月份太原市存量住宅整体均价为10,869元/㎡，较2021年7月份整体均价10,921元/㎡，呈现轻微下跌趋势，跌幅为0.48%。较2020年8月份整体均价11,140元/㎡，呈现下跌趋势，跌幅为2.43%。各行政区中，六城区均环比下跌,跌幅在1.75%以内。其中下跌幅度最大的是尖草坪区，跌幅为1.75%；下跌幅度最小的是万柏林区，跌幅为0.33%。

8月份太原存量住宅市场整体呈平稳态势，六城区均环比下跌,跌幅在1.75%以内。太原市六城区 “南高北低”态势依然明显，二手房价总体保持平稳。2021年太原市继续坚持“房住不炒、因城施策”的定位不变，进一步加强房地产市场监管，整顿和规范房地产市场秩序，太原存量住宅市场进入平稳下调期。8月份太原市存量住宅市场整体保持稳定，较7月份存量住宅整体均价环比微跌，跌幅为0.48%。预计太原存量住宅市场将会延续“平稳运行”态势，部分区域仍会呈现小幅下跌趋势。合肥

存量市场概述

2021年8月合肥中心存量住宅均价16,862元/㎡，环比涨幅为0.54%，同比涨幅为12.48%，环比较上月呈现上升趋势。长丰县均价为10,466元/㎡，环比涨幅为0.58%；瑶海区均价为12,823元/㎡，环比涨幅为0.51%；蜀山区均价为21,267元/㎡，环比涨幅为0.76%；庐阳区均价为18,524元/㎡，环比涨幅为0.65%；庐江县均价为7,849元/㎡，环比涨幅为0.07%；合肥新站高新技术产业开发区均价为11,979元/㎡，环比涨幅为0.60%；合肥经济技术开发区均价为17,233元/㎡，环比涨幅为0.50%；合肥高新技术产业开发区均价为19,853元/㎡，环比涨幅为0.66%；肥西县均价为14,029元/㎡，环比涨幅为0.06%；肥东县均价为9,826元/㎡，环比涨幅为-0.04%；巢湖市均价为8,961元/㎡，环比涨幅为-0.13%；包河区均价为18,865元/㎡，环比涨幅为0.29%。从同比数据看，合肥存量住宅均价整体相比去年同期呈上升趋势。其中蜀山区综合考虑政务区情况，包河区综合考虑滨湖区情况。

存量住宅成交套数