最高人民法院
关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知
法〔2012〕151号
各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：
现将住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》(建法函〔2012〕102号)转发你们，请参照执行，并在执行中注意如下问题：
一、各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力：既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。
二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的。执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
三、执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构：理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。
特此通知。
最高人民法院
2012年6月15日
附件：住房和城乡建设部
《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》
建法函[2012]102号
浙江省住房和城乡建设厅：
《关于无证房产可否依据协助执行文书直接办理产权登记的请示》(浙建房[2011]72号)收悉。经商最高人民法院，函复如下：
一、对已办理初始登记的房屋，房屋登记机构应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书的要求予以办理。
二、对未办理初始登记的房屋，在完善相关手续后具备初始登记条件的，房屋登记机构应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书予以登记;不具备初始登记条件的，房屋登记机构应当向人民法院书面说明情况，在人民法院按照法律和有关规定作出处理前，房屋登记机构暂停办理登记。
三、房屋登记机构依据人民法院协助执行通知书予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院生效的法律文书予以登记的事实。
中华人民共和国住房和城乡建设部
二0一二年五月三十日
江苏省高级人民法院
关于执行疑难问题的解答
苏高法[2018]86号
为解决执行工作中较为突出的疑难问题，统一全省执行尺度，根据相关法律、司法解释的规定及精神，结合执行工作实际，制定本解答。
一、在集体土地上建造的房屋，是否可以处置?
(一)在集体土地上未经批准建造的房屋，是否可以处置?
参照《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》(法[2012]151号)，可以进行“现状处置”。处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的，债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。
(二)在租赁的集体土地上建造的厂房及厂区内的办公楼、宿舍、仓库等，是否可以处置?
在不改变租赁合同前提下，可不征得集体经济组织同意进行“现状处置”，但处置前应告知集体经济组织。处置时应当充分披露租赁合同内容，特别是公告租赁剩余期限、租金标准及支付等情况。
确定保留价需考虑租金支付情况。成交或抵债后，被执行人作为承租人的权利义务由受让人继受。
拍卖前租赁期限已届满，租赁合同对于房屋归属及补偿有约定的，尊重租赁合同的约定。如约定房屋收归集体组织但给予承租人(被执行人)补偿的，执行补偿款。没有约定收归集体组织的，被执行人继续使用租赁土地，集体组织没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，执行法院可以对房屋进行处置。租金标准及支付方式由执行法院与集体组织协商确定。不能协商确定的，执行法院可以参照市价标准确定。
二、在国有建设用地上建造的无证房屋，是否可以处置?
依据《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》(法[2012]151号)，对于国有建设用地上建造的无证房屋可以处置。执行法院应就该房屋是否可转化为有证房屋征求行政机关意见，并作为确定无证房屋价值的参考。
处置未办理初始登记的房屋，具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
三、被执行人购买的预售商品房，如何执行?
被执行人已将房款全部支付给开放商(被执行人自付一部分，银行贷款一部分)，银行办理了抵押预告登记(预抵押登记)，开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。
人民法院在办理预售商品房预查封时，除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外，还应及时向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书，告知预售商品房已被法院预查封，擅自向被执行人退款承担法律责任。
在人民法院办理预售商品房预查封后向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书前，开发商已退还给被执行人的款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书后，开发商擅自退还给被执行人的款项，由开发商自行追索。
对于开发商已退还银行的相应款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。开发商尚未退还银行相应款项的，在变价款中预先扣除银行贷款相应款项支付给银行，并通知开发商。
四、对于被执行人与案外人(含配偶)共有的财产以及未成年子女名下财产，如何执行?
生效法律文书仅载明被执行人个人为债务人，对于下列财产，执行法院可以执行。
(一)被执行人配偶名下的存款、股权(股份)、金融理财产品等，婚后登记在被执行人配偶单方名下的房产、车辆以及婚后登记在被执行人和其配偶双方名下的房产、车辆等财产;
(二)登记在被执行人及其他人名下的共有财产以及登记在案外人名下但案外人承认属于被执行人财产或同意作为被执行人财产接受强制执行的财产;
(三)对于被执行人未成年子女名下与其收入明显不相称的较大数额存款，登记在被执行人未成年子女单方名下的房产、车辆或者登记在被执行人和其未成年子女名下的房产等，执行法院可以执行。
对于共有财产，应当先行实物分割后执行，但不能实物分割或分割会导致财产价值明显减损的，执行法院可以整体处置。
对于处置后变价款的执行，以被执行人在共有财产中所占份额为限。被执行人在共有财产中所占份额，以登记公示为准;没有登记公示的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。但对于被执行人配偶单方名下以及被执行人与其配偶双方名下的夫妻共同财产，原则上以1/2份额为限执行。
在人民法院整体处置前，共有人愿意支付被执行人应有份额部分对应的价款申请排除执行，债权人和债务人对此予以认可的，人民法院可以准许。处置时鼓励共有人积极参与竞买，共有人竞买成交后仅需支付被执行人应有份额部分对应的价款即可。
共有人及未成年人子女基于实体权利提出异议的，适用民事诉讼法第227条审查处理。
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“两高”同发典型案例为企业再添司法“定心丸”；最高法公布7起保护产权和企业家合法权益的典型案例
来源：新京报 作者：王梦遥 王俊
区政府强拆无证房产 最高法判其违法
“一个案例胜过一打文件。”昨日，最高人民法院发布7个人民法院充分发挥审判职能作用保护产权和企业家合法权益典型案例，最高人民检察院发布4个检察机关办理涉产权刑事申诉典型案例。
“两高”同日发布案例，不仅为保护产权和企业家合法权益工作作出指引和参考，更是向社会发出了进一步加强产权司法保护的强烈信号，有助于推动形成保护产权和企业家合法权益的良好法治环境。
1月25日，在最高人民法院第三巡回法庭，随着审判长的法槌落定，一起打了三年的“民告官”官司、耗时十几年的拆迁案件落下帷幕。63岁的许水云胜诉，他被违法强拆的房屋将依法获得赔偿。浙江省金华市婺城区政府2014年强拆无证房产，被判违法。
回顾
区政府发房屋征收决定前一月拆房
2001年7月，因地块改造及“两街”整合区块改造项目建设需要，浙江省金华市婺城区后溪街西区要进行拆迁，许水云的两处房屋被纳入拆迁许可证的拆迁红线范围。然而拆迁人在拆迁许可证规定的期限内一直未实施拆迁。
直至2014年，婺城区政府发布《婺城区人民政府关于二七区块旧城改造房屋征收范围的公告》，明确对二七区块范围实施改造，许水云房屋位于征收范围内。
2014年10月26日，婺城区政府发布房屋征收决定，涉案房屋被纳入征收决定范围图。但该房屋于婺城区政府作出征收决定前的2014年9月26日已被拆除。
许水云提起行政诉讼，请求确认婺城区政府强制拆除其房屋的行政行为违法，同时提出包括房屋、停产停业损失、物品损失在内的三项行政赔偿请求。
起诉
当事人不满一二审判决申请再审
浙江省金华市中级人民法院一审判决确认婺城区政府强拆许水云房屋的行政行为违法，责令婺城区政府参照《婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿方案》对许水云作出赔偿。
许水云对判决不服提起上诉，浙江省高级人民法院二审判决认为，房屋虽被婺城区政府违法拆除，但该房屋被纳入征收范围后，因征收所应获得的相关权益，仍可通过征收补偿程序获得补偿，现许水云通过国家赔偿程序解决涉案房屋被违法拆除的损失，缺乏相应的法律依据。许水云提出要求赔偿每月2万元停产停业损失的请求，属于房屋征收补偿范围，可通过征收补偿程序解决。至于许水云提出的赔偿财产损失6万元，因其并没有提供相关财产损失的证据，不予支持。二审判决还撤销一审有关责令赔偿判项。
许水云依旧不服判决，在法定期限内向最高人民法院申请再审，第三巡回法庭提审了本案。
表态
区长出庭应诉表示“尊重生效判决”
经双方答辩，三巡庭最终判决认为，对许水云房屋损失的赔偿，应以婺城区政府在本判决生效后作出赔偿决定时点的同类房屋的市场评估价作为基准。同时，许水云依法和依据当地征收补偿政策应当得到也能够得到的补偿利益，应由婺城区政府参照补偿方案予以赔偿。
法槌落定，被问及对终审判决满意与否，许水云妻子李金凤连用了两个满意表达，“最高法院判的合情合理，为老百姓出了一口气，我们打了三年官司，眼泪都流出来了，最高法院判决公正。”李金凤表示。
婺城区区长郭慧强在庭上表示，整个区块改造中，我们对群众合法权益一直是尊重和保障的，本案由于拆迁施工不慎造成房屋损害，是我们管理不严格，事后我们一直协商补偿，未能达成一致。根据法庭宣判结果我们会依法补偿，尊重生效判决，维护法律权威，通过参加本次庭审我们提高了依法行政的意识。
庭审结束后，郭慧强接受采访时表示，过去某种程度上，我们将依法办事和行政效率对立，现在看还是要辩证统一地看待二者关系。政府任何决策，即使是符合公共利益的决策，也要依法来办。程序要合法合规，才能以更高的速度达到想要的水平。
- 庭审焦点
1 强拆还是误拆？
最高法：拆除系政府主导下进行，应承担法律责任
许水云涉案房屋为1990年4月1日《城市规划法》实施前建设的历史老房，虽未取得房屋所有权证，但应认定为合法建筑。根据《国有房屋征收和补偿条例》27条规定，应按照先补偿后搬迁原则。
据李金凤表述，区政府拆除前并未与许水云家商谈赔偿问题，表示先拆掉再谈价。在许水云方不同意后，就组织100多人进行强拆。在房子拆掉一个月后，才张贴出拆除公告。
而婺城区政府在庭审中表示，是拆迁别的房屋时，不小心误拆了许水云的房屋。
最终，最高法院三巡庭认定：虽然有婺城建筑公司主动承认误拆，但改造工程指挥部工作人员给许水云发送短信，许水云提供的现场照片、当地有关新闻报道，均能证明2014年9月26日的拆除系政府主导下进行，故婺城区政府主张强拆系民事侵权的理由不能成立，婺城区政府应当作为本案被告，承担相应法律责任。
2 政府赔偿还是补偿？
最高法：婺城区政府参照补偿方案予以赔偿
本案另一焦点是通过行政赔偿还是行政补偿程序进行救济。庭审中，许水云方表示，婺城区政府在拆迁中的行为，存在违法性和过错性，他们的房屋为营业房，政府的强拆行为导致营业损失，并且房屋价值在2014年到2017年间一直上涨。因此提出了要求赔偿每月2万元停产停业损失、6万元直接损失等要求。
被申请方婺城区政府则认为，不能说房子拿去搞商业用途，就是营业房。营业房是有严格法律规定和程序，如果房产证明登记用途就是营业用房，那应以房产登记为准，但许水云的房屋是无证房产。
经双方答辩，三巡最终判决认为，对许水云房屋损失的赔偿，不能按照2014年10月26日被拆除房屋的市场价格为基准确定，而应以婺城区政府在本判决生效后作出赔偿决定时点的同类房屋的市场评估价作为基准。同时，许水云依法和依据当地征收补偿政策应当得到也能够得到的补偿利益，属于其所受直接损失范围，也应由婺城区政府参照补偿方案予以赔偿。
终审判决中还提出，一二审判决中认为应通过征收补偿程序解决本案赔偿问题，未考虑到婺城区政府并非依法征收而系违法强制拆除他人合法房屋这一客观事实。因此，一审和二审的部分判决均属于适用法律错误，应予纠正。
声音
●本案裁判考虑到问题的复杂性，既保护因违法拆除给权利人房屋造成的损失，也保护被征收人依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和当地征收补偿政策应当得到也能够得到的补偿利益的损失。在具体赔偿标准与赔偿时点确定方面，体现了全面赔偿原则，较好地回答了房价普遍上涨的大背景下，如何保护被征收房屋的产权问题。——东南大学副校长、行政法学教授周佑勇
●最高人民法院通过本案判决，进一步明确了市、县级人民政府实施强制搬迁行为在组织法和行为法上的主体责任，防止市县级政府在违法强拆后，又利用补偿程序来回避国家赔偿责任，回避人民法院行政诉讼对行政强制权的监督。——中国政法大学副校长、行政法学教授马怀德
- 对话
审判长耿宝建：“民心工程被判赔，教训很深刻”
记者：这个判决给现在的政府什么样的启示？
耿宝建：区政府在征收过程中，很多工作做得非常到位，绝大部分被征收人也都通过签订协议的方式自行搬迁，居住条件得到改善。庭审当中政府也表示，实际上他们迟迟不做补偿决定，是希望通过对话、协调，能给许水云更多征收奖励等利益，他们认为人性化的操作可能比严格依法更能保障许水云的利益。从这个层面来看，整个区块的征收补偿工作总体是依法的。
但婺城区政府的教训也很深刻。本来是民心工程，结果被判决赔偿。
一是依法行政的能力还有较大提升空间，不善于用法治思维、法治方式和法律手段解决问题。通过庭审能发现，这个案子从2001年的时候就开始按照房屋拆迁管理条例进入拆迁程序，因为双方当事人在一些主要问题上没有达成一致，一直拖到今天，既没有通过拆迁的形式把它走完，也没通过征收程序把它走完，实际上政府完全有法律上的权力做一个征收决定，做一个补偿决定。
第二就是程序意识不强。这个案子到今天为止没有做征收补偿决定，严重违反法定程序。
第三个教训就是过于强调效率而忽视了法治。
记者：最高审判机关在裁判此类行政诉讼案件中，怎么来倒逼行政机关依法行政保护当事人产权？
耿宝建：行政审判就是要监督政府机关依法行政，就是要审查行政机关有没有按法律规定，而且要由行政机关对行政行为合法负举证责任，你要提供证据证明行政决定合法，如不能证明合法，法院实际上就是推定行政决定违法。第三巡回法庭通过大量农村集体土地征收案件及国有土地房屋征收案件的审理，一方面支持为公共利益需要而征收土地和城市建设，另一方面就是守住法律底线，法律该给老百姓被征收人的各方面权益，法院应帮他落实保障到位。
- 典型案例
违法扣押企业2000万 判辽宁省公安厅返还
新京报讯 （记者王梦遥）辽宁省公安厅在查办一起涉黑犯罪过程中，除发现当事人的犯罪行为外，还扣押了涉事企业北鹏公司2000万财物。公安部责令赔偿后，辽宁省公安厅未履行决定。最终，最高人民法院对该案作出裁决，判辽宁省公安厅返还扣押财物2000万并支付利息损失83万。
2008年，辽宁省公安厅组成专案组对沈阳市于洪区兰胜台村村干部黄波等人涉黑犯罪立案侦查。侦查期间，除发现黄波等人犯罪行为外，还发现与该村联合进行村屯改造的北鹏房地产开发有限公司涉嫌毁损财务文件、非法占用农用地等犯罪行为，辽宁省公安厅遂扣押、调取了北鹏公司100余册财务文件，并扣押其人民币2000万元。
此案经辽宁省本溪市中院审理，黄波等人分别被以贪污罪、非法转让土地使用权罪、故意毁坏财物罪定罪处罚，北鹏公司2名财务人员被以隐匿会计凭证罪定罪处罚。对前述扣押财物，刑事判决未作出认定和处理。
刑事判决生效后，北鹏公司申请辽宁省公安厅解除扣押、返还财物并赔偿损失。辽宁省公安厅逾期未作出处理决定，北鹏公司向公安部申请复议。公安部复议认为，北鹏公司的请求符合法定赔偿情形，责令辽宁省公安厅限期赔偿。但辽宁省公安厅未履行该决定。于是，北鹏公司向最高法赔偿委员会提出申请，要求辽宁省公安厅返还财务文件和2000万元，赔偿利息损失869万余元。
2015年12月2日，最高人民法院副院长、赔偿委员会主任委员、二级大法官陶凯元担任审判长，在最高法第二巡回法庭公开质证该案。
最高法赔偿委员会审查决定：辽宁省公安厅向沈阳北鹏房地产开发有限公司返还侦查期间扣押、调取的该公司财务文件；辽宁省公安厅于本决定生效后30日内向沈阳北鹏公司返还侦查期间扣押的2000万元人民币，并支付相应的利息损失83万元。
最高检：六类案件为涉产权刑事申诉重点
据中新网报道 最高检刑事申诉检察厅厅长尹伊君30日表示，为增强涉产权司法保护的针对性、实效性，最高检明确了当前和今后一个时期涉产权刑事申诉、国家赔偿案件重点。
在当日举行的新闻发布会上，尹伊君指出，近年来，全国各级检察机关在刑事申诉检察工作中高度重视对各种所有制组织和自然人财产权的司法保护，坚持平等保护、全面保护、依法保护原则，坚持以事实为依据、以法律为准绳，依法公正办理涉产权相关案件，积极促进矛盾纠纷化解，努力服务经济社会平稳健康快速发展，取得积极成效。
尹伊君透露，为增强涉产权司法保护的针对性、实效性，最高检明确了当前和今后一个时期涉产权刑事申诉、国家赔偿案件重点：
——与国有资产产权相关的案件，包括国有资产监督管理和交易处置过程中涉及的贪污、贿赂、挪用公款、私分国有资产等刑事申诉、国家赔偿和赔偿监督案件；
——与自然资源资产产权相关的案件，包括自然资源资产产权监管、有偿使用涉及的受贿、滥用职权、玩忽职守、污染环境、非法采矿、盗伐滥伐林木等刑事申诉、国家赔偿和赔偿监督案件；
——与农村集体产权相关的案件，包括农村集体产权管理、处置方面涉及的贪污、职务侵占、非法占用农用地等刑事申诉、国家赔偿和赔偿监督案件；
——与民营企业产权相关的案件，包括民营企业经营发展中涉及的职务侵占、合同诈骗、侵犯知识产权以及利用公权力严重侵害私有产权、在特定经济领域形成非法控制的涉黑案件等刑事申诉、国家赔偿和赔偿监督案件；
——与公民个人财产相关的案件，包括诈骗、集资诈骗、敲诈勒索等非法侵占公民个人财产的刑事申诉、国家赔偿和赔偿监督案件；
——与涉案财产相关的案件，包括不服没收、追缴决定的申诉案件和因违法对财产采取查封、扣押、冻结、追缴等措施而提出的国家赔偿和赔偿监督案件。
“要突出办案重点，依法办理涉产权刑事申诉、国家赔偿和赔偿监督案件。”尹伊君同时称，各地检察机关结合本地实际和工作情况，进一步细化对产权司法保护的措施，明确本地区刑事申诉、国家赔偿重点案件类型和范围。
- 难点
有些地方对产权涉利益纠葛畏难
记者昨天从会上了解到，在办理涉产权案件刑事申诉工作中，有些地方对产权所涉利益纠葛和不当干扰存畏难心理，导致工作仍面临一些困难。
据最高检刑事申诉检察厅副厅长罗庆东介绍，近年来，检察机关涉产权刑事申诉案件办理工作取得一定成绩，但仍存在一些问题和不足。检察机关办理涉产权案件工作开展还不够平衡，比如目前督办涉产权案件工作开展较好的，相对集中在几个省份；有的地方对涉产权刑事申诉检察工作重视不够，对产权涉及的利益纠葛和不当干扰存畏难心理，有效推动工作的手段不足；刑事申诉检察队伍素质和能力与产权司法保护的新要求相比，还存在一些不适应的地方。
为此，最高检决定在2018年开展为期一年的涉产权刑事申诉、国家赔偿案件专项督察活动，督导各地进一步强化刑事申诉检察环节产权司法保护工作，持续加大涉产权刑事申诉、国家赔偿办案力度，形成声势，发现、甄别、监督纠正一批典型案例，对重大案件实行异地审查，确保取得更加良好成效。
此外，最高检将继续加大对挂牌督办的刑事申诉和国家赔偿案件的跟踪督导，并且探索在一些地方设立专门负责办理涉产权刑事申诉和国家赔偿案件的检察官办案组或明确办理该类案件的检察官，强化对一体化办案、异地审查办案机制灵活适用，加强有针对性的业务培训。
- 进展
最高检成立张文中案顾雏军案专案组
2017年12月28日，最高法发布消息称，人民法院决定依法再审三起重大涉产权案件，其中两件由最高法直接提审，为备受关注的张文中案和顾雏军案。
近日，最高检也发布消息，最高人民检察院成立专门的办案组，依法对张文中案、顾雏军案同步进行审查，履行法律监督职责。最高检消息显示，最高人民检察院办案组已全面开展工作。
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