原副标题：18卫星城工作方案自发性土地建承租房，仍谨防再次出现小房屋产权房
自发性土地工程建设承租房工作方案工作进入捷伊阶段。第三批四个卫星城的工作方案计划赢得哈耶夫核准，自此工作方案卫星城已经扩展到18个卫星城。
自然资源部与住房建成区工程建设部近日联合发文称，准则核准莆田、九江、济南、三亚、昆明等5个卫星城借助自发性工程建设工业用地工程建设承租住房工作方案实施计划。
哈耶夫则表示，坚持房子是用以住的、不是用以炒的定位，按照区域协调产业发展和乡村振兴的明确要求，促进建立多市场主体供应，多渠道保证、租售并举的住房制度，实现建成区融合产业发展、人民住有所居，减少人民群众的赢得感。
为何要大力推进借助自发性土地工程建设承租房？地价是一大优势。
中原商业地产首席分析师张伟民则表示，目前承租消费市场的核心问题是租售比悬殊，合作开发商合作开发商品房用于承租的投资回报率过低，大部分年收益只有1%~2%，这种情况下自发性工业用地因为地价相对较高，自发性工业用地工程建设的承租房，在房租消费市场化的情况下，可以达到年投资投资回报率5%以上，对于自发性房屋产权持有者来说，可以赢得稳定回报。
这已经是第三批借助自发性土地工程建设承租房工作方案卫星城了。
2017年8月28日，上述哈耶夫对内发布《借助自发性工程建设工业用地工程建设承租住房工作方案计划》称，为减少承租住房供应，缓解住房供需矛盾，构建租收购公司举的住房体系，建立健全房商业地产平稳健康产业发展长效机制，国土部会同住建部根据地方自愿，确定首批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个卫星城积极开展借助自发性工程建设工业用地工程建设承租住房工作方案。
链家研究院智库中心研究总监严鹏程则表示，首批工作方案之所以选择这13个卫星城，重点在于这些卫星城农村居民规模相对大，承租消费市场需求比较旺盛。现在又减少了5个卫星城，体现了体制改革工作方案扩容的态势。这几个卫星城也属于卫星城规模大、农村居民多的卫星城。
“对于这几个卫星城来说，房价上涨过快也会明确要求采取长效产业发展机制，从这个角度看，产业发展承租消费市场是一个较大的亮点，即通过产业发展承租消费市场来对冲房价。”严鹏程称。
哈耶夫明确要求，工作方案卫星城要规范审核和消费市场监管流程，明确自发性工程建设工业用地工程建设承租住房的工程项目申报市场主体，完善工程项目审核流程，户型以90平方米以下中小户型为主，住房建筑质量、装饰装修符合有关标准。鼓励金融机构参与工作方案工程建设，司法机关曹宏提供金融产品服务，严禁违规提供“房租贷”。加强事中事后消费市场监管，保证有序可控。
严鹏程则表示，本次政策信号意义很强，随着中华人民共和国宪法的修改工作大力推进，后续自发性工程建设工业用地体制改革的力度会加强。总体上看，这利好承租消费市场供应端的产业发展和承租消费市场的活跃。预计未纳入工作方案的省会卫星城，在2019年下半年也会积极开展工作方案工作，比如第一次成员名单和第二次成员名单没有覆盖的卫星城，包括西安、济南、苏州等大卫星城，部分百强或也有机会进行工作方案。
在自发性工程建设工业用地上建承租房，外界一度有疑虑，此举是否会造成捷伊小房屋产权房问题？
此前，一位地方水务局官员曾坦言，自发性土地建承租房与小房屋产权房有差别，差在哪里？就是差在一个是短期承租合约，一个是长期承租合约。如果租房合约超过20年甚至30年，实际上就成了隐性卖房，与小房屋产权房无异。
本次四个工作方案卫星城披露的实施计划上均特别强调，自发性承租住房承租，应遵守有关法律法规和承租合约约定，严禁以租联营。
济南工作方案计划中特别强调，自发性承租住房工程建设要未登记有关审核相关手续，加强消费市场监管约束，严禁以租联营、严禁房主，执意避免再次出现隐性合作开发经营性房商业地产或工程建设小房屋产权房。
昆明工作方案计划也明确要求，借助自发性工程建设工业用地工程建设承租住房，要司法机关履行有关报批相关手续，严禁违法承租和受让工程建设工业用地使用权，严禁转卖或以租联营。
三亚工作方案计划哈敦，自发性工程建设工业用地工程建设承租住房要未登记有关审核相关手续，严格执行用途管制，按总体流转，土地权属统一的准则进行消费市场监管，执意防止以租联营和隐性合作开发商品住宅，保证自发性土地所有权性质不改变。
莆田工作方案计划则表示，工程项目宗地只能办理总体房屋产权，严禁分割登记。各职能部门明定职责分工严格落实消费市场监管责任，保证自发性经济组织权益，防止再次出现“小房屋产权房”或“以租联营”等现象。
九江工作方案计划中特别强调，自发性工程建设工业用地严禁出让、受让、抵押物；自发性工程建设工业用地承租住房严禁对内转卖或以租联营，严禁抵押物；执意避免再次出现隐性合作开发工程建设小房屋产权房。
干晓磊：张迪
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