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昨日，财政部联合国税发布《农地增值劳工法（征求意见稿）》，拟出让宅基地所有权和自发性房商业地产纳入征税覆盖范围。同时，拟现阶段对自发性房商业地产征收的农地增值收益调节金取消。
小房屋产权房迎隋东亮打下基础
但尚难有独立房屋产权
然而，该政策一出，就有不少业内认为，这与否在给“小房屋产权房”隋东亮提供打下基础。
据诸葛找房研究员姜国君分析称，现阶段宅基地已在一些地区展开了抄底建设出租住房、共计房屋产权房等试点工作，以后宅基地抄底覆盖范围与否有更进一步扩大的可能性也值得论证。
能说，有关修法迈出了坚实的一步，既能助推存量资产自发性房商业地产市场，也给自发性经济领域的更进一步开放带来了修法导向。
对此，我们能举个例子。倘若某宅基地所有权人在宅基地上盖房子，而之后又将这盖好的房子连同农地所有权一起受让给某房产经营企业，那这宅基地保有者不就“变相”的搞房商业地产了吗？
在付钱农地增值税后，就意味着这些自发性房产保有了“合法”外衣。只不过其整体只有一张房屋房产证而已，也就是变成“共计房屋产权”房。
但共计房屋产权也是能正常受让的，而不像小房屋产权房只能展开私下不合规受让。
不过要把当下的小房屋产权房转化成共计房屋产权房，肯定并非那么容易的事，毕竟有些小房屋产权房本质上全是违章建筑，甚至是挪用可耕地偷盖的房子，这些恐怕难以抄底。
用自发性岩体盖出租房
老百姓将成最大受益者
事实上，现阶段各级政府都在大力大力推进自发性经营性农地抄底。比如苏州市政府在此之前发文，拟大力推进农村宅基地兴建出租住房，或以农地参股合作开发出租住房产业。
例如，在此之前苏州某本土房企就方案合作开发40年所有权的出租住房。该企业方案从贫困户手中买下宅基地三十年所有权（类似承包经营权），而该农地虽附注农地使用性质，但已并非一般可耕地。
这样一来，房企拿地生产成本就大幅降低，若贫困户将农地展开参股，那房企等于是零生产成本拿地，这必然促使其对外转卖（实为出租）价格就远低于周边房价。
而对居民而言，也能增加一笔长年平衡的收入，对买房人而言，能用低价赢得两套房的40年所有权，从而解决住房难题，这绝对是一举两得的好事。
我们再譬如说下。倘若某房企以每亩地1多万元/年的价格承租宅基地，租约三十年，则拿地生产成本为40多万元。若容积率为2，那楼面价约为300元/平方米，再加之约2300元/平方米的建筑生产成本，则总合作开发生产成本约2600元/平方米，若依照50%的毛利率，则售价约3900元/平方米。
若依照全套100平方米展开转卖，则两套房约39多万元，再加之21万的精装修服务费，则买房人赢得40年所有权的总共花费约60多万元，平均每月生产成本约1250元。
用港币1250元租两套100平方米精装修房，在苏州地界应该特别划算吧。要知道，在苏州买房动辄首付数百万，而广大买房人特别是本地人并并非都有能力购房，但他们却是最缺乏住房保障的人。
对这类群体，与否保有房屋产权其实并不重要，重要的是住的有尊严，能够长年平衡即可。
而上述住房方式正好符合这类群体，就算是40年所有权到期后，他们也可继续向宅基地保有者继续承租，缴纳有关服务费，米洛韦40年。这居民又“白捡”40万，甚至更多。这回多久，这就成升级版的吴仁宝啊。
最终结果是，商业地产商发家致富了（50%毛利很高了），贫困户赚钱了，买房人可用低价长年住好房了。大团圆，只有炒房人“哭泣”。
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