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前言：在中国，谈经济就相当于谈房地产。在中国，谈金融就相当于谈房地产。房地产已经彻底绑架了中国和全中国百姓，从上到下无不关心，未来，中国的房地产发展也进入了深水区，但摆在面前的这10个关于房地产的未解之谜该如何办？会怎么解决？什么时间解决？如果不解决，中国房地产的矛盾只会越积越多。
一、别墅和多层一楼的院子到底算谁的？送的地下室到底算谁的？中国人都有一个院子和土地梦，于是喜欢别墅，喜欢一楼带院的房子，房价也贵很多，比如一楼带院的单价通常都比上面标准层的贵50%左右。
问题是，很多别墅、一楼带院的房产证上也只有建筑面积，没有院子面积，也就是说，从法律上来说，这个院子为社区共同所有，是公共空间，不是你家私人所有的，从法律上来说也不属于你，未来产生纠纷，比如就是较真的邻居打官司让你把院子打开，让其它业主共享，你能赢吗？怎么办？
其实别墅还好，因为如果一个小区都是别墅的话，大家不争，就没有事，怕的就是别墅和高层共存的小区，因为别墅的院子占用的是小区的公共空间，高层业主如果提要求，别墅就没办法。
最典型的还是多层洋房一楼，一楼送的花园就肯定是大家公认的公共空间了，只是开发商圈了一下让你用，但这本身也是违法违规的，现在是业主的公民意识还不到，如果业主要求，这不行，一楼花园是所有业主的公共空间，凭什么让一楼私有？这个事，一旦摆上台面，谁都下不了台，但当初多花了50%还要忍受一楼采光不好、蚊虫骚扰而购买的院子，你说不让用就不让用了？怎么办？这些问题在未来如何解决？
而在国外，土地永久归业主，土地地下的矿藏、上面的领空（有高度限制）都是归业主所有，都是业主的私有财产。
除了院子，还有物业用房产权归谁？地下室储藏室产权归谁？监控室、消防室算谁的？这也是一个很大的疑问。
公共空间、私有空间的归属问题，是当前很多人也说不清的困惑。
二、土地证到底要不要过户？只有房产证行不行？不动产证包括不包括土地？这个问题要分开看，很多早期的房子是房产证、土地证都有的，现在的小区很多土地证是在开发商手上，没有单独给业主办，但问题有两个：
1、目前没有土地证也不影响签订合同、不影响过户、不影响抵押贷款，啥都不影响。是不是以后也不用了？
2、不动产登记证是不是以后就要取代房产证和土地证了？如果不是，那目前很多小区的土地证是一个大证，还在开发商名下，要不要过户？如果不动产证不包括土地所有权归属，那么，我们买的只是一个土地上面的建筑物吗？这个问题怎么办？
这些问题，都没有谁能完整的正面的来回答一下。
三、租赁税啥时间改革？还要逼全体国民违法多久？目前的租赁税规定：产权为个人的商业房产出租，租赁税31.868%，企业自持的商业出租，为18.7%+2.5%的企业所得税共计21.2%。
大家可想而知，这么高的税率谁交得起？一个月租金1万就要交税3200元！谁会交？都不交，自觉去交的是不是傻？如果不想当傻子，是不是就要默认自己在违法？全国这么多的房子在出租，有多少在交税？犯法率有多高？有没有80%？这把悬在人民头上的剑还要悬多久？
真诚期待，我们的政府能看到这个问题，重视这个问题，我们不是不交，你起码定个我们能交得起的标准吧，比如5%这个标准，反正企业去买发票也要花这个税点，直接替房东交了这个税也算正常，也可以接受，也不用都去逃税了，所以，请不要拿32%这么高的税率继续倒逼全体人民集体犯法了！
试问，如今这么多的企业在写字楼办公，这么多的企业在租用商铺，谁有发票？大都得想办法自己解决，找谁说理去？
四、房屋产权问题和房产税相悖、相矛盾的问题怎么办？房产税的问题说了很久了，包括也有说不动产登记就是征收房产税的前奏，目前也有上海、重庆为征收房产税作了多年的试点了。
那么，问题来了。
如果土地产权是40年、50年、70年，土地是国家的，我们买了房子办了房产证等于是租了这个房子40年、50年、70年而已，土地不是我的，房子是我租的，我交个毛线的房产税啊？你放眼全世界看哪个国家租房子还要交房产税的？这从根本上讲是违宪的，所以，最近一年，也不见再提房产税了。
但从国际接轨的发展来说，征收房产税是必要的，在土地财政逐步下滑、城镇化建设步入后期时，土地红利的时代结束了，政府税收从哪里来？当然就是每年征收的房产税，这是合理的、可行的。
问题是，你必须要解决年权的问题，你不能让我们租个房子还要交税，这于情于理说不过去？
房地产税找地主去要啊，地主原来是国家啊，怎么办？
啥时间改？怎么改？
五、预售制度到底什么时候改革？香港是中国房地产的罪人啊，两大毒瘤得房率和预售制度都是从香港学的，但香港法律完善、监管得力、公示完整，不像咱，如今到处都是一地鸡毛，预售制度最大的三个问题是：
1、从拿到预售证到交房一般要2.5年左右，这中间的不可控因素和风险都转嫁到了购房者身上。
2、签订购房合同一个月内就要办好贷款，否则就算购房者违约，于是在没有看到房子之前就要还上两年多的贷款。
3、当看到房子时，如果不满意、如果发现被骗了，房子没办法退，还了两年多的贷款利息需要购房者自己承担，而且即使退房了钱还在开发商那里，他再跑路的话问题更大，购房者在整个过程中完全处于不受保护的弱势地位。
4、购房者想退房，一方面需要承担损失已经偿还的利息，还要借款把贷款结清（还有可能给银行支付违约金），然后结清后还要找房管局的关系才能审核通过（通常还要办一个大病等什么二逼的虚假证明），然后就是等开发商退全额款，顺利的话等一两个月，不顺利的话就不好说了。
而放眼全世界，真正能保护购房者的流程都是交房后才办理贷款，这是最基本的原则，而香港、新加坡都是交房前就开始还贷款，但由于监管得力，并未发生什么鸡毛事件，但中国就完全不一样了。
所以，预售制度必须要改革了，不管是学习台湾、美国、加拿大、澳洲、欧洲等，都可以，起码保证一点，购房者不能完全处于弱势，购房者可以选择退出是根本原则。目前的预售制度就是，购房者一旦参与这个游戏，没办法退出，或者说退出的代价太大！这个不行的。
期待政府监管到位是不现实的了，只能是期待制度的改革，把购房者的风险和被动性降低。
六、得房率这个事儿到底能废除不？别墅得房率100%，多层洋房得房率85%，高层得房率75%，超高层得房率65%。
商铺一楼得房率85-90%，二楼得房率65-70%。
一楼挑空计不计容？楼下商铺影响不影响得房率？物业用房计不计容？开间到底是多少？客厅尺寸到底是多大？
如果监管得力，公示完整，大家以诚相待，公示公摊面积，公示户型尺寸，签订合同时让仔细看看，对照一下数据是否正确，如果能这样做，当然也好。
问题是，购房者完全都不太懂这些，很多城市不公示得房率、不公示公摊面积、不公示户型尺寸、不公示平面图、甚至开盘连价格都不让看，签订合同时都不看，拿到合同即使看了不签就算购房者违约，好像只要合同出了就算生效，不签也不行，定金不给退，现场播放着紧张的音乐，好像不交钱就抢不到房子，摊开合同也不让看，看了不满意也不同意改，就是让你签，内容不让看，直接翻到签字页，直接按手印。。。
根本上，这其实还是预售制度的问题。
所以，指望监管得力、规范流程估计是没戏了，没办法，只能是期待改革，按套内实际面积来公示和计算价格。
得房率多少是你开发商的事，关购房者一毛钱关系？弄得现在的购房者都不得不先学习成专家才能避开陷井。
期待废除得房率，倡导套内面积，啥时间可以盼望到？
七、土地财政还要持续多久？一天不解决，畸形的经济就得不到改善
有句话描写中国的经济很形象：中央政府靠金融，地方政府靠卖地，底层政府靠罚款。
所以，都要生存，都要活下去，不解决收入来源的正确性，很多问题就是头疼医头，不能解决根本问题。
今天来说的就是中间一层，地方政府的土地财政问题。
土地财政依赖度，指的就是这个城市的土地出让金收入在城市年度一般性财政收入中的占比。
如图所示，占比如此之大，中央调控如何进行？地方政府要生存、地方政府上马的基建要持续、地方政府通过融资平台借的钱要偿还，所以我们会看到大跃进的新区建设、地王频出、房价高涨，这是一环套一环的，当所有的地方政府都集中精力搞房地产和新区时，实体经济的振兴更是雷声大、雨点小，中央的长远政策就难以得到贯彻和执行。所以，必须降低土地财政在地方政府的占比。
必须让地方政府的心从土地财政、从房地产上面转移过来，实体经济、第三产业才有希望，关键是怎么改？只能是从利益着手，比如土地收入的80%上交中央财政，仅此一条，就够了，地方政府立马积极性大减，搞你妹的新区和地王啊，开始挖空心思想别的办法赚钱了。
八、写字楼、商铺交易税啥时候降到能接受、可交易的合理范围内？如今的写字楼、商铺交易税太高，基本上导致这个市场就是一滩死水，以郑州为例：
2015年全年办公写字楼加商铺二手房市场只交易了602套，相比起住宅二手房交易量一共46933套，太少太少了，为什么？因为交易税太高。二手房交易各种税加起来占到了总交易额的25-40%，这根本就是不让交易嘛，所以，这个问题导致整个中国目前写字楼和商业的新房市场一滩死水，二手房市场也是一个巨大的堰塞湖死水。
住宅市场就好多了，二手房交易税去年还降了，基本保持在可以接受的范围之内，不影响二手房市场的活跃和交易。
所以，学术派或很多媒体在讲到房地产投资时就说，远离商铺、远离写字楼公寓，只看住宅，为啥？就是因为买了就砸自己手上，不能交易 ，不能变现。
此问题不解决，中国的房地产还会在一个畸形的状态中前行。最终伤害的是整个中国的房地产、业主、和城市。
九、房屋产权70年和建筑寿命50年的矛盾怎么解决？作过建筑、或做过工程招标的人都知道，开发商与建筑商签订的合同中，对建筑的安全承诺是50年，也就是根据当前的设计、用材、用料、寿命估算等估算，过了50年就是危房了。
举个例子，在第51年的时候，楼倒了，建筑商是没有责任的。因为已经过了保质期。
当然，有专家更严重的说法是，我们的建筑寿命只有30年，折中一下，按40年计算吧，那么，建筑楼体40年寿命和产权70年的问题怎么解决？
40年到的时候，已经是危楼了，这栋楼怎么办？
70年到期的时候，楼已经是危楼30年了，可能早就已经人去楼空或被拆除了，这些问题，谁去想过？
十、全中国70亿平方小产权房、大量无产权证安置房怎么办？据不完全统计，全国小产权房存有量在70亿平方左右，平均每人都有六七平方，而且还在不停的建设，不停的上马，明知是违法的，为什么还是有大量小产权顶风作案的兴建？
这些小产权房没有任何手续，规划、消防、质检等都没有监督，能保证安全吗？但又都卖掉了，全都住着人，未来怎么办？要不要拆除？怎么拆除？
2015年的时候，三亚强力拆除了很多小产权，三亚可能还是例外，因为很多买的人是东北人是外地人，即使是这样，也面临了极大的阻力和困难，可想而知，以后处理这些问题有多难？
还有很多安置房、回迁房，大都没有办理产权证，或是土地问题，或是手续问题，或是性质问题，当办证时，如果走的是经适房性质，还要补交房款才可以，那时候，业主同意吗？村民愿意吗？
比如，举个例子，以河南省政府新规划的省级行政中心范围内：
这些小区未来怎么办？
这都是未解之谜。
结语：
都是中国人，也都有颗中国心，都希望中国强大，都希望中国经济能更健康、社会能更公平，故乡美好了，没有谁愿意移民离开自己的家乡，去别的地方做二等公民。
所以，别嫌我们唠叨，唠叨的是爱国的，是还抱有很大希望的。
希望对于中国房地产的一些必要性改革早日来到，比如产权、预售制、得房率、土地财政、税率。
【推荐】许成钢：房地产税对中国经济一定不是好事
本文为长江商学院教授、香港大学荣誉教授许成钢接受凤凰财经采访。
来源：凤凰财知道
土地国有使市场配置资源产生基本困难
凤凰财经：现在中国农村土地的改革思路要求明确所有权，稳定承包权，放活经营权，您怎么看？最近刚离任的中央农村工作小组副组长、办公室主任陈锡文认为“外人不应该对这个承包地、宅基地做非分之想，就是本身的耕地只能由本身来承包”。你怎么评价这个观点？
许成钢：如果我们全面的解读，认真地理解中华人民共和国宪法的精髓，宪法规定中国的全部土地是国有的。宪法的文字规定，农用土地是集体所有的。这个集体所有制是有前提的，就是这个土地必须是农用。只要那个土地离开了农用，集体自动丧失了所有权。经济学、法学上认为，所有权的概念就是最终控制权。所以从最终控制权的角度看，当宪法如此规定这个农用地的集体所有制，实际上它已经说清楚了，最终控制权是国有的。因此全部的土地是国有制的。
国有制的土地一定造成体制上的问题和经济上的问题。如果不讨论政治上的问题，只讨论经济上的问题，那么它使得你如何在市场上能够配置资源产生基本困难。
有没有可能，在保持国有制的前提下把所有权分解成许多权利？法学上，通常人们说产权是一束权利。如果我们把它分解成一束很多很多权利之后，让这些权利分别可以在市场上交易，我们是不是就解决了由市场来解决资源配置的问题呢？抽象地说，似乎是可行的，什么意思呢？就是说如果我们这里有一个制度，在法律上能保证，虽然最终控制权是国家的，但这些分出来的产权一旦在市场交易了，一旦合同写出来签了，任何人不得干预，一定按照签的合同执行。如果这能做到，可以。问题是这做得到做不到，问题在这儿。
中国农业劳动生产率低的最大原因是土地所有制
凤凰财经：我最近在知乎上看到一个网友写的一篇文章，他家是内蒙东部的，他们家现在已经有一万多亩地了，然后展示了各种大型农机设备。中国也能实现像美国那样的大规模农业？
许成钢：这可能是个误解，世界上农业最发达的是澳大利亚、美国和加拿大都是家庭农场，没有特别大规模。农场的规模大到了一个家庭自己能管理为止，超过了这个以后，基本上效率下降。原因很简单，因为当一个农场规模大到了一个家庭不能管理，要雇很多人的时候，他雇来的人会产生经济学叫做道德风险，很难坚持。这个道德风险问题会降低他的效率。
还有任何发达国家，人都是自由的，你没有可能压低你雇来的人的收入。因此当规模大到一定程度，你要雇很贵的人来替你操作，一定亏本。所以发达国家的农业，都不是特别大的规模。如果没有记错的话，澳大利亚、美国的农场大体上的规模可能是两百公顷的样子，折成中国的亩就是3000亩的样子。他使用非常有效的机械操作，但是超过这个他很难管理了。
从中国的角度说是大规模，因为中国很少有农场会大到这个程度。反过来，我们来讲中国农业的效率问题，实际上中国大体上还有近3亿的劳动力在农村。中国的劳动生产率在农业上极端的低，为什么中国的贫困是集中在农业人口上，是直接和农业的生产率非常非常低相关的。而农业如此低的生产率要解决，实际上靠的就是土地能够交易，让他逐渐归并成能有规模经济的农场。即便在中国的条件下，它的规模不说是200公顷，也可以是六七十公顷，100公顷，折成亩就是1000多亩地，你使用机器才合算。你规模很小的时候，是不合算的。而这个东西是直接影响整个国民经济的，因为它不仅仅是农业的生产率，它直接关系到了这些劳动力要放出来。
有一种说法，说中国已经没有剩余劳动力了，已经有刘易斯拐点什么等等。实际上你去认真看一下，中国还近3亿的劳动力在农业上。而若干官方的调查都告诉我们，这将近3亿的人一年平均只工作150天。所以这个生产力这么低，这是非常严重的基本问题，而直接阻碍他们提高劳动生产率的最大原因就是土地所有制。
又多出一个房地产税，对全国经济一定是坏事
凤凰财经：最近有报告说要征房地产税，房地产税也有一些专家学者呼吁了很多年。你怎么看？
许成钢：我们刚才实际上已经讨论到中国面对的最大的一个问题，就是内需不足，内需不足的原因是因为政府的收入过多。
房产税的问题。所有的发达国家都征房地产税，而房地产税几乎是所有发达国家地方税的主要来源。所以很多人可能认为，这是一个学习他们的角度。但是我们必须要先认清楚，他们是在什么制度下这样操作的。最基本的就是，他们是私有土地制度。私有土地制度的意思是说政府不存在靠卖土地获得收入的那个手段。因为这个土地是私有的，那么地方政府是依赖征收房地产税来解决地方财政问题。而且征收房地产税也都是地方议会决定的，地方议会是什么意思？就是地方的选民选出来的人，按照地方的意愿决定的。
第一、这土地是私有的；第二、是在私有土地的条件下，土地所有者决定他们应该被征部分的税，让政府为他们提供服务，这是整个征收房地产税、土地税的基础。
回到讨论中国的问题，中国是全面的土地国有制。你地方政府已经是在靠卖土地和出租土地获得收入了，而且所有人现在使用的土地都是多少年的租期。这些都是一个非常基本的法理上的问题是需要解决的。在这种背景下，你再讨论房地产税。
如果我们返回这个问题，这里有两个基本问题。第一个基本问题，征税的法理跟居民的关系是什么？第二个问题，内需不足的原因是因为全体国民的收入占比过低，在这个背景下如何解决这个问题。所以这个问题一定是要综合在一起讨论的。
我并不反对征收房地产税本身，但是这个问题一定不能单独提出来。这个问题的提出来一定是整套的制度配合在一起。单独提出来，又多出了一个税种来向人们征税，对全国的经济一定是坏事，不是好事。
来源：米筐投资
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