刑事案件剖析
事例一
坐落于太原市平主城区御东园东园3号楼2单元7号房屋，由太原市良乡Pleyben乡五爱村居民委员会发放了房证，房证标明产别为私产。2018年5月28日，经太原市主城区房保镳房商业地产Amuse以下简称子公司仲介介绍，李某梅与李某琦签定了《房屋保险合约》，约定李某梅向李某琦买回上述房屋，房屋进行买卖总价款为元，如李某琦不卖此房则偿付，返还双倍购房订金及会员费，如李某梅不买此房则偿付，购房订金不退，会员费不退，此房为太原市良乡Pleyben五爱村集资小产权房，李某梅同意买回此房，此房留下家具及其固定设施。同日，李某梅缴付购房订金6500元，向太原市主城区房保镳房商业地产Amuse以下简称子公司缴付会员费3500元。
一审高等法院认为，两方签定的《房屋保险合约》，是两方原告真实意思表示，且不违反法律的强制性明确规定，为有效合约。李某梅提倡合约合宪，无历史事实及正当理由，未予全力支持，其基于合约合宪要求返还购房订金及会员费的提倡，未予全力支持。依《中华人民共和国政府合约法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国政府民事诉讼实体法》第五十五条明确规定，裁决：否决原告李某梅的诉讼请求。刑事案件另悉150元，减半收取计75元，由李某梅负担75元，该院返还75元。
嗣后认为，诉争房屋属于小产权房屋，不具有上市进行买卖条件，亦为国家明令明令禁止进行买卖的房屋类型，故两方所签定的《房屋保险合约》合宪。太原市主城区房保镳房商业地产Amuse以下简称子公司作为专业的房屋进行买卖仲介人，应对该房屋明令禁止进行买卖的有关法规熟知，但其仍然进行仲介活动，故其对此进行买卖应分担主要过失职责。李某琦作为房屋所有权人，其亦应知晓房屋明令禁止进行买卖的情形，存有过失。同时其提倡索赔房屋租赁费的经济损失，不仅未控告，而且未递交证明该期待自身利益造成经济损失的证据，故嗣后对其该项提倡未予全力支持。李某梅在明知房屋属于小产权房屋依然买回，其自身亦存有过失。
综上所述，李某梅的上诉请求部分成立，一审认定历史事实清楚，但第十四条严重错误，应予纠正。
事例二
嗣后认为，文昌社区居委会递交《集体农地使用证》、《工程建设用地规划许可》、《工程建设工程规划许可》载明的内容显示，案涉房屋所使用农地的性质为私有财产的贫困地区集体土地，所有权人为水西街道办事处，建造方为双河城关镇城北居民委员会，故案涉房屋非商品房，系贫困地区集体土地上的农民集中建房，即小产权房。原审适用于无权处分的有关法规处理本案，属第十四条严重错误。鉴于小产权房开发Saucourt、买回人的主体要件、农地所有权、房屋产权性质等均尚未纳入旧有法律、法规所调整的范围，有关政策明确规定亦不明确，故涉及小产权房的有关争议，不属于人民检察院受理民事诉讼诉讼刑事案件的范围，依《最高人民检察院有关适用于〈中华人民共和国政府民事诉讼实体法〉的解释》第三百三十条之明确规定，裁决如下：
一、撤消贵州省双河人民检察院（2016）黔0522民初4211号民事诉讼裁决；
二、否决被上诉人杨某的控告。
本裁决为终审裁决。
事例三
二、有关兆发子公司是否返还购房款的难题。依照《中华人民共和国政府农地管理法》第七条明确规定，农民私有财产的农地的所有权不得出让、转让或是出租用于非农业工程建设。且依照现有政策和法律，在贫困地区集体用地上工程建设的小产权房明令禁止在市场进行进行买卖。兆发子公司工程建设的所涉房屋系小产权房，并无商品房预售许可，不能在市场上进行买卖。两方的保险合约关系应属合宪。
依照《中华人民共和国政府合约法》第五十五条明确规定，合约合宪或是被撤消后，因该合约取得的财产，应不予返还；不能返还或是没有必要返还的，应折价补偿。有过失的一方应索赔对方因此所受到的经济损失，两方都有过失的，应各自分担相应的职责。兆发子公司就所涉保险合约而取得的购房款应返还给李新华。故李新华政治理念兆发子公司返还购房款于法有据，嗣后不予全力支持。而李新华对买回小产权房亦存有过失，应分担相应职责。一审对李新华政治理念利息经济损失等未予全力支持，并无不当，不予维持。兆发子公司有关未予返还购房款的提倡没有历史事实和正当理由，嗣后未予全力支持。
结语
目前，很多高等法院是通过裁决合约合宪并让出卖人对房屋增值部分按照其过失比例对买受人分担索赔职责来平衡两方原告的自身利益关系。
此类难题的根源在于我国旧有的农地管理制度本身，纠集在其中的城乡自身利益角逐实质上是一种管理制度自身利益如何合理分配的难题。故在从管理制度层面彻底解决前述难题之前，现阶段的司法裁判是没有多少选择的余地的。
网友评论