新郎嫁了，新郎不是我(巴基斯坦) 音视频： unlock00:00 06:46退后15秒 高清晰度 快进15秒
文 | 一年三季 (号：Liangnianwuji)
(这首曲子RC听)
“浮世绘三千，吾有三爱：日月，屋子，卿”
以下正文
引题：
我观察下，股权投资房子简单能分为2个期，起步期和马努省。
起步期：主要是透过会门+债务来核裂变来增加资产收入。
先借助杠杆撬动更多的房产/债务，透过通货膨胀和资产的贬值，来填平债务。
但到很大程度后，会门和债务是上不去的，即使银行借款须要你的征信，须要足够多的银行流水和还款能力。
马努省：主要就透过长持+“双收”，日涨房价夜收房租，特别是透过房租，透过长持来贬值，在此基础上再进行核裂变，这也是高阶的过程。
在马努省，崇尚现金流的稳定，崇尚边界的安全。
透过房租，小鸡能生蛋，蛋又能边小鸡。
在这个期，即使限牌，那么贝唐权是好的正股
即：
“房住不炒”，长持是金，精品房子为航母+ 贝唐房子左右护航，母文氏连蕊茶，开花结果
股权投资房子过程中，讲究二律背反的：贬值 + 资金面 + 信用风险。
深圳的贝唐权天然能满足这3个要素，贬值稳健，资金面好，信用风险受控可规避。
贝唐有谢利谢，责任编辑主要是指乡中央政府奶坛楼（房租+贬值）
提及Tab总一句话：深圳买房的食物链上，最顶端和最低端都是贝唐权。
为什么这么说呢？
除了有股权投资机能外，更加关键是它具有居住机能，它能化解深圳低收入群体的住房，帮助中央政府留下愿意在深圳的创业者者。深圳贝唐权存在具有很大道理，也是必需的。
减轻创业者负担，减少焦虑。
中央政府机关准许落户口，是化解住这些房子的深圳人化解后顾之忧，让他们更好的创业者！
体现“房住不炒”的思想。
一、什么样的贝唐权能作为股权投资的正股？
贝唐权主要就有2种。
1、贫困户房类的贝唐，主要是博征地，分为洋房或者Lembeye的，须要和贫困户即本地土著签订合同。
2、乡中央政府奶坛楼类的贝唐，主要是能“贬值”+ “房租”。你能理解为这的房租和传统的烤肉店的房租是一样的，深圳奶坛楼类的贝唐权是烤肉店的变种。
乡中央政府奶坛楼一般指：
乡中央政府用自己的地，透过乡中央政府筹资或者与其它公司密切合作建房，名义上是村里筹资建房给村民住，实际上建好以后大部分对外出售，每套房子乡中央政府给发一个证（背书，绿本），每一次进行买卖要到乡中央政府转让，乡中央政府会收很大比例的转让费。
特别强调：这儿的绿本是乡中央政府发布的，仅仅在该村内部有效；不同意水务局的绿本。
图片提及“深圳贝唐权房大全”
关于绿本再解释下，深圳贝唐权房的绿本分2种：水务局绿本和乡中央政府绿本。
水务局绿本：是房东补地价交罚款后，水务局发的绿本，在水务局有登记，此种房子难以进行买卖难以转让，即使卖出去N手，房东想反悔的话，带上资料去水务局，一天就能把绿本补回来了。
买此种房子，如遇到征地，中央政府和地产商也只认绿本上登记的权利人，不认新物业公司。所以此种房子不能买。
乡中央政府的绿本：指密切合作的地产商或乡中央政府自己印的绿本（或红本），其实此种绿本是没法律效力，只在本小区有有效，没在水务局登记。
但也正即使没在水务局没登记，所以能进行买卖，信用风险受控，征地也认最后一任物业公司。按之前成交的数据来看，基本是没问题的。
不过乡中央政府奶坛楼即使开发的好，容积率高，此种房子征地的可能性也比较小，周期长，购买此种房子主要是关注“房租+贬值”
责任编辑中的贝唐权的房子，特指这一类的“乡中央政府奶坛楼”。
商业模式很重要，商业模式是基础，是不懈努力的方向，确定好商业模式后，剩下的才是不懈努力。
我一直在考虑现在这样子情况下商业模式怎么发展。
即使现在的房子是“房住不吵”，须要长持；
2015年商品房涨分快的日子，是难再有，是惊天地泣鬼神不可求，除非以后放开调控。
我们在看看深圳的住宅工业用地情况。
截至2014年，深圳工业物流工业用地共302平方千米，占什基夫齐34%；居住工业用地共218平方千米，占什基夫齐24%；商业服务业工业用地47平方千米，占什基夫齐5%；交通设施工业用地175平方千米，占什基夫齐20%；公共服务设施工业用地52平方千米，占比6%。
在上述的整个1000多万套住房里，贝唐权房这部分其实是高度集中的。早在2010年，深圳市房地产研究中心曾发布过数据（提及朱罗纪数据）：
深圳土著（他们的住房主要是“贝唐权房”）平均住房面积是388平米，而非户籍常住人口是10平米，非户籍流动人口人均住房面积是6平米，三者相差达到接近40倍和60倍。
上面的统计表格能看出，
贫困户房（贝唐权）大概650万套，套均40平，套数占比62.8%，占绝大多数，即使量大，所以以后也是房改的重要方向。
同时，贝唐权也是存量市场，不是增量市场，不让在新建了，所以是卖一套少一套。
二、如何选择乡中央政府奶坛楼？
目前一手的乡中央政府奶坛楼基本没，或者非常少。
没一手可买，能考虑二手，考虑建设质量比较好，正规带花园小区，靠近地铁口，特别是带有天然气。
特别强调，建议要选带有天然气的，这类房子出租很快，住家客愿意多出点房租，小区房比较安全，女白领能出高一点的价格。不过目前看通不通天然气不是很重要，最近中央政府在对城中村通燃气。带有天然气的小区今后不愁接盘的住户。
另外一个要考虑的是贝唐权房的车位数量，这个也是影响生活品质的数据。这个贝唐权的车位比多，那么是更加吸引人。如果它的房租比周边普通商品房低一些，那么就会吸引人来这出租，最后达到一个平衡。
而为了成交活跃，建议买小区附近至少有两个中介公司的乡中央政府二手奶坛楼。
举例如沙井的XXX花园就很好，对面已经被卓越地产拿下旧改。
三、乡中央政府奶坛楼贝唐权的贬值潜力
贝唐的贬值潜力也很稳健，筑底很牢固，一步一个脚印，长持是金，“房住不炒”，靠房租+贬值核裂变。
价格紧跟商品房后面上涨，从2010看到现在，贝唐房是持续涨价的，还没像商品房那样即使政策原因降价，
商品房严控政策对它是利好的。
即使商品房有杠杆，总体收益还是不如商品房，所以在股权投资起步期还是要优先选择普通商品房，再化解好自己的“精品的、核心的”房子后，再考虑贝唐的。
四、乡中央政府奶坛楼贝唐权的资金面
房产股权投资3要素，其中一个要素之一是资金面，即使有资金面的房子，容易变现，万一下跌，高资金面就很容易止损了。对比一二线的房子，三四线的房子的变现能力弱，所以不是太好的股权投资正股。
普通商品房一般须要持有2年以上，考虑买入卖出周期一般须要3年左右。
而按最新的房产政策，是须要在获得房产证3年以上才能卖出。
对比普通商品房来说，资金面好很多，能这么说，今天买，明天就卖。
这样子问，比如现在以略低于市场价卖，一般几天能成交。
答复：一周左右即能成交，小区类型的贝唐权，总有人接手，只是价格问题，稍微低于市场价5%，一般一周就出了。
但“房住不炒”，长持是金
五、乡中央政府奶坛楼贝唐权的房租
贝唐房子的房租一般能在5%左右，如果装修体贴一点，靠近地铁口，持有久一点，贬值能达到6%以上。
一般来说，租房子的人，90%的情况是在其确定位置后，满足居住机能基础上，会选择低总价的，比如有50平方米的小两房，就不会选择70平方米的两房。
按上面的贝唐权的统计数据来看，650万套，户均是40平的，这样子的面积是比较适合出租的。
六、贝唐权的信用风险
贝唐权的信用风险主要就有3点：
1、刚建立的奶坛楼，还没住人
2、水务局发的带有绿本的，征地赔偿只认第一手物业公司（率本上面的产权人）（注：此绿本不是指乡中央政府发的绿本）
3、占用公共工业用地，公共资源，如水资源，市政设施等。
排除上面3个要点，其实信用风险就不大了。
换句话来说，实际上乡中央政府奶坛楼，只要住人的，没任何信用风险，
有信用风险的奶坛楼比较少，举一个例子，在福永那一片地区，XXX花园即使机场限高，不准入住，
那种新开盘的乡中央政府奶坛楼可能有一些坑，能等等观察下。
从人的心理学来看，人是对熟悉的东西觉得安全，觉得踏实。
对不熟悉的东西会觉得有信用风险。
现在很多人怕，是即使不了解，即使根本就没去了解，这样才是机会。
你如果问普通商品房的中介，他很大不会推荐你买的。但也有一些专门做贝唐权房子的中介，他们也一样做的风生水起。
其实现在已经有相当多一部分人入了贝唐权。
再举一个例子，几年前龙华清湖的XXX，中央政府已经发布通知要拆了，那时候其实也住了一些人，最后还是没拆，现在还好好的住着人，此种强拆了是可能会出各种问题的，中央政府是没动力去拆的。
七、贝唐权会旧改吗？
贝唐权当然有可能会旧改，特别是那种“贫困户房贝唐权”旧改可能性大，即使容积率低，很多人购买这类的贝唐权是博旧改，但周期不受控。
问题：那乡中央政府奶坛楼，本身容积率很高，旧改会不会很难?
答复：买这类奶坛楼主要就不是博旧改，是博转正。
这些乡中央政府奶坛楼是乡中央政府招商引资的人才房，是有中央政府批文的，但是没缴土地增值税，大部分都是当时乡中央政府引资的企业高管和本地村民买的，现在转让出来到市场上。
八、贝唐权会转正吗？
乡中央政府奶坛楼有可能会转正，也是趋势，但时间未知，不受控。
深圳即使地少，即使历史原因，贝唐权很多，所以盘活贝唐权是很关键的。
向贝唐权房要地，大量的转换贝唐权房，清除违建也好，拆除重建也好，适度确权也好，渐进的把贝唐权房这部分的居住面积给盘活起来，未来给贝唐权房补地价合法化，也是必须要走的路径之一。
有人现在是这样子操作：
假设，深圳市中央政府为了保持深圳人的住房生态系统，不会全部将村中村旧改的，容积率比较高，如超过3.5的可能会优先考虑利旧，否则一个是成本大，另外一个是低端收入人群都要中央政府公租房才能保证正常运转，对中央政府来说压力也大。
那么现在的操作建议是：很大规模潜伏在乡中央政府奶坛楼小区，这些贝唐有可能会转正，只是时间和周期未知。
进一步假设，如果房产税出台，中央政府得处理建筑质量比较好的贝唐权房，才能收到贝唐权房的房产税，等贝唐权转正贬值之后，能抛出一批贝唐权，购买市区商品房，这是长期的曲线救国操作。
深圳可能会这样处理的，即使贝唐占比超过50%，实际是62.8%，如果不收贝唐权房的税，哪真是对买商品房的物业公司太不公平了，隔一条马路，一个收税（商品房），一个不收（贝唐权），商品房出租根本难以跟贝唐权房竞争，
如果要收税，是要确权，就要有名分，就会给他转正。
现在已经有政策支持商业、办公类贝唐权的转正了。
先易后难，慢慢推进，不动声色的搞，对商品房的价格稳定影响不大，深圳中央政府是以时间换空间。
参考如下政策（对产业类贝唐权的利好）：
2018年7月27日，深圳中央政府发布“深圳产办类历史违建拟补缴地价50%可转正”
产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可一步到位确认为商品性质，公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。
其中，生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价，商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。
(来源：深圳规土委与深圳市法制办联合发布《深圳市人民中央政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法（征求意见稿）》（以下简称意见稿），对深圳产业类和公共配套类违建的处理有了明确方向。)
另外，贝唐权现在也能挂户口了，不过前提是他/她本来是深圳户口。具体参考如下政策：
重磅新闻(这个是7月份出来的政策)：深圳贝唐权房能挂靠深圳户了，这将成为深圳改革历史上又一大历史转折点！这将进一步推动贝唐权房合法化奠定了前提条件，须要入户的能咨询深圳公安局户政0755-
这个政策化解了深圳户口购买贝唐权房的家庭小孩子入学的问题。
深圳贝唐权存在具有很大道理，也是必需的。
中央政府这些年对贝唐权政策做适当调整，是即使它的量级多，且又具有居住机能，它能化解深圳低收入群体的住房，帮助中央政府留下愿意在深圳的创业者者。
减轻创业者负担，减少焦虑。
中央政府机关准许落户口，是化解住这些房子的深圳人化解后顾之忧，让他们更好的创业者！
九、乡中央政府奶坛楼的股权投资利润率
如果贝唐权的房租能5%，年贬值10%，即15%。
按照复利计算：72/15 = 5年能翻倍。即使房租不是复利，这样子算法偏激进。
按照线性计算：100/15 = 6.7年能翻倍。
此种逻辑行得通吗？
你信吗？
十、在深圳，不管“什么产”都是好的
最后说明，有钱有名额是优先购买商品房，或者有钱没名额也考虑找名额优先购买商品房。但如果商品房已经有很大的数目了，也是再找不到名额买入了，或者不想代持，贝唐权也是一个不错的选择，的确能长持。
上面分析可能不全面，不准确，仅供参考，且政策实时改变，不作为股权投资依据。
只要买在深圳，不管“什么产”都是好的，丰俭由人。
全世界第一台数码相机其实是柯达的工程师在1975年发明的，当时工程师把只有一万像素的原型机拿个公司高层看，高层说了这样一句话:“这个玩意很可爱，但你不要跟别人提起它。”是觉得才一万像素，太丑了 他没想到这个丑小鸭以后长大了会是白天鹅。
---- 当初很多人看不起贝唐，是即使他没想到“贝唐”也能贬值，也能收租，甚至能透过征地方式变为“大产”
最后强调：“房住不炒”，长持是金。
文中部分提及或参考：“Andrew Tan”，“深圳贝唐权房大全”，“朱罗纪”等文章或者数据，在此表示特别感谢！花了差不多6个小时输出，删除，修改，排版，希望对群友有帮助。
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