深圳是小房屋产权房极为分散的卫星城，虽屡次不予严打，但市场上仍有大量小房屋产权房在进行进行买卖。
深圳现阶段具体有多少小房屋产权房？据有关职能部门公布数据，截至去年12月，深圳违规建筑物达到37.94aquatic，建筑物面积高达4.05亿万平方米，是深圳市总建筑物面积的49.27%，占深圳市总工程建设量的半壁江山。
上月21日，国土规划部召开发布会，公布2011年房商业地产用地管理调控等情况。国土规划部执法监察局巡视员王宗亚表示，今年国土规划部将联合有关职能部门，选择小房屋产权房问题相对突出的卫星城，开展小房屋产权房试点工作清扫，试点工作卫星城名单和试点工作方案现阶段正在研究中。
深圳作为小房屋产权房极为分散的卫星城，尽管从中央到地方对于这类违法产品销售的违规建筑物都不予严打，但市场上仍保有大量的小房屋产权房在买卖。
全国人大代表、东莞省国土规划资源厅厅长陈耀光日前在接受媒体采访时表示，“东莞不是本次小房屋产权房试点工作的省市，至少到现阶段，东莞也没要作为试点工作省市的计划。”可是，如何处置这些每天都在催生的“违法产品销售违规建筑物”，再一次成为人们所注目的重点所在。
对此，本报记者实地走访调查了小房屋产权房极为分散的宝安、龙岗、龙华新区等地，据检视，虽然总价低廉而且不受限购令影响，小房屋产权房确受到不少购房者的关注，房屋买卖兴旺，进行买卖仍活跃，但本报记者也看到不少小房屋产权房建筑物过密、通风采光欠佳而成为“握手楼”，建筑物质量欠佳甚至消防、电梯等都达不到有关安全要求。
本报记者踩点
小房屋产权，大不同
其实，深圳市二手货房行物业公司管职能部门已明令禁止商业地产中介机构从事小房屋产权房业务，虽然小房屋产权房其本质是没房屋产权，也不能在深圳市房屋产权登记职能部门办理过户手续。但虽然二手货货品房市场买卖的清淡，和原特区外小房屋产权房数目颇多，大多数商业地产中介机构仍做着小房屋产权房的经纪业务。
无物管，废弃物路面经常出现
本报记者在人龙地铁站下车，在东兴商业地产中介机构赵先生的带领下，走进了龙岗布吉人龙居委会。虽然没物业管理，所以人龙居委会周围环境十分差，废弃物、路面经常出现。
赵先生先是带本报记者走进新三村石牛山吓55号3楼看房，90万平方米的三房两厅，开价31万元，带有简单家装。
“产品价格很优惠，每万平方米才3444元。”赵先生说，这幢9层的房子，除了这两户，其它全部都早已卖出或租出去了。“这么好的楼层，早点下手为妙。”
本报记者检视，在每层房间内和楼道内，均未见到任何消火栓。
随后，赵先生带着本报记者走进一栋外形十分破旧的4层楼里，看了另一套75万平方米的房子。“这幢楼有10多年尺价了，外形是旧了些，但物业公司为每两户都精家装了。”2楼有铁门，但据介绍，白天一般不上锁，屋内确实如赵先生所说，看上去粉刷一新，而且3个小房间铺有木地板，但房子临近小街马路，轰隆隆的大货车、摩托车声不绝于耳。
“29万元的产品价格，十分划算。房东是潮州人，对屋子里的风水、朝向、格局都十分讲究，你可以放心入住。”赵先生说。
本报记者准备离开屋子里时，正好碰到物业公司带着另一对中年夫妻前来看房。10分钟后，赵先生接到物业公司电话通知，指该房已售出。
本报记者又在龙岗区横岗看了一处小房屋产权房住宅小区，尽管该住宅小区和旁边的货品房住宅小区仅一墙之隔，但墙里墙内对比鲜明的是：墙内花丛茂盛，墙内废弃物遍地。
“这个住宅小区每个楼门都有电子防盗门，里面还有一位保安，但楼外面就不管了。”一位住宅小区物业公司说，该住宅小区的建筑物质量不怎么样，早先住进来的物业公司辨认出客厅地板会整块掉下来，虽然没砸到人，但后面进来的物业公司单厢把原来的地板搞掉重做。
无证工程建设，数目惊人
“如果我在你这儿买房，我能拿到什么凭证，是不是有拘束力的？”本报记者问中介机构道。
赵先生说，“房产证一书”是可以得到的，分别是土地使用证、工程建设许可证和辩护律师开具的授权书，“有辩护律师授权书就有拘束力”。
同时，赵先生向本报记者说明，除了需要全额缴付买房服务费，本报记者还需缴付5000元中介机构费，和1000元的辩护律师授权书服务费，“当日给钱，当日你就可以实现在深圳成为有房一族的梦想，比货品房快多了。”
当本报记者问及国家试点工作清扫小房屋产权房，现在买房会否存在风险。赵先生显得相当有把握，“我们这儿水泥地都是小房屋产权房，足足有500栋。要整治的话，首尾有多长，你足以想象。怕什么，又不是只有你一个人买。”
赵先生告诉本报记者，小房屋产权房产品销售几乎没受到政策影响，上月其公司成交了30多套小房屋产权房，而上周就卖了八九套。
本报记者在人龙居委会走访调查中辨认出，小房屋产权房进行买卖的街贴经常出现，但打电话过去，基本都说早已卖完。随后，本报记者走进民治樟坑、横岭等社区，辨认出有许多小房屋产权房在建。有的虽然不见有任何证照，但仍开始工程建设，有些早已建了十多层，明显超高、超面积，至今没封顶，还有的显然早已“割走”，开始家装了。
小房屋产权房渐住宅小区化
在对龙岗小房屋产权房现况有所了解后，本报记者走进位于宝安区的沙井镇万丰村。据了解，这儿90%以上的房屋都是小房屋产权房。
据中介机构称，该镇现阶段新建小房屋产权房的均价近5000元/万平方米，较去年已上涨了1000元左右，而周边货品房的产品价格一般在1.1万/万平方米以上，小房屋产权房的产品价格只有货品房的1/2。
本报记者也从其它渠道了解到，沙井小房屋产权房数目众多，与深圳其它区域不同，这儿的小房屋产权房多以住宅小区形式整体建造，最近3年内建成的小房屋产权房产品价格多在3500元/万平方米左右。
本报记者联系了中介机构陈小姐。与之前在人龙居委会看到的“脏乱差”不同，她带本报记者看的是由4栋20层的高楼组成的小型社区。4栋高楼在4楼通过一个大型的空中花园相连接，底层都是商铺。据陈小姐介绍，2010年，有一位四川人一口气买下了十几套住房，本报记者要买的就是他要出手的物业。
本报记者又走进另一处由村委集资工程建设的住宅小区，由多幢18层的高楼组成。本报记者看到住宅小区内有游泳池、健身房等设施，住宅小区内环境较佳，绿树成阴，不过楼间距很小。
陈小姐说，这些高楼基本都是近3年建好的，房子当时计划分给村民，每户每人分42万平方米，面积超出部分村民需以3600元/万平方米的产品价格补差价，不过很多村民都将房子卖给了外地人。
“住宅小区的房价大约在5000多元/万平方米，一般需一次性付清房款，当然也可以协商房款分两次付清，不过需向卖房人缴付利息。”陈小姐说，进行买卖一套房屋，他们收取的中介机构费一般是房屋成交总价的3%，另外到村委会过户，购房者也需要缴付成交价2%的过户费，过户费可以商议。
专家说法
小房屋产权房存诸多弊端，不建议购买
小房屋产权房也好，“违法产品销售的违规建筑物”也罢，都在这样一个都市日渐狭窄的空间中生长着，并且庞大到成为卫星城发展难以绕开的一道坎。从2009年5月深圳市人大常委会通过了《关于农村卫星城化历史遗留违规建筑物的处理决定》至今，深圳一直坚定治违，但业已工程建设好的小房屋产权房仍在市场上买卖着。
东莞信荣辩护律师事务所辩护律师张茂荣表示，购买小房屋产权房将面临多方面的风险：其一，所谓小房屋产权房均属违规建筑物，其进行买卖行为自始无效，一旦某一方反悔并诉至法院，法院将判决退款退房；其二，小房屋产权房没房产证，不受国家法律保护，一旦拆迁物业公司将很难得到补偿，甚至还可能面临被强制依法拆除或者没收的风险；其三，小房屋产权房不是货品房，且大部分为违建，发生质量问题物业公司往往只能自行承担。
超95%小房屋产权房存在安全隐患
在土地国有化的过程中，为了照顾原居民的利益，深圳市为每户划出占地不超过120万平方米，层高不超过5层，建筑物面积不超过480万平方米来建房，超过这一面积的建筑物，都属于“违规建筑物”。
一位不愿意透露姓名的小房屋产权房物业公司道出了包括深圳小房屋产权房的现况：“深圳的小房屋产权房基本上都是原村民自建或者原村组织统建的违规建筑物。从严格意义上来说，通过卫星城化的进程，深圳的土地早已国有化。但国家并不能100%承担原村民卫星城化之后的生计，因此给了集体与个人利用土地谋福利、谋生存的机会。小房屋产权房正是在这一契机之下快速无序增长，这也是社会转型中必不可少的阵痛。”
“深圳的小房屋产权房数目在全国同类卫星城中，总规模是名列前茅的。”深圳住房研究会会长陈蔼贫表示，对于国家有关职能部门这次表态，他认为首先要还原小房屋产权房正确的历史面貌。在深圳外来人口中，超过50%都是居住在城中村，人数约超600万。小房屋产权房对深圳的发展起到了历史性的作用，也一直在为卫星城的兴盛挑起了一定的担子。
“但我们必须意识到，在小房屋产权房中，有超过95%都是没办理工程验收，达不到消防验收标准，存在严重的安全隐患。”陈蔼贫认为，小房屋产权房毕竟是不合法的，深圳政府也一直尝试解决这个历史遗留问题。
他分析，深圳在视小房屋产权房的性质区别，而进行不同的处理。如果把小房屋产权房简单分类，可以分为两类：一类是程序性违规，如扩大面积、未经申报、改变功能；另一类是实质性违规，这类是大家常说的“撞高压线”，如涉及农耕地、水源等问题，损害公共利益。
据陈蔼贫了解，实质性违规占总违建数目15%左右，“对这两类，要具体情况具体分析，不能一棒子打死。”实质性违规的，政府要坚决不予强硬处理，而面对程序性违规，可采取相对缓和的处理手段。
买小房屋产权房有4大法律风险
美联物业全国研究中心主任徐枫称，虽然小房屋产权房并未纳入货品房买卖体系，因此房商业地产调控政策对于小房屋产权房一直是空白，也使得一些潜在客户转投小房屋产权房的市场。徐枫不建议客户选择小房屋产权房，它虽然便宜，但在合法性、房屋质量、产品价格优势、周边配套等方面，有很明显的弊端。
购买小房屋产权房的根本弊端在于房屋产权不确权，不受法律保护。2007年，工程建设部曾专门发布了针对小房屋产权房的购买风险提示，特别提醒卫星城居民不要购买在集体土地上工程建设的房屋，否则将无法办理房屋房屋产权登记，合法权益难以得到保护。购买小房屋产权房在法律上有4大风险：
不能上市买卖，也就意味着不能折现。同时一旦发生纠纷，小房屋产权房物业公司想要维权将找不到法律依据；
无法办理*押。因为在现有体制下，小房屋产权房不能上市买卖，因此对于银行而言，*押物没变现能力，因此也不会给小房屋产权房办理*押；
无法对抗国家的征地和拆迁。除了不能办理房产证外，小房屋产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑物，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且物业公司也不会得到拆迁安置补偿；
无法办理继承。虽然缺乏房屋产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。
“辩护律师见证书”不具备拘束力
在小房屋产权房买卖过程中，虽然房屋本身没房屋产权，在买卖过程中惟恐没法律保障，不少物业公司或中介机构在出售小房屋产权房时，单厢向购买者开具“辩护律师见证书”，以证明物业具有法律保障。
“实际上，辩护律师见证对于小房屋产权房买卖来说，是不允许的。哪怕做了见证，也并不具备任何拘束力。”张茂荣表示，“在很多购房者看来，辩护律师做了见证就有了法律保障，合同就有效了。实际上不是这样，他们对辩护律师见证性质的不了解。”
所谓“辩护律师见证”就是见证某一法律行为或法律事实的真实性和合法性。张茂荣说，早在2009年9月，市司法局已下发《关于严禁为违规建筑物产品销售行为提供公证和辩护律师见证服务的通知》，明文禁止公证机构和辩护律师为违规建筑物进行买卖提供有关公证和见证服务。
该通知明确了辩护律师不得对违建认证，深圳的执业辩护律师就必须严格遵守。如果辩护律师擅自私下认证，将面临市司法局的处罚。但张茂荣坦言，现阶段仍有部分辩护律师通过个人开具所谓的“辩护律师见证”赚快钱。
“正常的见证应该对内容的合法性进行见证，而所谓的小房屋产权房见证只不过是见证一个签字属实，这实际上是毫无意义的。”张茂荣提醒，老百姓切莫对此类见证存有盲目迷信，事实上，“辩护律师见证”对小房屋产权房买卖的合法性并没任何保障。
买了小房屋产权房，要保护好整栋楼房产证
但是，对于早已购买了小房屋产权房的物业公司，房商业地产专家周学军建议：“如果既不想退房，又不想在拆迁的时候血本无归，那最好的方法就是保护好整栋楼的房产证。”
周学军解释，保护房产证的最好做法，就是从工程建设者手里接过房产证，将其寄放到银行的保险箱里。再由3―5位物业公司组成一个保护小组。切莫让工程建设者利用房屋产权证，做其它的*押贷款或担保。否则一旦工程建设者资金或担保出了问题，银行就要查封该房产证的楼，那么小房屋产权房物业公司就算有再大的冤屈也没处申诉。
小房屋产权房物业公司
只求能有个住的地方
在高房价背景下，虽然大多数购房者都知晓小房屋产权房的风险，开发商、中介机构也会如实承认小房屋产权房的违建身份，但卫星城中低收入消费者还是会购买，他们“不管那么多”，只要满足有个住的地方即可。“我们不怕，又不是我们一家买”是不少物业公司的想法。
在本报记者采访到的7名刚需者则表示：如果自住，产品价格也确实便宜，不排除买小房屋产权房的可能。
早已是小房屋产权房物业公司的王先生，湖北人，去年初走进深圳，任职电脑美工，月收入4000―5000元。去年底在沙井万丰村购买了一套105万平方米、总价33万元的小房屋产权房，一次付清。住宅小区有保安24小时值班，每个月交120多元物业费。
王先生告诉本报记者，他知道小房屋产权房的风险，也知道国家对此类房子的态度。在选定该套小房屋产权房之前，他使用最多的工具就是谷歌地图。因为该地图有一项功能，可查阅到某个年份某地区的三维面貌，他可了解到房产是何时建起，地块是否违法占用了耕地等，“近几年，我所处的区域人气越来越旺。一旦一个地区的小房屋产权房多起来，政府要处理就相对难一些。”
现阶段，王先生手头的房屋凭证有5样：原物业公司跟开发商签订的合作合同，大概类似集资建房的协议；原物业公司跟王先生本人签订的房屋转让协议；某位辩护律师开具的授权书；2张收据，一张是开发商开给原物业公司的收据，另一张是原物业公司开给王先生本人的收款收据。
对于小房屋产权房的看法，王先生保持中立，“小房屋产权房不好去衡量它是否值得买，要看个人情况。”他说，如果以**为目的的，不一定值得。
王先生告诉本报记者他看到的一则消息：当事人的亲戚买了小房屋产权房，3年涨了不到1倍，但其另一位亲戚买了货品房，3年涨了将近3倍，“如果是自住或者出租的话，就纯粹一些”。
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国家“严打”小房屋产权房大事记
2008年1月，国务院下发通知，指出任何涉及土地管理制度的试验，都不能违反国家的土地用途管制制度。
2009年6月，国土规划资源部要求各地严查“小房屋产权房”等违规用地、违规建筑物行为。
2009年9月，国土规划部下发通知，再次叫停小房屋产权房。
2010年2月，国土规划部官员表示，争取年内出台解决小房屋产权房方案。
2011年1月，国土规划资源部部长徐绍史表示，国土规划资源系统坚决推进“小房屋产权房”问题清扫工作。
2012年2月，国土规划资源部宣布，今年将选择部分卫星城开展小房屋产权房清扫试点工作工作
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