今后二十年,没资金面的房子一千万千万别碰_chan_

文|凯风

没资金面，就没商业价值。

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吉林牡丹江市，以“膨胀型卫星城”闻名。这儿的房子销售价格不足3000元，一套房子总价最低仅为几万元，不及北上深一个卫生间。即使房价已经白菜到如此地步，竟然却是卖不出去。

2011年前后的嘉兴，房价曾一度赶超北上广，然而一场民营借款危机迅速将这个卫星城打回原形。

当时的嘉兴，是炒房团最大的发源地之一。当民营借款危机爆发，资金链断裂，大部份金融资产产品价格都不足以维持，卖掉房产就成为唯一的拯救TNUMBERV12V4。越急于卖掉，产品价格越向下滑落，嘉兴房价从最高点曾一度腰斩。

阳光城商业地产，2017年中国房价最大的“宅地收割机”之一，土地储备相当亮眼，然而2019年的今天，却面临着做空金融资产、断臂自救的困局。

当年辛辛苦苦领到的宅地，现在只能低价做空以资金回笼。究其根本，债务高企，回款较慢，现金流难以清偿债务，同样是资金面出了问题。（参看《眼见它加资金成本，眼见它……》）

这三个事例，都指向了一个再简单不过的现实：任何人金融资产，一旦丧失了资金面，它的商业价值就会迅速退化。任何人金融资产，不论原本的产品价格吹的有多高，如果难以兑现，最终都是废纸一张。

不论对于开发商，却是炒房团，抑或普通购房者，这个规律都适用。

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什么是资金面？简而言之，增值潜能，兑付潜能，持续撬动资金成本的潜能，将金融资产增值为现金的潜能。

房子丧失了资金面，指的是有价无市，没交易，任何人产品价格、任何人浮亏都而已明智之举；指的是无人补仓，不论是对卫星城发展前景却是金融资产发展前景造成疑点，如果没人再来补仓，那么原有的产品价格就难以为继。

吉林牡丹江市是资源枯竭型卫星城，经济上行，收入增长较慢，出生率下滑，人口持续回流，即使有棚改货币化的刺激，但当地的房价仍然激不起一点涟漪。当人们对一个卫星城的发展前景造成疑点时，自然会对这个卫星城的大部份金融资产都打上问号，房商业地产必然首当其冲。（参看《房价跌回白菜价，那些膨胀型卫星城要当心》）

本土买房人群体塞伦丁省，外来的补仓侠不看好，这儿的房子就丧失了的资金面。即使原本房价曾经攀上5000元的高峰，最终也会被抛回地面。

牡丹江市绝非顽固事例，在全国，有N个如牡丹江市一样的膨胀型卫星城。经济膨胀、人口回流而住房供给过剩，即使目前房价看起来依旧火热，即使楼盘的开盘热度三日甚于三日，但如果今后没人补仓，大部份的产品价格都而已明智之举。（参看《官方首提“膨胀型卫星城”，那些卫星城要小心了》）

每一次次大宽松，全国各地房价单厢随之下跌。普涨行情之下，不论是中心城区却是偏索宾卡，不论是大卫星城却是中小卫星城，房价单厢下跌，几乎其他人都能在账面上赚得盆满钵满。

不过，那些下跌，而已股市里的浮亏，而已博彩里的筹码，能不能拿出来才是关键。拿不出来，没资金面的，浮亏从头到尾就是浮亏，没多大意义。

顽固一点，如果遭遇嘉兴式的厄运，出现踩踏事件绝非不可能。

03

哪些房子今后将丧失资金面？

第一类是没萨兰勒班县的区域。没萨兰勒班县，就没交易补仓的可能。萨兰勒班县过于羸弱，新房想进行增值，就会存在极大困难。

符合这一特征的，一是绝大多数的城北。城北新房供给井喷，今后棚改复修带来的新增库存又会蜂拥入市，这种地方很难造成二手房市场，有的话，也只会集中于个别区域。

二是二三线卫星城的索宾卡。那些索宾卡，既无地铁线路流经，又无政府部门迁移，更无强势产业导入，教育、医疗配套同样一塌糊涂，更难以用于出租来资金回笼，这种地方也不会有二手房市场。

第二类是非商品房及小众需求的房产。这包括商住公寓、小产权房、军产房、车库、非热点卫星城的旅居商业地产、缺乏更新及改造可能的老旧小区，以及部分发展中国家的海外房产。这类房产，凯风君在《再说一次，这几类房子一千万不要碰》一文中有详细论述。

那些房子的资金面本身就不如商品房。在房价上行期，那些产品还会有人追逐，如果房价进入横盘乃至上行周期性，商品房尚且难以维持原来的产品价格，遑论那些政策风险与市场风险并存的另类金融资产？

第三类是政策锁死的资金面。这一轮房价调控，不再而已用限牌限贷来控制供给需求，而且引入限价来控制资金面。限价从2年3年到5年不等，限价越久，房子的资金面就越弱。

值得注意的是，限价一般是从领到房产证开始算起，由于预售制度的存在，从购房到交房领到房产证往往需要一到两年天数，那些天数与限价周期性叠加，导致房子被锁定的期限长达4-7年。

在房价上行周期性，其他人都还能耐心等待。但房价一旦出现变故，想补仓却难以补仓，想退场却被强行按在其中，这必然会加剧金融资产持有的天数成本和风险成本。如果现金流难以为继，整个金融资产配置单厢出现危机。

显然，限价周期性过长的卫星城，一定不要轻易炒房，现金流必须要跟上。

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所以，相比于房价，我们更应该关注的是房子的资金面。

如何判断一个卫星城的房子是否有资金面？这儿有三个指标：

一是空置率及出租情况。空置率可通过亮灯率来观察，而出租情况则可通过租赁市场来判断。租金回报率过低的区域，甚至租都租不出去的地方，资金面必然成问题。

二是看市场真实供求规模。小产权房存在法律风险，商住公寓增值成本过高，军产房涉及的纠纷更加复杂，那些房子都相对小众，难以经受房价周期性的折腾，抗风险潜能太弱，市场一旦转差，问题就会接踵而至。

三是看二手房成交情况。对于一二线卫星城来说，随着土地资源开发殆尽，二手房市场今后将会取代一手房市场，有天量楼盘供给但无对应二手房市场的区域要谨慎。对于三四线卫星城来说，既有一手房市场又有相当规模二手房交易的区域是首选。

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请记住，房子是房产，且是动辄涉及数百万乃至上一千万资金的房产，甚至是许多家庭靠六个钱包才能支撑起来的房产，丝毫都疏忽不得。

却是那句话：今后十年，比房价和升值空间更重要的，是安全性和资金面。