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摘要昨天（8月28日），房价又传来王炸消息，这一次的主角是自发性工程建设工业用地！
28日，环保部、住房建成区工程建设厅下发《借助自发性工程建设工业用地工程建设出租住房试点工作计划》的通告。通告显示，今后将在13个卫星城开展借助自发性工程建设工业用地出租住房试点工作，并明确规定2017年11月底之前报环保部和住房建成区工程建设厅批复。
首批参予试点工作13城，均为全国核心卫星城第一大批13个试点工作卫星城：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。
令人震惊的细节是：贫困地区自发性农地不用经过国家拆迁各个环节，直接进入了消费市场！
这意味着，政府拆迁各个环节没有了，连地产商这个各个环节也省却了，节省的生产成本会非常巨大。以北京、上海为例，农地生产成本占房价构成的70%，这部分就能免去。加上地产商各个环节的省却，贫困地区自发性工程建设的出租房生产成本可能只有商品的20%（一线卫星城）到30%（二线卫星城）。
换句话说，很有可能，2到3折的房子即将面世！
一、三个重点
据分析，此次通告有下面几个重点：
1、透过体制改革试点工作，在试点工作卫星城成功营运一大批自发性出租住房项目，健全借助自发性工程建设工业用地工程建设出租住房规则，形成一大批可复制、可推展的体制改革成果，为构建建成区统一的工程建设工业用地消费市场提供支撑。
2、德清自发性经济组织能另行合作开发营运，也能透过联合经营、参股等形式工程建设营运自发性出租住房。兼顾政府、贫困户自发性、企业和个人自身利益，理清基本权利义务关系，平衡项目投资收益与拆迁生产成本关系。健全合约履约监管监督机制，农地所有权人和工程建设工业用地所有权人、承租人和租客司法机关履行合约和注册登记文件中所写明的基本权利和义务。
3、积极探索保证租客赢得基本上基本上保证的基本权利。租客可按照国家有关明确规定凭注册登记备案的住房出租合约司法机关申领暂住证，享受明确规定的基本上基本上保证。有条件的卫星城，要更进一步建立健全美对本地户籍租客的社会保证监督机制。
有关第二点此次自发性工业用地进入出租消费市场，是我们国家今后建立房价长效监督机制的一部分。经过试点工作的摸索后，会向全国推展开来，成为一种常态化的监督机制。
有关第二点十分重要贫困地区自发性工程建设工业用地的体制改革可能是今后中国产业发展最为关键的一环之一。
2014年中共中央宣传部、中共中央宣传部下发了《有关鼓励贫困地区农地管理权有序确权产业发展农业适度乡镇企业的意见建议》，正式提出“解纷分离”；
2015年年初，中共中央宣传部发布了《有关鼓励贫困地区产权确权交易消费市场健康产业发展的意见建议》，明确将农地管理权分离出来。
此前很多贫困户兄妹要出门打工，尽管有农地的承包权，但是没有人打理的话，农地是前述所有权是闲置的，不会产生过多的投资收益；
而解纷分离后，贫困户工兄妹能把农地的前述管理权转让给别人，透过赢得租金或者赢得分红等形式增加投资收益；此外，也能透过抵押所有权等形式赢得贷款。
具体来说，实行“解纷分置”后，农地能作为要素要流动起来，集中在贫困地区能人手里，搞现代农业和乡镇企业。这样，贫困户收入增加就有了捷伊制度保证。
此次的条文能说是对管理权的更进一步积极探索。
换句话说，在规划之内的这些贫困地区自发性工业用地能作为出租消费市场额组成部分，参予分享出租消费市场大蛋糕的自身利益。从玩法上，能看到，德清能采行：另行合作开发营运，联合经营、参股等形式；具体采行什么形式要根据德清自身的情况而定，让自身利益最大化。
必须提及的一点是，目前已有的符合精神的小产权房，很可能会在今后的出租消费市场上大放异彩。尤其当德清和企业深度合作后，一方面能提升小产权房的居住质量和安全性，又能产生规模效应，成为消费市场的有生力量。
有关第二点，还是穿鞘的难题。保证租房人的基本上合法权益，换句话说，在买房的时候不能够赢得和一般商品房同样合法权益的这些房屋，在出租层面大家是合法权益属性一致的。（深圳等地目前已经有类似的明确要求出来）
前述上，《借助自发性工程建设工业用地工程建设出租住房试点工作计划》等于是一次性化解的两个重要的难题：
一个是化解出租消费市场房屋流动性的难题，透过自发性工程建设工业用地补充出租消费市场；另一个是自发性工程建设工业用地所有权积极探索的难题，透过出租消费市场拓宽自发性工程建设工业用地的使用途径，进而更进一步帮助贫困户朋友们赢得更多投资收益。
异曲同工之妙
还记得此前住建部联合9部委下发的《有关在人口净流入的大中卫星城加快产业发展住房出租消费市场的通告》吗？
据暴财经分析，从试点工作卫星城的高度重叠能看出（仅增加了北京和上海，去掉了农地最为稀缺且在自发性工业用地方面走在前列的深圳），两份文件之间的关系可谓是一以贯之。
这个安排能认为是对于出租时点卫星城出租计划的更进一步积极探索和健全。此前的文件主要是针对国有工程建设工业用地，而这次把关注点聚焦在另一个农地大户——贫困户的自发性工程建设工业用地。
暴财经认为，透过自发性工业用地进入出租消费市场，或许从某种程度上，已经在为自发性工业用地入市在做一些铺垫了。
全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存解读，计划能否顺利推进，关键点在于如何更好的化解贫困地区自发性工业用地确权的难题。我国的农地制度较为复杂，此次国土部会同住房建成区工程建设厅制定相关计划，应加上农业部联合推进才能更好得到保证。
二、房价、房租影响几何？
在房价难题上，这个政策预计影响不大。
因为现有的农地和商品房价体系没有本质的扭转；而且这些住房的用途具有唯一性就是出租住房，和买房体系基本上是隔离开的。
在房租难题上，影响可是相当大。
从供需关系的层面来说，更多的供应显然有利于降低房租；而自发性工业用地因为没有农地生产成本。所以总体来说，根据房价公式，那么会比由政府主导的公共出租消费市场（农地没有溢价）便宜一半左右，比一般的消费市场出租房便宜80%左右。
中原地产首席分析师张大伟也认为，自发性工业用地因为农地价格相对较低，对于自发性产权拥有者来说，能赢得稳定回报。自发性工业用地的出租房，在租金消费市场化的情况下，能达到年投资回报率5%以上。因此，他认为这一政策落地后，将对这13个卫星城的出租消费市场有非常大的影响。
但值得注意的是，尽管生产成本看似很低，但是自发性工业用地的前述地理位置以郊区偏远地区为主，其生产成本优势前述上也就不是那么大了，毕竟你要牺牲部分的时间和社区便利性。
无论如何，显而易见，最受益的是两拨人：租房客和贫困户朋友！
这两拨人有多少呢？
据链家研究院最捷伊《出租消费市场系列研究报告》，我国的承租人口只占11.6%，相当于1.1亿人左右；而贫困户朋友目前约为6亿——
加起来就是7.1亿人！
先租后买，租购并举，相信20年后的孩子们会过得很轻松，不会再为房子犯愁了。
一个以房产为投资中心的时代就要结束了，一个以奋斗者为本的时代就要来了！我们看到了无数的炒房者在哭啼，无数的民众在欢呼。
我想辞职了，辞职走回贫困地区！
今天文件一出，能预见，大卫星城郊区贫困地区户口价值大增，将产生一大批新富阶层：这些贫困户将成为大批出租租房的股东，长期享受农地红利。
前不久，国家发改委等七部委才刚联合下发《有关下发国家贫困地区产业融合产业发展示范园创建工作计划的通告》，短短几天，又有今天这让贫困户朋友受益的新文件。前述上，在国家大力支持下，大量社会资本涌入农业领域，农业正经历由“分散”向“集中”转变的过程。
国家正在用工业理念产业发展农业，把农业与工业、服务业交叉融合产业发展，让农业更来钱、贫困户更有钱、贫困地区更繁荣。换句话说：今后，贫困户不一定进城，只要你有本事，在当地同样能施展手脚赚大钱！
制度破冰已经开始，资金已经涌入，这一切告诉我们：在中国做贫困户要趁早了！
贫困户的身份正在发生变化：2012年中央一号文件中首度出现了“职业贫困户”的字样， 而2013年，“家庭农场”又成为中央一号文件的主题词。贫困户的结构也在发生深刻变化，“贫困户”将成为有钱人的职业，传统意义上的“贫困户”将面临更换淘汰。
正如世界级投资大师詹姆斯·罗杰斯说的那样：今后20年，最赚钱的行业不是做房地产，或是做贫困户！
三、【延伸】中国今后30年，贫困地区或将成为奢侈品
1
空心村为中国乡村带来希望
中国乡村逐步变成空心村，外出上学、务工，年轻人和文化人流向卫星城。三十年后，再回到乡村农地上的主人不是曾经走出去的贫困户，而是从卫星城奔向贫困地区的大学生和工人。
2
贫困地区会变成捷伊人类家园30年后，种田或将成为最好的一种生活形式。随着高速、地铁、交通、互联网、物流网的异军突起，传统生活形式将逐步消失。贫困地区将成为家园、是生活和享受的地方。
3
村长比市长更有荣誉感30年后，乡村不再是5000到8000亩地的范围，村依然在，可能有很多改为庄园与农场，农业机械化程度达到60%。庄园的面积可能在5公顷到15公顷之间，村里居住的绝大多数是有文化有钱的市民，他们都在村干部领导下。
那时，卫星城生活指数比贫困地区差3—4倍，中国正式步入“贫困户难题”转入“卫星城难题”的时代。
4
一产(农业)时代的到来30年后，是中国5000年文明史以来最重要的历史时期，农业进入生态与科技、自然与工业化融为一体的"一产时代的到来"，传统的农耕用具在20年中就基本上用不上了。
5
“以人为本”改为“以人和自然为本”从人的基本上要求来看，“食”，在田园乡村绝对重要，蔬菜基本上是有机蔬菜，又开始从有机蔬菜追求本地和原种食品。“住”，开始从内心世界关注土壤，开始把土壤与树木视为自己的孩子，把它们看成有生命的物质。
三十年后，中国可能将迎来“逆卫星城化时代”乡村将是今后中国人的奢侈品，中国乡村正如今天的卫星城让人们向往，卫星城或将会成为难题与破坏的代名词！
本文来源自网络
事实上农地“解纷分置”不是新鲜事物，在北京已经试点工作五六年，借助昌平、海淀、房山等地的自发性农地，工程建设出租住房1.28万套，已完成入住3000余户。此次全国大规模试点工作，可能是一个契机，现在消费市场上的大量小产权房，可能因此赢得一个合法的身份，可能完成从不被承认的黑户到有身份证的华丽转身，这个身份就是出租性住房。 （当然，某种特殊区域也不排除赢得其它身份的可能，北京昌平有小产权转大产权的先例）。
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