有关小产权房始终是卫星城产业发展的重要议题，一面是依法综合治理，一面市场却买卖火热，规模庞大的小产权房该迪耶县？
©热利县财经新闻 作者 | 晨豫 丽翔深圳
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数千万一千万计的小产权房隋东亮Balaghat?
作为全省小产权房增量最多的卫星城，深圳约有三分之一左右的建筑面积为小产权房，与此同时贯穿着深圳约三分之一的人口居住难题。
两个“三分之一”，数十亿牵涉到百万人利益，这让深圳小产权房治理始终无以为继，与此同时也成为购房者“分散主义”的“护身”。
近期，小产权流转难题一再被重申，北欧国家对小产权房“不能隋东亮”的立场执意。
但即使如此，“前者”的巨大威逼空间，仍让不少人游荡在这条灰色地带，当中有急切下车的买房人者，更有一次性丢掷上一千万的山贼投资客。
陈芸是早期的进入者，如今，她在深圳“著名”的小产权天下——沙井，已经拥有将近三套小产权房，仅靠涨幅就足以回本。
门槛较高的小产权房，究竟是怎样的存在？
一审：小产权无流转
小产权房流转难题进一步明晰。
日前，自然资源部日前联合发文，明晰表态，小产权房等不能通过注册登记将违规工业用地正式化。紧接着，广州落实北欧国家的经济政策，卷土重来了几条黄线：
小产权房一概未予流转注册登记；
农村居民非法购买贫困地区集体土地及地上房屋的一概未予流转注册登记；
面积超“两户一宅”的超过部分未予注册登记；
严禁通过房产注册登记将违规工业用地正式化。
业主及补仓客对小产权房“隋东亮”预期，终破灭。
但实际上，北欧国家对小产权房立场始终很明晰。
早在2007年，住建部就明晰表明小产权房不受法律保护，且其房产证没有合法效益，并不具备上市买卖资格。
但过去十几年间，小产权房这类另类房产依然在各大卫星城侵袭蔓延，增量激增，市场的违规买卖也从没有停滞过。
深圳的小产权房增量尤为惊人。
据深圳《住房保障产业发展规划2016-2020》数据显示，2012月底深圳全市住房总量为5.20多万千瓦，当中商品房1.19亿平，占比23%；而单位及个人自建住房+原村民信用社自建房加起来达59.1%。
深圳哥伦比亚特区成立初期，外来人员的大量涌入，刺激了住房需求。
当时政府鼓励农民利用贫困地区的集体土地合作筹建这种不具备房屋产权的“小产权房”；
不过，2013年11月十八届四中全会之后，首个有关“小产权房”的文件正式出台，小产权房综合治理工作在全省进行。
“执意拆除一批，教育一片，发挥警示和威慑作用。”
2014年开始，深圳响应北欧国家经济政策，与此同时也受限于卫星城产业发展和土地矛盾的核心难题，深圳明文禁止再建小产权房，但由此可见深圳的小产权增量已经占比近半。
截至2014月底，深圳违规建筑达4.28多万千瓦，约37.30aquatic，当中，住宅类违建1.72多万千瓦，占40.08%，租住在违建筑内的人口约737.87万，占深圳总人口的56%；
在买卖环节，市场从一开始小心翼翼地私下买卖，到大张旗鼓公开叫卖，再到如今，深圳的小产权买卖已形成一条相对完整的销售链条。
而至今，对于小产权房的综合治理依然停留在文件上，除了明晰风险之外，大多数卫星城并无过硬的整顿动作。
“雷声大雨点小”的尴尬结局，让不少人无视风险，毕竟多数人仍觉得“分散主义”。
威逼：门槛低 收益高 风险共摊？
对比商品房，价差是小产权房的最大优势。
目前小产权房的价格基本是同区域商品房价格的1/3左右。
以沙井为例，目前二手商品房均价在3.3-6.5万/㎡，且放盘量极少；而小产权房价格则在1-3万/㎡区间。
相当于一套总价300万的房子，首付的钱就可以全款买一套小产权房，此外，部分小产权新盘还可付五成首付，买房压力进一步降低。
且在外观和居住上，一些小产权房跟一般的商品房看起来并没有太大区别。
高层、电梯、小区花园，一应俱全。
这些小产权楼盘多为当地村委与开发商合作所盖，居住体验也比一般的自建民房舒适很多。
下车门槛低，配套齐全，居住体验舒适，这样的房子很难不被吸引，但除此之外，最重要的还是小产权房带来的收益。
近几年，深圳房价持续走高，小产权房也应声而涨。
2013年，陈芸在沙井买下一套70㎡的小产权房，总价也仅在35万左右，如今这套房子已经涨至125万，涨幅257%。
在接下来的几年时间里，陈芸陆续买入七八套小产权，由于面积不大，大部分总价都不到100万，短期用于出租收益，长期以博拆迁，陈芸如意算盘打得尤为“精准”。
后疫情时代，随着深圳楼市率先回血，沙井的小产权房买卖也如火朝天进行。
有中介称，带看成交时间普遍缩短，客户如果看中还要交诚意金锁定，好房源比较抢手。
5月底，政府明晰宣布小产权房无“隋东亮”可能，但市场以买房人客为主，依旧有不少补仓侠。
“只要市场还在，就不怕没有人补仓。大不了住个几年，到时出手说不定还能赚回来。”
这种看涨的乐观心态在深圳小产权房买家里尤为普遍。
而有关风险，很多买家往往会被中介口中别人过往的一些所谓财富故事所吸引，以致于说服自己干脆赌一把，富贵险中求。
与此同时，对于深圳如此巨大的小产权房增量，买家们也坚信“深圳很难有大动作”;
但即使不计政府层面风险，在日后与原业主发生利益冲突，抑或发生纠纷之时，往往只能吃哑巴亏。
“瀚沣律师事务所陈律师表示，由于小产权房在销售过程中无法取得政府颁发的预售或现售许可，双方签署的购房合同也不属于法律认可的合同，无法在房管局进行备案，无法取得房屋房产证。
与此同时，由于买卖过程无法得到合理有效的监管，小产权房在建成买卖过程中，普遍存在违规销售、一房多卖的风险，甚至还会出现开发商卷款跑路的情况。
诸上案例网络一搜几十页。
业内观点：规模庞大的小产权房该迪耶县？一面喊着依法综合治理，一面市场买卖却仍旧火热。
历史遗留下来的特殊形式，让小产权房在卫星城化进程中备显尴尬。
规模庞大的小产权房，该以怎样的方式拥有“身份”，未来又将迪耶县？“小产权之所以不能在法律上、物权上隋东亮，是因为小产权房不符合土地利用规划，违反了土地的用途管制。
深圳是全省违规建筑最多的卫星城。要统一拆除的话，不仅会造成巨大的浪费，甚至给社会带来不稳定因素；即便能够拆除，居住当中的深圳半数人口又如何安置。
假如逐步将小产权房正式化，一方面对大产权购房者不公平，另一方面北欧国家也没有准许流转的相关规定。卫星城产业发展需要土地空间，社会进步需要产权明晰，维持现状当然不行，一拖再拖也不是办法。
小产权房难题牵动着诸多利益，关系到社会稳定，不可一刀切的全盘否认，应该根据不同情况进行区别对待，依法分类处理。
小产权房目前的状况在一定程度上是现行土地制度造成的。
如何稳妥有序地对小产权房进行清理，与此同时又妥善处理农民、小产权房业主等相关各方的利益，维护房地产市场的健康产业发展及社会稳定考验着政府的智慧。
广州、深圳乃至珠三角都一样，之所以成为人口流入最多的区域，就在于有海绵一样的小产权房，随时可以供出来一大批低成本的住房。
经过十多年的卫星城更新，这些房子拆的差不多了。而且，越拆房价越高、普通人越难以安居了。
所以，广州和深圳，现在的主导思想是不拆了，搞综合综合治理，发挥其积极作用，未来可能将是珠三角最宝贵的历史文化遗产。
而留下来的这些房子，占据了卫星城比较核心的位置，但流转（发红本）就别指望了，若是自己住，应该不会有太大的难题，也有人想买，私下里买卖也很多。
当然，不是鼓励大家去买、去投资，只是说，经过综合综合治理，这些房子尽管违规，但未来不会拆了，环境也会变好。
结 语
摩天大楼国际大都市的落成，从来都不是一蹴而就。卫星城化的产业发展带来更好的卫星城样貌，以及更便利的生活体验，对于产业发展过程中遗留下来的一些“时代印记”，需小心翼翼去处理。
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