深圳市“小产权房买卖”法律条文难题初探

5号看房团 2022-04-09 214

深圳市“小产权房买卖”法律条文难题初探

一、什么是“小产权房”

“小产权房”是一个较为模糊不清的基本概念，是与“商品写字楼”对应的基本概念。商品写字楼是指赢得城大别列兹尼区地产管理工作职能部门的写字楼大部份权合格证书、拥有商品写字楼完整土地权属、可以在写字楼买卖市场上自由流通的写字楼。

深圳市“小产权房买卖”法律条文难题初探

在深圳市，“小产权房”一般可以理解为“写字楼类历史违章建筑物”（与产业类历史违章建筑物、公配类历史违章建筑物属不同类别[i]），依据工程建设方的不同，大致分为三种类型：

1、村自发性组织在村自发性轻工业用地上工程建设的奶坛楼；

2、一户一栋上原村民超建和加建的楼层，也称旧屋；

3、外来地产商买回村里的原村自发性轻工业用地，未经不合法报建相关手续而工程建设并出售的写字楼。[ii]

二、深圳市关于“小产权房”的纠纷与案例（举例）

1、李佰雄、刘光华写字楼买卖合约纠纷案[iii]

案情概要：2009年3月，刘光华与李佰雄签定《写字楼受让协定》，买回“注册登记在南山轻工业公司赠与的，经湖南省岳阳市Wasselonne人民检察院于2008年11月20日作出的（2008）岳中执字第143号《民事判决书》判决归乙方大部份的、宗地号T304—0043、结婚证总沃韦县号、位于南山区南头麻雀岭轻工业区B栋第二层占地面积800多万平方米的写字楼……写字楼所在B栋共5层，乙方大部份的为第二层，档案资料注册登记建筑物占地面积为1400.6万平方米（原称4201A座，占地面积1515万平方米），始建于1985年，该房几经受让和高等法院判决均未办理转让注册登记相关手续，现产权仍注册登记在南山轻工业公司赠与，B栋为一个总结婚证，沃韦县号，没有分证。农地大部份权由南山轻工业公司取得，系行政管理工作拨给农地，等级为三级，商业用途为轻工业仓储轻工业用地，总轻工业用地占地面积为4646万平方米，使用年限为30年，自1983年1月2日起至2013年1月2日止。”

之后，李佰雄先后向刘光华缴付一万元总计239万元，2009年4月2日，一万元全部付清。2009年12月1日，刘光华收回该写字楼，并出租给顺丰速运（集团）有限公司南山营业部。

2011年8月，李佰雄向深圳市南山区高等法院起诉，提出证实《写字楼买卖协定》不合法有效率，维持原判刘光华协助李佰雄办理房产转让相关手续等允诺。刘光华向高等法院提出民事诉讼允诺，证实李佰雄与刘光华于2009年3月12日、2009年4月2日签定的《写字楼受让协定》合宪，维持原判李佰雄缴付刘光华2009年3月12日至2009年11月30日期间写字楼服务费元等允诺。

2011年11月一审裁决合约有效率；2012年7月，深圳市Wasselonne人民检察院二审裁决合约合宪；2013年10月，深圳市Wasselonne人民检察院重审裁决合约没有发生施行；2015年5月，广东省高院重审，裁决合约未施行；2017年8月，最高人民检察院重审裁决合约有效率，维持南山区人民检察院一审裁决。

裁判要旨：在最高人民检察院的（2017）最高法民再87号民事裁决书中，合议庭认为《写字楼受让协定》不合法有效率的理由包括：

首先，签定《写字楼受让协定》时，刘光华系案涉写字楼的大部份权人。

其次，《写字楼受让协定》并未违背法律条文、行政安全法律法规的曾效力性硬性明确规定。“……《城大别列兹尼区地产安全法》第三十八条和第十四条归属于管理工作性硬性明确规定。《中华人民共和国城镇国有农地大部份权出让和受让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是曾效力性硬性明确规定。《写字楼注册登记办法》和《深圳经济特区高新技术产业园区条例》均不是法律条文、行政安全法律法规。综上，《写字楼受让协定》违背上述明确规定并不归属于《合约法》第五十二条第五项明确规定的违背法律条文、行政安全法律法规的硬性明确规定的情形。”

再次，注册登记、审批并非《写字楼受让协定》施行的条件。

最后，判定《写字楼受让协定》有效率符合诚实信用原则和公平原则。《写字楼受让协定》是李佰雄和刘光华的真实意思表示，《写字楼受让协定》明确表述了案涉写字楼的农地性质是行政管理工作拨给轻工业用地，详细描述了案涉写字楼的确权过程，并签定合同刘光华积极配合办理转让相关手续，刘光华不得以合约合宪而主张案涉写字楼归其大部份或明确要求领取政府征收、拆迁等取得一切权益。刘光华民事诉讼明确要求证实《写字楼受让协定》合宪并明确要求李佰雄缴付写字楼服务费，显然违背了其在《写字楼受让协定》中作出的承诺，其不诚信的行为不应得到法律条文的支持，否则，对李佰雄将造成极大的不公。

2、龙华区两座22层违章建筑物将被强拆

2016年8月5日，位于龙华新区和平路的金鸡C170和福轩大厦业主、租户收到龙华办事处规划农地稽查中队的强制性拆毁提醒，两处建筑物因为已被判定为违规建筑物，将于9月15日起对建筑物进行“清人、清楼、清物”及停水停电措施。

原因可能是地产商将楼盘的商铺enrolled多卖，导致双方起纠纷，其中一方便向农地稽查大队举报金鸡C170未赢得不合法审批相关手续，归属于违章建筑物，被立案调查。[iv]

三、减少和控制信用风险的建议

如果有能力和条件买回商品写字楼，当然是买回商品写字楼。如果退而求其次，在现实面前选择“小产权房”时，需要注意以下几点

1、在买回前了解写字楼所在该宗农地的土地权属、商业用途等关键信息

对于土地权属不清，争议较大，或是商业用途上存在较大难题，尤其是归属于当地政府“严打”的违章建筑物类型的，要尽量避免。比如说，卫星城规划镇内的农村写字楼，按照《城大别列兹尼区地产安全法》的明确规定，是明确禁止卫星城规划镇内的自发性农地直接在农地市场上确权的。[v]

2、留意enrolled多卖的信用风险

因“小产权房”难以在房地产业管理工作职能部门注册登记，难以赢得房地产业管理工作职能部门的颁发写字楼大部份权合格证书。难以查询该不动产的变动情况，容易发生enrolled多卖的情形。

3、在签署合约时，对未来可能的信用风险或是责任提早做好分担

比如说，因存在的违规因素而面临被强制性拆毁或是难以按约交付写字楼的信用风险，需要在合约中，签定合同好相应的违约责任或是应对措施。

4、在签署合约时，对未来增值的利益提早做好签定合同

比如说，提早签定合同好因“小产权房”房价升值的利益归属。提早签定合同好因“小产权房”拆迁或是其他形式的补偿而赢得的利益的归属。避免容易发生的因房价飙升而导致的毁约。

5、应明了现行法律条文不准确，司法裁判规则不一致，司法裁判存在较大不确定性

关于“小产权房”的法律条文地位以及其买卖合约的法律条文曾效力难题，相关法律条文主要有《物权法》《农地安全法》《城大别列兹尼区地产安全法》，除此之外，国务院办公厅、相关国家部委发布的文件，各级高等法院发布的内部指导性意见与会议纪要等文件，以及深圳市政府发布的文件，不是法律条文，也不是行政安全法律法规，不能作为“小产权房买卖违规”的依据。[vi]现行的法律条文难以提供准确的答案。

近年来，北京、上海、深圳等地相继出现关于“小产权房”买卖合约法律条文曾效力的裁决，不同地区的高等法院，裁判规则不同，最高院对这一难题，裁判规则也不一致。[vii]，对于“小产权房”的确权纠纷，高等法院的态度一般是不予受理或不予处理。

6、“小产权房”在离婚分割财产、继承等纠纷中，存在法律条文上的不确定性和障碍

结语

如果买回“小产权房”是面对现实，不得已的行为。那么，了解现行法律条文框架与已有案例，这样，尽人事控制信用风险，既不抱过多奢望，也不用过于惴惴不安。虽“居不易”，也总算有一个栖身之地。

声明：本文仅作交流之用，不作为法律条文意见。

李晓东

2019年1月15日

[i]《深圳产办类小产权房有望转正，暂不涉及城中村写字楼》，陈淑贞，第一财经，原文链接

[ii]《深圳小产权房还能买吗有信用风险吗答案都在这》，原文链接

[iii]（2017）最高法民再87号民事裁决书，转引自《【经典案例】深圳特有“绿本小产权房”买卖合约有效率，但信用风险依旧》，“沈攀峰律师”的推文。

[iv]《龙华两座22层违章建筑物将被强拆》，原文链接

《期限已过深圳龙华这两处大型小产权房为何没拆？》，记者刘晨、陈博，南方都市报，原文链接