综合治理小房屋产权房挑战中央政府睿智天然资源部再度为小房屋产权房峭腹严禁透过注册登记将违规工业用地正式化●小房屋产权原立生产成本和产品价格较高昂受热烈欢迎，但与旧有法律条文背道而驰。
本文转自【广州日报】；
综合治理小房屋产权房挑战中央政府睿智
天然资源部再度为小房屋产权房峭腹 严禁透过注册登记将违规工业用地正式化
● 小房屋产权原立生产成本和产品价格较高昂受热烈欢迎，但与旧有法律条文背道而驰。怎样妥为看待和处置小房屋产权房痛点，成为各级党委中央政府亟需化解的一个痛点，挑战中央政府管理工作睿智和掌权能力
● 买回小房屋产权房会带来许多先期的债务纷争，如建筑物质量、消防队维安、售后服务维护和物管难以保证，存在违章建筑物、烂尾楼的风险，难以办理手续抵押物贷款，没转让、继承、行政处分、征地收益等权利
● 化解小房屋产权房痛点，根本上还是要进一步推进自发性土地改革，使自发性土地所有权能够进入市场，和集体土地一样，同地租购，在同一基础上公平竞争
□ 本报记者 王 阳
□ 本报见习记者 白楚玄
近日，天然资源部发布《有关加快自发性土地和自发性工程建设工业用地所有权流转注册登记工作的通知》称，在工作中，对乱占耕地修路、违反生态保护红线管控明确要求修路、农村居民非法买回自发性土地、小房屋产权房等，严禁办理手续注册登记，严禁透过注册登记将违规工业用地正式化。
这一“官宣”，让很多买回了小房屋产权房的换房的幻想彻底破灭。
“小房屋产权房”其实并非法律条文概念，是现代人约定俗成的称谓。通常是指在农民自发性土地上工程建设的住宅，未缴纳土地卖地金等费用，其房屋产权证不是由国家房管职能部门颁发的，所以有时也叫“乡房屋产权”。
如是研究院的一份数据显示，包括小房屋产权房在内的全省所有城镇住房面积为298多万千瓦，其中小房屋产权房面积为73多万千瓦，占比达到24%，仅次于占比38%的商品住宅面积。
接受《广州日报》记者采访的专家认为，在普通商品住宅产品价格高企的今天，小房屋产权原立生产成本和产品价格较高昂受热烈欢迎，但与旧有法律条文背道而驰。不过，如果将小房屋产权房项目都拆除，不但浪费资源，还会激化矛盾。怎样妥为看待和处置小房屋产权房痛点，成为各级党委中央政府亟需化解的一个痛点，挑战中央政府管理工作睿智和掌权能力。
小房屋产权房残暴生长
债务纷争屡见不鲜
因儿子要结婚，来自陕西省陕西省的孔老伯经人介绍，买回了陕西省昆明路铭景新城住宅小区一套128平方米的房子，总价仅53万元。即使是小房屋产权房，所以产品价格便宜，孔老伯没多做考虑就买了。之后，孔老伯去售楼部领钥匙，却获知房子被同时卖给了别人。
西安另一处小房屋产权房也产生了纷争。
西安沣东新城三桥街道办红光路社区贺家村加贝花园小房屋产权房，即使住宅小区没五证，自来水公司难以接接通管线，因此始终使用黑井水。换房对此颇有微词。
《广州日报》记者梳理公开资料发现，类似场景曾在全省多地上演。
房价长期快速上涨，远远超出了当地一般就业人员的收入水平，而在经济适用房、廉租房难以满足住房需求的时候，小房屋产权房如雨后春笋般出现。不过，围绕小房屋产权房买卖、流转和征收等纷争也时常发生。
2019年11月，深圳市龙华区高等法院开庭审理一起侵权行为责任纷争案。选用某小房屋产权房的刘某某，请求非法占有该住宅的史某腾空住宅并进行侵权行为赔偿。审理后，因刘某某所留证明其不合法享有涉案不动产的房屋产权，且所留证明其实际占有使用该不动产，高等法院最终裁定驳回刘某某的起诉。
实际上，在政策层面，有关职能部门始终维持对小房屋产权房违规的区分。
从1999年到现在，有关职能部门严令，自发性土地严禁用于商品住宅合作开发，农村居民严禁到贫困地区买回自发性土地、农民住宅或小房屋产权房，并明确要求各地坚决制止、依法严肃查处。
不过，小房屋产权房并没即使政策的高压而偃旗息鼓，各地小房屋产权房的规模反而越来越大。
据北京市人大常委会立法咨询专家胡功群介绍，小房屋产权房久禁不绝，反映了中国房地产市场某种不能自圆其说的扭曲状态。目前，许多城市的房价已经完全脱离了居民真实的买回力，导致现代人对不合法建筑物望“房”兴叹。因此，产品价格远低于商品住宅的违规小房屋产权房，也就成了许多低收入群体无奈的选择。
有业内人士称，虽然国务院住房工程建设管理工作职能部门严令，明确要求各级党委地方中央政府加快处置小房屋产权住房痛点。由于小房屋产权房中有很大比例是乡、村中央政府组织合作开发的，即使有农村基层中央政府参与其中，处置起来也非常棘手。如果没农村基层中央政府参与默许，小房屋产权房的合作开发、工程建设、交易、转手等环节不会如此顺利。
北京律师肖东平说，不少人私下里买卖小房屋产权房，但无论是买方还是卖方，所签订的合同契约根本就不算数，碰上打官司连立案都难。除了不能得到法律条文的保证外，买回小房屋产权房还会带来许多先期的债务纷争，如建筑物质量、消防队维安、售后服务维护和物管难以保证；存在违章建筑物、烂尾楼的风险；难以办理手续抵押物贷款；没转让、继承、行政处分、征地收益等权利。
“隋东亮”传言此起彼伏
“违规”区分至今未变
据媒体报道，小房屋产权房在深圳、东莞、北京的总量占全省的60%以上。
对于大多数买回了小房屋产权房的人来说，他们始终希望小房屋产权房能够尽快“隋东亮”。
事实是，有关小房屋产权房“隋东亮”的传说新一波又新一波，最终却都是臆想。
2013年11月12日，十八届三中全会审议透过《中共中央有关全面深化改革若干重大痛点的下定决心》(以下简称《下定决心》)。《下定决心》指出，建立城乡统一的工程建设工业用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许贫困地区自发性固定资产工程建设工业用地卖地、出租、参股，实行与集体土地同等入市、租购同价。
此后，有关小房屋产权房“隋东亮”有望的消息引发社会广泛关注。但随后的事实证明，这是现代人对《下定决心》的误读。
安徽财经大学法学教授张运书认为，尽管《下定决心》明确贫困地区自发性固定资产工业用地是允许被卖地、出租、参股的，但并不意味着小房屋产权房“隋东亮”的曙光已经出现。即使根据上述《下定决心》，能进行交易的仅仅为固定资产工业用地，而更多的小房屋产权房是贫困地区自发性土地，并不属于固定资产工业用地。
2017年8月28日，国土资源部和住房城乡工程建设部公布《利用自发性工程建设工业用地工程建设出租住房试点方案》，下定决心在全省第一批13个城市进行自发性工程建设工业用地工程建设出租住房试点。
此次自发性工程建设工业用地工程建设出租住房试点，被部分人视为小房屋产权房“隋东亮”的一种信号。
但实际上，两职能部门试点方案说得很清楚，自发性工程建设工业用地工程建设的出租住房，需要履行项目报批程序，健全自发性工程建设工业用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理工作，统一相关工程建设标准，全套手续几乎跟商品住宅合作开发工程建设相近。
2019年8月26日，十三届全省人大常委会第十二次会议表决透过了有关修改《中华人民共和国土地管理工作法》的下定决心，新土地管理工作法于2020年1月1日起施行。
新土地管理工作法删除了原法第四十三条有关“任何单位和个人进行工程建设，需要使用土地，必须使用集体土地”的规定，破除了贫困地区自发性工程建设工业用地进入市场的法律条文障碍。
有人解读称，国家主动放弃对土地交易一级市场的绝对垄断，中国的不动产从此没“大房屋产权房”和“小房屋产权房”的区别，小房屋产权房的痛点迎刃而解。
如今，天然资源部在5月14日下发的《有关加快自发性土地和自发性工程建设工业用地所有权流转注册登记工作的通知》中，重申小房屋产权房不能透过注册登记将违规工业用地正式化。
如此一来，买回了小房屋产权房的换房的幻想彻底破灭了。
同地租购公平竞争
违规行为不能免责
近两年，拆除综合治理违规建筑物的风暴席卷全省，城市干净多了，也亮堂多了，很多集贸市场被拆掉了，街边的私搭乱建也没了。
但是对小房屋产权房的综合治理，除了部分山区的小别墅群被推光之外，大量的城区小房屋产权房还没什么动静。
在中南财经政法大学教授郭泽强看来，小房屋产权房痛点，拖不过去、绕不过去，已经到了必须化解的地步。化解小房屋产权房痛点，既要尊重法律条文，也要照顾历史和现实，还要面向中国房地产市场以及土地制度的未来，要有大睿智和大格局，而不是重复过去严厉而无用的老调。从技术层面而言，只化解“存量”，不再产生新的“增量”，透过弥补相关手续的方式，让这些“非法建筑物”正式进入主流的住房体系。
《广州日报》记者采访得知，补缴土地卖地金，化解小房屋产权房的历史遗留痛点，并非没先例。
日前，在南京市大型小房屋产权房项目七彩星城住宅小区，多位业主接到通知，可更换购房合同及办理手续银行按揭等手续。由于该项目在开盘工程建设时土地性质是自发性土地，这也意味着小房屋产权房顺利实现“隋东亮”。
中国政法大学不动产与金融研究中心执行主任席志国认为，化解小房屋产权房的痛点，根本上还是要进一步推进自发性土地改革，使自发性土地所有权能够进入市场，从而能够和集体土地一样，同地租购，在同一基础上进行公平竞争，这样小房屋产权房的基础就不存在了。
事实上，新土地管理工作法已经允许自发性工程建设工业用地所有权卖地。席志国建议，下一步应当就自发性土地所有权怎样卖地进一步完善，彻底化解小房屋产权房痛点。
对于已经工程建设的小房屋产权房，席志国主张依照不同的情形进行处置。
“对于那些严重违规，建立在自发性农业工业用地上的未办理手续过农工业用地转工程建设工业用地相应审批程序的，必须要予以严格处置，即透过拆除恢复土地原状的方法予以纠正，绝对不能将其进行正式化，否则不但严重违反了国家保护耕地的基本政策，而且也会使法律条文形同虚设，失去了法律条文的权威。”席志国说，“对于那些符合国家工程建设总体规划，使用的也是工程建设工业用地所建造的小房屋产权房，则在符合新土地管理工作法的条件下予以正式化，对其进行相应的房屋产权注册登记，但是由于其在建造时行为的违规性则不能予以免责，仍然应当透过行政处罚等方式予以处罚。”
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