全文：央产房、军产房和小房屋产权房等特定性廉租房，多半因无房产证而无法间接挂牌上市进行买卖。当私底下进行买卖了这类住宅后又出现了纷争的，高等法院怎样裁决？我们又要怎样降低风险？
央产房、军产房和小房屋产权房等，是北欧国家和地方特定廉租房经济政策下的产物，在一定时期较大地缓解了本基层单位、本区域的廉租房矛盾问题。这类特定性廉租房有个共同特点，即建设时未完全履行职责北欧国家土地采用审批程序。最间接的表现是房子多半办不了房产证明，难以间接挂牌上市进行买卖流通；房东能够正常占据、采用，但不独享或不完全独享所有权，没有自由处分的权利，即这些房子我们可以采用、分割和继承，却无法自由进行买卖。但在现实生活中，不少房东出于种种原因私底下出卖了这类住宅。事后进行买卖两方又因合约曾效力、住宅房屋产权归属，以及与住宅有关的户口、学区、家装等从权利的判定等发生纷争，并诉至高等法院。因这类住宅具有受北欧国家和部队特别经济政策制约、无正规房产证明、出售时价格较高等特点，人民高等法院在审理时区别不同的情况，作出适当的裁决。
一、对于暂未取得房产证的特定限买房、商品住宅等进行买卖，高等法院准则认为合约设立且施行
这类情况多见在已购的商品住宅、特定限买房等因开发商、行政行政职能部门等原因难以办理有关手续房产证，导致难以挂牌上市而私底下进行进行买卖的。如贷款人合约签定时不存在《民法典》第147至151条明确规定的“欺诈、胁迫”等原则上撤消情况的，高等法院一般认为合约设立且施行，合约对两方均有拘束力；住宅已交货的不得要求返还，未交货应按合约签订合同交货；同时房产证办理有关手续前提成就时，出售方应协助购买方办理有关手续有关有关手续。
如：(2018)苏03民终2025号的裁判员文书中的高等法院裁判员关键点为：“住宅限购经济政策仅是对房屋产权转让时间进行了限制，不影响住宅的前述交货采用，原告若提倡继续履行职责合约，待住宅具备转让前提时予以转让的，应予全力支持”；在“李某与吴某贷款人合约纷争案件”中，高等法院裁判员关键点为“如果原告就不动产转移经协商一致转移而达成合意即合约设立，司法机关设立的合约，设立时就同时施行，对签约的两方均产生拘束力或拘束力，两方均应自觉遵守，登记与否不影响合约的曾效力。没有办理有关手续贷款人登记有关手续不构成贷款人合约合宪的对抗理由。出卖人以没有办理有关手续贷款人转让登记有关手续而提倡贷款人合约合宪的，人民高等法院未予全力支持”。
二、对于北欧国家、部队或有关职能部门经济政策明文明确规定该类住宅无法擅自进行买卖的，高等法院准则认为合约设立、但不施行，乙方承担合约被撤消后的有斐阁责任
在签定贷款人合约时难以定撤消情况时，合约虽然设立，但不施行。乙方承担的有斐阁责任主要包含住宅家装、搬家等损失赔偿、住宅升值的预期利益补偿等。
如：天津市通州区人民高等法院(2019)京0112民初38978号的裁判员要义为：“张×与王×签定《住宅转让合约》，擅自对仍未缴付适当土地出让金、尚没有办理有关手续房产证、尚不具有完备的市场进行买卖前提的部队经济适用房进行市场进行买卖，其犯罪行为有损房产管理基层单位的合法权益、有悖部队保障性廉租房建设的初衷、有违正常的房地产进行买卖管理秩序。因此，李×提倡张×与王×签定的《住宅转让合约》合宪，并无不妥，本院予以确定”。
天津市石景山人民高等法院在李某时与史某时、杨某时贷款人合约纷争案件的裁判员要义为：“军产房、央产房的进行买卖不仅仅受《合约法》调整；购买军产房、央产房进行买卖合约与普通的贷款人合约产生的纷争也与普通商品住宅有明显的不同；需经有关职能部门的核准，购买军产房是合宪的”。
天津市朝阳区人民高等法院在陈某诉崔某时贷款人合约纷争案件中的裁判员要义为：“进行买卖合约没有违背法律、法规强制性明确规定，贷款人合约设立；但央产房进行买卖需经挂牌上市核准才可办理有关手续转让，对需经核准挂牌上市的央产房房东反悔不一致同意履行职责合约的，司法实践中，无法裁决其履行职责合约或裁决审批职能部门核准；对这类纷争只能裁决解除贷款人合约，由过错方赔偿对方的损失。裁决崔×（售房人）赔偿损失原告各项损失476，480元（注：住宅现价值与合约进行买卖价的差额等）。
三、在纷争解决前已获得房屋产权基层单位一致同意的，合约设立且施行
常见在央产房、公管房等进行买卖中，如在签定贷款人合约时难以定撤消情况，且出售前或高等法院裁决前原房东已取得住宅行政职能部门一致同意的，进行买卖犯罪行为有效率。
如天津市西城区人民高等法院在“崔君任等诉江晨贷款人合约纷争案件”的裁决要义是：“根据中直机关廉租房服务中心现有口头答复意见郭家住宅虽难以办理有关手续转让，但难以判定两方所签合约目的难以实现。现债务人已按签订合同向出卖人交货大部分买房款，郭家住宅也已前述交货债务人采用，不宜判定出卖人独享合约法明确规定的原则上解除权。对出卖人要求解除合约的诉请，未予全力支持”。
四、其他特定情况
以上三种情况是各地高等法院裁决的一般情况，但也有少数因进行买卖时间久远、进行买卖系基层单位犯罪行为等而裁决军产房进行买卖有效率的特定案例。如：军产房进行买卖合约曾效力已确定，买房人因支付了对价并前述采用多年，独享占据采用的信仰自由。天津市第一中级人民高等法院(2015)一中民终字第03860号裁决要义为：“鉴于本案中郭家的40×号住宅系军产房，目前这类住宅的挂牌上市市场准入制度仍未建立，目前暂难以完成全部进行买卖有关手续，李×（买房人）与赵×（卖房人）之间的贷款人进行买卖属于曾效力已确定状态，故李×请求高等法院确认其与赵×之间的进行买卖合约关系有效率的诉请缺乏适当的依据，高等法院司法机关未予全力支持。虽然两方之间贷款人合约关系未被高等法院确定为有效率，但是40×号住宅系赵×强迫有偿转让给李×的，李×已支付了两方签订合同的150万元对价且已经前述采用多年，该军产房系仍未建立挂牌上市市场准入制度，处于暂时无法进行买卖的状态，故在40×号住宅没有办理有关手续完挂牌上市市场准入有关手续之前，李×对该住宅独享占据采用的信仰自由”。
军产贷款人协议已履行职责二十年且房地产价格发生巨大变化的情况下，要求确认协议合宪是不诚信的犯罪行为，判定为有效率符合诚实信用准则和公平准则。山东省青岛市中级人民高等法院(2020)鲁02民终11285号裁决的要义为：“涉案军产房《进行买卖住宅协议书》系两方原告强迫签定，并未违背法律、行政法规的曾效力性强制性明确规定；登记、审批并非《进行买卖住宅协议书》施行的前提；××边防派出所在协议书已前述履行职责近二十年且房地产价格发生巨大变化的情况下起诉要求确认《进行买卖住宅协议书》合宪并要求返还房产显然违背了签订合同，其不诚信的犯罪行为不应得到法律的全力支持，否则将严重影响公序良俗和正常市场秩序，判定《进行买卖住宅协议书》有效率符合诚实信用准则和公平准则”。
五、关于这类住宅进行买卖的几点建议
1.慎重考虑，应当取得房屋产权（建设）基层单位一致同意。军产房、央产房是由部队或中央基层单位组织建设，享受北欧国家划拨土地和政府优惠经济政策，建成后主要出售给特定人员的保障性廉租房，对其挂牌上市流通具有一定限制。房东擅自进行买卖这类住宅而获利，不符北欧国家保障性廉租房建设初衷，一般不受法律保护，因此具有较大的风险。进行买卖两方都应谨慎对待，应当取得房屋产权（建设）基层单位一致同意。
2.坦诚进行买卖，不得隐瞒住宅性质等真实情况。在房产进行买卖等重大经济活动中，两方应坦诚进行买卖，对住宅的房屋产权性质、权利情况等充分释明和沟通，并将重要内容以文字形式固定在协议之中，否则极易导致进行买卖失败甚至承担有斐阁责任。
3.规范签约，降低进行买卖风险。住宅进行买卖安全和长期稳定是进行买卖两方共同的意愿，因此前提允许时可接受专业指导，在合约签定时尽量规范、完善，清晰两方的权利义务，同时制定高额的惩罚性违约条款，选择倾向于保密和实体公平的仲裁为纷争解决方式，以尽量降低进行买卖风险。
作者：夏祖裕，北京老龄法律研究会军休干部法律服务中心副主任，北京企业法治与发展研究会高级研究员，前解放军大校。
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