一、前言
因为拆迁而引起的宅基地买卖纠纷，是很常见的宅基地买卖纠纷案件类型。这些案件，有卖方提起的，有买方提起的。由哪一方提起，常常取决于哪一方成功与拆迁方签约，已签约的一方将逼迫未签约一方提起诉讼。当诉讼去到法院时，法院要考虑如何对拆迁补偿利益进行分割。
本文更新的案例是法院认为拆迁利益全归买方的案件，这类案件并不少，但是本案的特殊性在于：本案法院认定拆迁利益全归买方，所使用的理由是比较少见理由：房屋买卖协议中的拆迁利益处理条款“单独有效”。通常，法院处理宅基地买卖案件，若认为合同无效，会认为整份合同都无效，很少认为拆迁利益处理条款可以单独有效。
本专题的上一次更新是：《542#宅基地买卖双方如何分割拆迁补偿利益案例更新之一审认为不须分割但二审认为须分割案例（2022.3.24）》。
二、案例
三审法院均认为：宅基地房屋买卖合同可分为“房屋处分”部分和“拆迁利益处分”部分，前者无效，后者有效。因为后者有效，所以卖方无权主张拆迁补偿款。
案号：山东省青岛市中级人民法院（2021）鲁02民申418号，一审在平度市法院，二审在青岛中院，再审在青岛中院。
（1）原告（宅基地卖方）的诉讼请求。
原告的诉讼请求原文：“尚宝A向一审法院起诉请求：1.依法判令尚宝A与崔B签订的房屋买卖合同无效；2.依法判令崔B返还尚宝A房屋拆迁款95万元；3.本案诉讼费由崔B承担。”
小结1：本案是由卖方提起。卖方提起的诉讼请求，是非常典型的在房屋拆除之后起诉的诉讼请求：一是确认合同无效；二是要求买方返还拆迁补偿款。
小结2：卖方所请求的拆迁补偿款金额，是房屋拆迁款的全额，因为上述95万元就是房屋拆迁款的全额。
（2）房屋已拆除。
一审法院查明事实原文：“涉案房屋于2018年7月列入拆迁范围，崔B已与相关部门签订涉案房屋的拆迁补偿协议并领取拆迁补偿款.95元。现涉案房屋已被拆除。”
小结：本案中，拆迁方选择了与买方（非村民）签约，且房屋已经被拆除。在因为“拆迁”而引起的宅基地买卖纠纷案件中，这种案情是比较少的，因为拆迁方通常会犹豫与哪一方签约，较少与非村民身份的买方签约，而更多会与村民方签约，尤其是在房屋登记在卖方名下的情况。还有一种常见情况是：拆迁方暂时不与任何一方签约，待双方的争议解决（有相应的法律文书）后，才选择与一方签约。
（3）宅基地房屋买卖协议约定了拆迁利益全归买方。
一审法院查明事实原文：“一审法院认定的事实：尚宝A是平度市东阁街道办事处尚家上观村农民，崔B系城镇居民。2004年12月18日，双方签订房屋买卖契约，内容如下：甲方（卖方）：尚宝A乙方（买方）：崔B，经双方协商，现订契约如下：一、此房位于平度市，以村里发的土地使用证为据。此房于2003年建成，无门窗、无南院墙、天花板、地面未处理，属私人住房，面积为6.6米×11.1米，院子8.4米×11.1米，东邻：郭建英，西邻：尚奎悟。二、此房价值为48000元，含土地使用权，签约之日乙方一次性付清（收条为据）。三、由于此房的土地使用证正在办理中，办好后无条件交给乙方（以收条为据）。四、自签约之日起，有关此房的规划、买卖、拆迁、转让等与甲方无任何关系。五、在办理过户手续时，尚宝A应无条件给崔B提供相关证明，但不负任何经济责任。”
小结：本案的宅基地房屋买卖中，卖方是村民，买方是非村民，因此，这份合同几乎必然会被法院认定为“合同无效”。本案的特殊情况在于房屋已经被拆除，这一案情使法院可以思考拆迁部利益条款的效力，并进而认定合同“部分有效，部分无效”（处分房屋的内容无效，处分拆迁利益的内容有效）。如果房屋未被拆除，那么原告就不会提起“确认合同无效+返还拆迁利益”的诉讼请求，而会提起“确认合同无效+返还房屋”的诉讼请求，在后者的情况，法院很可能会判“确认合同无效+返还房屋”，这个结果对买方来说是败诉。所以，“买方已与拆迁方签约+房屋已拆除”的案情，对买方非常有利。
（4）一审法院认为宅基地房屋买卖协议中的拆迁利益处理条款“单独有效”。
一审法院认为原文：“一审法院认为，本案争议焦点有：一、涉案房屋买卖契约的效力。二、崔B应否返还尚宝A拆迁补偿款。关于焦点一，农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。2004年10月21日国发[2004]28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2007年12月30日，国务院办公厅发布了国办发[2007]71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》指出“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。由于房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，本案中，因房屋买卖合同签订时涉案房屋项下的土地性质系农村集体土地使用权，出卖方系农村居民，买受方系城镇居民，故尚宝A、崔B签订的涉案房屋买卖契约中涉及宅基地使用权转让的第一、二、三、五条因违反法律的强制性规定而无效，第四条不涉及宅基地使用权转让，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故涉案房屋买卖契约为部分有效、部分无效合同。关于焦点二，涉案房屋买卖契约第四条明确约定“自签约之日起，有关此房的规划、买卖、拆迁、转让等与甲方无任何关系”，该条系尚宝A的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该条内容显示尚宝A在签订契约时已明确表示放弃涉案房屋的拆迁利益。民事活动应当遵循诚实信用原则，尚宝A与崔B签订房屋买卖契约后，尚宝A已向崔B交付房屋，崔B已全额支付购房款，涉案房屋买卖契约的义务双方已经履行完毕，涉案房屋由崔B居住多年后被拆迁置换，现涉案房屋已经灭失，尚宝A要求崔B支付涉案房屋的拆迁补偿费，既不符合合同约定，也有违诚实信用原则，一审法院不予支持。”
小结1：一审法院认为合同部分有效，部分无效。一审法院认为关于宅基地房屋拆迁利益处分的合同条款（第四条）有效，由于这一条款有效，所以原告无权要求分割（或全部获得）拆迁补偿利益。
小结2：由本案可以看出，买方成功与拆迁方签约且房屋已拆除的事实，对买方非常有利。在这种情况下，卖方被迫起诉，且其诉讼请求必然是“确认合同无效+返还拆迁补偿款”，而不可能是“确认合同无效+返还房屋”。当买方的诉讼请求是“确认合同无效+返还拆迁补偿款”时，因为房屋买卖合同几乎必然含有“拆迁补偿利益处理”的条款，所以法院可以以合同中的关于拆迁利益处理的条款“单独有效”为理由，驳回卖方的诉讼请求。即使法院不使用“拆迁利益条款单独有效”这个理由，也可以使用其他理由，关于其他理由，可见本文最后的总结中的案例。
（5）一审判决主文。
一审判决主文原文：“判决：一、尚宝A与崔B于2004年12月18日签订的房屋买卖契约为部分有效、部分无效合同，其中第一、二、三、五条无效，第四条有效。二、驳回尚宝A的其他诉讼请求。”
小结：一审的判决主文（二审、再审维持原判）是对“房屋处分”的条款确认为无效，对“拆迁利益处分”的条款确认为有效。可以说，本案的卖方（原告）完全败诉，因为他的诉讼请求是分割（完全获得）拆迁补偿利益，但法院确认房屋买卖协议中的拆迁利益处分条款有效，则造成其无权请求分割这个利益（更不可能请求完全获得这个利益）。
（6）二审认同一审判决，观点相同。
二审法院认为原文①：“本院认为，本案的焦点问题是关于尚宝A与崔B签订的涉案房屋买卖协议第四条效力的认定。首先，崔B与尚宝A签订的涉案房屋买卖协议包含两部分内容：一是关于房屋权利处分的约定，即第一、二、三、五条；另一部分系关于涉案房屋规划、买卖、拆迁、转让等利益处分的约定。因涉案房屋系农村宅基地房屋，崔B并非该房屋所属集体经济组织成员，故尚宝A与崔B订立的上述协议中涉及该房权利处分的约定，即第一、二、三、五条应属无效，一审判决对此认定正确。关于第四条“自签约之日起，有关此房的规划、买卖、拆迁、转让等与甲方无任何关系”的内容，因涉案房屋现已不存在，涉及规划、买卖、转让的情形实际已不可能发生，而双方关于拆迁与尚宝A无关的约定应指涉案房屋拆迁所产生的利益与尚宝A无关，该约定系尚宝A对该房屋拆迁衍生利益的处分行为。因我国法律对于农村集体经济组织成员处分宅基地房屋衍生财产利益的行为并无禁止性规定，故该内容应属独立有效，涉案房屋买卖协议其他条款无效不应影响该条的有效性。”
二审法院认为原文②：“其次，根据本案案情，崔B在与尚宝A签订涉案房屋买卖协议当日即付清房款，并对房屋进行了装修并长期居住使用达15年，现涉案房屋拆迁，依据双方当事人关于拆迁利益处分的约定，崔B有权获得相应拆迁款，尚宝A主张返还的理由不成立，一审判决对其该请求不予支持，并无不妥。”
小结1：二审法院和一审法院一样，将合同分为两部分：房屋处分的部分，无效；拆迁利益处分的部分，有效。
小结2：二手法院称“我国法律对于农村集体经济组织成员处分宅基地房屋衍生财产利益的行为并无禁止性规定”，这一句话，其实是有争议的，在一些安置房（安置面积、安置指标）转让纠纷案件中，法院会以“拆迁利益是由宅基地权益转化而来，因此与集体经济组织成员相联系”为由，确认合同无效。笔者有专题研究安置房（安置房面积指标）转让合同效力的问题，该专题的最新更新为465#，在该文的最后总结有案例分类，这类合同的效力有很大争议，笔者认为，若安置房建设在国有土地（而不是集体土地）上，应该认为合同有效。
（7）再审认同一、二审观点。
再审认为原文：“本院经审查认为，双方当事人于2004年12月18日签订房屋买卖契约，约定尚宝A将涉案房屋出卖给崔B，现双方因该房屋买卖合同之效力发生争议，故本案的焦点问题是涉案房屋买卖合同的效力应如何认定。从合同条款看，涉案房屋买卖合同包含两部分内容：一是关于房屋权利处分的约定，即第一、二、三、五条；另一部分系关于涉案房屋规划、买卖、拆迁、转让等利益处分的约定，即第四条。因涉案房屋系农村宅基地房屋，崔B并非该房屋所属集体经济组织成员，故尚宝A与崔B订立的上述合同中涉及该农村宅基地房屋权利处分的约定，即第一、二、三、五条应属无效。关于第四条“自签约之日起，有关此房的规划、买卖、拆迁、转让等与甲方（尚宝A）无任何关系”的内容，因涉案房屋现已不存在，涉及规划、买卖、转让的情形实际已不可能发生，而双方关于拆迁与尚宝A无关的约定应指涉案房屋因拆迁所产生的利益与尚宝A无关，该约定系尚宝A对该房屋因拆迁所衍生财产利益的处分行为，并不违反法律及行政法规的强制性规定，故该内容应属独立有效，涉案房屋买卖合同其他条款无效而不应影响该条款的有效性。而且，崔B在与尚宝A签订涉案房屋买卖合同当日即付清房款并对房屋进行了装修并长期居住使用达15年之久，现涉案房屋拆迁，依据双方当事人关于拆迁利益处分的约定，崔B有权获得相应拆迁补偿款项，尚宝A主张返还的理由不成立，原一、二审判决对其该请求不予支持，并无不当。”
小结1：再审法院（也是二审法院）和一、二审法院一样，将合同内容分成了两部分：一是房屋权利处分的内容；二是拆迁利益处分的内容。前者无效，后者有效。
小结2：本案中，买方胜诉的重要因素是房屋已经被拆除，笔者已在上文论述，不再赘述。
小结3：再审认为卖方不能请求分割拆迁利益的另一个理由是：买方装修、居住15年之久。但笔者认为这不是关键因素，因为在现实中，宅基地买卖发生在一二十年前的案件，是非常常见的，是常态，但是，很多案件的结果还是认定拆迁补偿利益不全归一方。
三、总结
（一）不分割拆迁补偿利益，认为利益全归一方的案例。
1、500#。买方已与拆迁方签约，房屋已因拆迁而拆除。法院认为所有拆补利益归买方，理由是宅基地房屋买卖是公平交易，虽然合同确认无效，但是卖方无遭受损失，拆迁补偿与其无关。
2、529#。买方已与拆迁方签约，房屋已因拆迁而拆除。法院认为所有拆补利益归买方，理由是卖方也是非村民，其所主张的拆迁权益不属于法律应保护的权益。
3、538#。买方已与拆迁方签约，房屋由买方重新翻建，且已因拆迁而拆除。法院认为所有拆补利益归买方，理由是拆补款不含宅基地补偿款。
4、本文案例。买方已与拆迁方签约，房屋已因拆迁而拆除。法院认为房屋买卖合同中的拆迁利益处理（拆迁利益全归买方）的条款单独有效，所以卖方无权主张拆迁利益。
（二）分割拆迁补偿利益的案例。
本文省略，见542#总结。
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